70 километров от мкад: кто дальше?

Дальние дачи или второе загородное жилье – именно о развитии такого формата на загородном рынке все чаще стали говорить застройщики и инвесторы. У переориентации рынка есть свои причины. Свободной и интересной земли под малоэтажную застройку в непосредственной близости от МКАД практически нет. Все якобы пустые участки, которые еще можно увидеть в 35-километровой зоне от столицы, находятся в "надежных руках". А то, что периодически выходит на рынок, выходит по довольно... скажем так, приличной цене.

Понятно, что в этой ситуации прибыль, которую инвесторы и застройщики намереваются извлечь из своих будущих проектов, снижается на порядок. С другой стороны, и у потенциальных покупателей отчасти изменились требования к такому формату, как загородный дом. Рост цен на недвижимость сокращает число возможных клиентов, и дом для постоянного проживания рядом со столицей все чаще становится несбыточной мечтой. Потребность же хотя бы на выходные уезжать из мегаполиса на лоно природы остается. Выход один: покупать более дешевое жилье, которое еще может быть построено там, где не столь дорога земля — то есть в 70 км от МКАД и даже дальше. Хотя это совсем не значит, что в указанном радиусе возводятся и будут возводиться только поселки экономкласса. Ведь в то же самое время и обладатели дорогих вилл в ближайшем Подмосковье захотели наряду с домом для постоянного проживания иметь что-то вроде дачи, куда можно иногда приезжать, чтобы насладиться первозданной природой, погулять в лесу, сходить на рыбалку, причем не на строго огороженную территорию, где искусственно созданы пруды с запущенными в них рыбками, а на настоящий большой водоем.

В результате застройщики стали активно наступать на земли, расположенные в зоне за 70 км от МКАД. Более того, даже на соседние с Московской областью земли. Уже появились первые дачные коттеджные поселки и в Калужской, и в Тверской, и во Владимирской, и в Тульской областях. В итоге, по данным за первую половину этого года, 42% от общего числа заявленных проектов приходится на зону за 70 км от столицы. И если поначалу инвесторы отдавали предпочтение землям по Новорижскому шоссе (скоростная, активно развивающаяся трасса, большая практика возведения коттеджных поселений), то сегодня дальние дачи есть в буквальном смысле везде — на Ленинградском, Ярославском, Киевском направлениях. Более того, в числе фаворитов — юг Подмосковья, который прежде, по разным причинам, был мало привлекателен для застройщиков. А вот глядишь ты — сегодня самым востребованным на рынке дачных поселков оказалось Симферопольское шоссе, где находятся в активной стадии возведения порядка 10 проектов. И, как говорят сами застройщики, то ли еще будет.

Если говорить конкретнее, то что строят далеко за Москвой? Основная доля возводимой здесь недвижимости приходится на поселки экономкласса. Это довольно большие поселения, от 100 домов и больше, возводимых на красивых участках, как правило, на огромной лесной поляне, где часть леса можно брать в аренду. Площадь участков в них 10 – 30 соток, площадь домов (преимущественно деревянных) — 100 – 250 м2, ценовой диапазон — $100 000 – 300 000.

Почему выбран именно этот материал? Деревянные дома относительно быстро строятся, долговечны, не столь дороги и не требуют внутренней отделки, как в случае с кирпичом или "сэндвичем". Если в поселке свыше 200 домов, то можно рассчитывать и на неплохую инфраструктуру: магазины, кафе, детские и спортивные площадки, всевозможные прогулочные зоны. Ее содержание и обслуживание при таком количестве домов не ляжет тяжким бременем на плечи хозяев. Стоит учитывать еще один момент: несмотря на то что поселки позиционируются как дальние дачи, все дома в них годятся для круглогодичного проживания. Блага цивилизации — свет, вода, канализация, а иногда и газ — имеются. Охрана и обслуживание — в качестве обязательного элемента.
Понятно, что подобные поселения интересны в первую очередь покупателю, отдающему дань сочетанию цены и потрясающей природы. Инвестор же получает не столь весомую прибыль, как его коллега, работающий где-нибудь на Рублевке или в ближнем Подмосковье. Поэтому застройщику приходится идти на маленькие "хитрости", и в конечном итоге "эконом" складывается из меньшей стоимости земли, маленькой площади участка (до 10 соток) и относительно небольшого дома в 100 – 150 м2.
Хотя среди дальних дач достаточно предложений, когда хозяин земли продает ее будущим владельцам без подряда — в комплекте лишь огороженная территория и подведенные коммуникации. И в этой ситуации уже сам покупатель строит для себя дом своей мечты. За сколько? Определение конечной стоимости в руках хозяина нескольких соток.

Поселки категории "бизнес" также строятся далеко за МКАД. Понятно, что площадь домов здесь несколько больше, уровень строительства и материалов выше, чем в экономклассе, а земельные наделы подчас достигают нескольких га. Как правило, возводить подобные поселения стараются рядом с большой водой и неограниченным набором объектов развлекательной инфраструктуры. Это могут быть яхт-клубы с полной комплектацией, конюшни, оригинальные прогулочные зоны с элементами садово-парковой архитектуры и достойной работой ландшафтных дизайнеров и т. д.

Жалуют в дальнем Подмосковье и "элитку". Впрочем, как правило, тут речь идет уже не о поселках, а о поместьях по 10 – 20 га. И в этом случае внутреннее содержание "дачи" зависит от фантазии ее владельца: оранжереи, вертолетные и самолетные площадки, гольф-поля, зверофермы... На практике найти можно буквально любые варианты.

Столь широкий "диапазон использования" земли за 70 км от столицы заставляет все большее число девелоперов и инвесторов внимательнее приглядываться к данному сегменту рынка. Пока, как говорят застройщики, попасть в этот сегмент довольно просто: достаточно приобрести приличный надел земли, желательно в непосредственной близости от федеральных трасс, подвести к нему коммуникации и начать продавать. Конкуренции среди застройщиков нет, в то время как потребностей у покупателей достаточно. Заместитель управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимир Яхонтов считает, что "девелоперы с интересом идут на дальние участки. Во-первых, существует активный спрос на дома для сезонного проживания, во-вторых, проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств". "Однако не стоит ожидать, что удаление от Москвы сильно скажется на ценах, — добавляет Александр Яниковский, начальник отдела маркетинга ОАО "Квартал". — Скорее всего, в пределах 100-километровой зоны этого не произойдет".

Итак, конкуренции пока нет, но она может появиться, поскольку инвестиционный и девелоперский интерес уже переходит из теоретической в практическую плоскость. К примеру, некоторое время назад серьезная инвестиционная компания "Велес Капитал" заявила о своем намерении осваивать дальние рубежи. Компания собирается построить сразу три поселка: один в Московской области на берегу Можайского водохранилища, другой — в Тульской, а третий – вообще в Смоленской области, в районе Вазуского водохранилища, в 300 км от Москвы. Для финансирования этих проектов общей стоимостью $30 млн компания, помимо собственных средств, намерена привлечь еще средства, полученные в результате продаж паев земельных ЗПИФов. В конечном итоге предполагается, что коттедж в поселках "Велес Капитал" площадью 100 – 300 -м2 на участке около 20 соток будет стоить $150 000 – 200 000.

Много это или мало? Для поселка, расположенного на Можайском водохранилище, это так называемая стартовая цена в экономклассе. О ценах в двух других поселках говорить сложно — подобных предложений прежде не было. Но застройщиков, проработавших на загородном рынке более 10 лет, такая цена домов в поселках за 300 км от столицы несколько смущает. Окажется ли она по карману покупателю, станет известно, как только эти коттеджи выйдут на загородный рынок.