Санкт-Петербург обрастет коттеджными поселками

С самого момента появления северной столицы Москва и Санкт-Петербург стали негласными соперниками, причем во всех сферах жизни и деятельности. Сегодня заложенная 300 лет назад "традиция" сохраняется. Коснулась она и сферы недвижимости. Правда, в этой области возможности у двух городов несколько разные.

В отличие от Санкт-Петербурга, в Москве никогда не наблюдалось такого явления как архитектурная целостность, поэтому в центре города недостатка в современных архитектурных изысках, проявляющихся в строительстве как офисных, так и жилых помещений, нынешняя российская столица не испытывает. В Санкт-Петербурге же ситуация иная: здесь много старого, ветхого жилья, огромных квартир-коммуналок, но возможности возвести что-то вроде "Питер-Сити" в 20 минутах ходьбы от Невского нет. Зато есть потребность создавать музыку в камне. Вопрос только — где? На окраинах и в пригородах.

В конце 90-х, когда ближайшее Подмосковье начало активно застраиваться коттеджными поселками, в пригородах северной столицы подобного ажиотажа отнюдь не наблюдалось. Поселки, конечно, периодически появлялись — один-два в год, но активного спроса на такого вида жилье не было. И лишь сейчас, всего каких-то года три назад, застройщиков, что называется, прорвало. Уже появилось около 150(!) поселков, и, судя по данным агентства недвижимости "Бекар", ежемесячно на загородном рынке Санкт-Петербурга заявляются еще по 4 коттеджных поселка.

Основная доля возводимых поселков в Ленинградской области приходится на экономкласс — 40%, затем идут "бизнес" и так называемый "эконом+", а замыкают список поселки класса "де люкс". На рынке Подмосковья совсем другая линейка: основная доля приходится на "бизнес", следом идет "элитка", а в самом конце списка значится "эконом". При этом на московском загородном рынке, в отличие от питерского, разница между числом возводимых поселков "бизнес" и "эконом" классов не столь велика. Не совпадают московские и петербургские показатели и по числу поселков для постоянного и временного проживания.

Этим отличия "загородной" Москвы от "загородного Санкт-Петербурга" не исчерпываются. Скажем, сегодняшняя тенденция в Подмосковье — выносить всю инфраструктуру, за исключением разве что зоны отдыха с детскими и спортивными площадками, за пределы поселка. Более того, строить рядом торгово-досуговый центр, который могут посещать как жители ближайших поселков и деревень, так и те, кто находится в этой местности проездом. В поселках под Санкт-Петербургом все еще сохраняется привычка строить всю инфраструктуру внутри, включая даже вертолетную площадку (в случае с поселками класса "де люкс").

Как ни покажется странным совпадение, но в Ленинградской области, равно как и в Подмосковье, самые интересные места для застройки находятся на севере. По крайне мере, предложений здесь гораздо больше, чем на юге. В чем причина? "Большая вода". По данным агентства недвижимости "Бекар", стоимость коттеджа на первой береговой линии с видом на "большую воду" возрастает на 50%; второй и третий ряд береговой линии (200 – 300 метров до воды) дают плюс в 20 – 30%; 500 метров до крупного водоема — и цена коттеджа поднимается на 5 – 10%. Однако, если коттеджный поселок возведен на берегу небольшого озера, то в этом случае существенного изменения цены нет.

Если продолжить сравнения двух рынков, то в главном — цене на недвижимость — Санкт-Петербургу однозначно есть, куда расти. И земля, и жилые "квадраты" в окрестностях северной столицы пока еще дешевле подмосковных. Причем, если в рамках экономкласса ценовая разница может составлять порядка $50 000 (правда, в Москве этот дом будет далеко за МКАД), то люфт в "элитке" — это миллионы долларов. В качестве примера: если элитные дома в самом престижном месте под Санкт-Петербургом, на побережье Финского залива можно найти по цене $1 000 000 – 2 000 000, то на Рублевке за такую цену не купишь и участок в 20 соток под застройку. Да и к бизнес-классу в Ленинградской области относят дома стоимостью от $300 000 — в Москве "бизнес" за $500 000 найдешь с трудом: земля и материалы дорожают, стоимость работ растет, как бы извиняются столичные инвесторы и застройщики.

В последние годы Ленинградская область все активнее и активнее застраивается, и спрос на дома подогревают не только местные жители. Москвичи также не прочь обзавестись недвижимостью в пригороде северной столицы. Причем эта категория покупателей предпочитает только "де люкс", и только в определенных местах: Карельский перешеек, Выборский и Приморский районы, где хорошая экология и много "большой" и "малой" воды. При этом, столичных жителей, как правило, не интересуют участки под застройку — они стремятся приобрести даже не просто дом, а коттедж "под ключ", а еще лучше — с мебелью.

Крайне мало интересует москвичей юг Ленинградской области, хотя географически он, юг, вроде бы должен выглядить для них более привлекательно (хотя бы благодаря трассе и аэропорту). Однако в последнее время началась интенсивная застройка Купчино и Невского района, что, возможно, даст толчок развитию "южного" коттеджного строительства. Но все же, как считают некоторые эксперты, пока не будет освоена 100 – 130-километровая зона на севере области, южные и восточные районы будут числиться в отстающих.

Конечно же, во многом загородному рынку северной столицы гораздо легче, поскольку рядом есть положительный пример рынка Подмосковья. При всей существующей вариантности, в принципе, уже понятно, каким должен быть успешный поселок, сколько в нем должно быть домов, из какого материала и какой площади. Одно в Санкт-Петербурге уяснили хорошо: "де люкс" необходимо возводить в непосредственной близости к власти. И если в Подмосковье элитарным считается Рублево-Успенское шоссе, то "золотая миля" под Питером — это Комарово, где находятся правительственные дачи.

Переняли санкт-петербуржцы и тенденцию строить поселки в местах с так называемым историческим шлейфом. Коттеджу в таком месте, по данным исследователей, заранее гарантированы 20 – 30 % успеха. Хотя иногда этот принцип дает сбои. К примеру, есть под Санкт-Петербургом Репино, до 1948 года — Куоккала, довольно популярное дореволюционное дачное местечко, известное нам еще и благодаря даче Ильи Репина "Пенаты". Некоторое время назад там начали возводить уютный дачный поселок класса "де люкс", с добротными домами, удачным архитектурным решением, хорошим PR. Но до залива далеко, озер рядом нет, река Сестра – грязная. В конечном итоге продажи "тормозятся", и даже расположенный рядом лес не спасает.

Сложившаяся ситуация стала уроком не только для конкретного застройщика, но и для рынка в целом, заставив все больше внимания уделять не престижности и известности места, а архитектурной составляющей проекта, и пытаться реализовать детище не где-нибудь в Комарово или Репино, а в уединенном месте, воскрешая таким образом стиль жизни русской аристократии.

Загородному рынку коттеджных поселков в Подмосковье порядка 10 лет, в Санкт-Петербурге, как уже отмечалось, он вступил в стадию активного развития лишь 3-4 года назад. И, в отличие от Москвы, Ленинградскую область осваивает довольно большое число строительных компаний, многие из которых не могут похвастаться своей мощью. Не имея возможности привлекать инвестиции или кредиты, они вынуждены осваивать земельные участки "стихийным" методом. Выполнив необходимый минимум работ, застройщик начинает искать индивидуальных покупателей и дольщиков, в результате возникает довольно хаотичная застройка с полным отсутствием концепции. Подобное было и в Москве, но на ранних этапах становления рынка. Остается надеяться, что в Санкт-Петербурге этот период окажется намного короче.

У подобных надежд есть почва — если, например, учесть, что на питерский рынок начали приходить крупные компании. В частности, "МИЭЛЬ-Недвижимость", которая объявила о начале продаж коттеджей в поселке "Респект-Хаус", находящемся в 20 минутах езды от Петербурга, в микрорайоне Коломяги Приморского района. Стоимость квадратного метра здесь составляет 91 000 рублей. Все дома в поселке можно приобрести с помощью ипотечного кредита. По словам Марии Сорокиной, директора Санкт-Петербургского отделения холдинга "МИЭЛЬ", оптимальная площадь домов, удобное местоположение, качество строительства и используемых материалов, правильное пространственное размещение коттеджей на территории по отношению друг к другу (коттеджи не смотрят "окно в окно") делает данное предложение, по совокупности ликвидных признаков, уникальным на рынке.

Однако не стоит забывать: превращение рынка из стихийного в цивилизованный приводит к серьезному повышению цен, и не только в сегменте элитной недвижимости. С этой точки зрения новое предложение московской компании говорит само за себя — не за горами тот день, когда цены на загородную недвижимость двух столиц, скорее всего, сравняются.