Ипотека для "белых воротничков"

За последние годы столичное жилье сильно подорожало, но одновременно выросло и число россиян, финансово способных купить квартиру в Москве. Значительная часть из них стала владельцами престижной недвижимости благодаря ипотечному кредитованию. В настоящее время большинство банков, работающих с ипотекой, готовы выдавать кредиты на квартиры стоимостью больше $1 млн. Но реальное число сделок пока невелико.

Цифры и комментарии

Ипотека является удобным инструментом для приобретения элитной недвижимости. По словам Екатерины Тейн, директора отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, в последнее время рынок ипотечного кредитования в элитном сегменте активно развивается. Все больше покупателей приобретают недвижимость по ипотеке, причем суммы сделок абсолютно разные: это может быть и $1 млн, и $5 млн долларов, и даже больше. Как пояснил Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Новостройки", это связано с тем, что процент по кредиту ниже уровня рентабельности бизнеса, поэтому покупателям элитной недвижимости выгодней воспользоваться ипотекой, чем изымать деньги из оборота собственного бизнеса. Такого же мнения придерживается Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город": "Извлечение средств из дела чревато убытками, и зачастую бизнесмену выгоднее взять кредит и платить по нему проценты".

Активный спрос на ипотечное кредитование в сегменте элитной недвижимости возник в начале текущего года. "Сейчас объем сделок с привлечением ипотеки, проходящих через департамент элитной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Новостройки", составляет около 20%", — отмечает Кайдо Каарма. По оценке Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости "Новое Качество", примерно 30% сделок покупки городских квартир осуществляется с привлечением ипотечного кредита. Хотя Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК "Конти", отмечает, что на объектах компании доля квартир стоимостью более $1 млн, приобретаемых по ипотеке, составляет около 10% от всех сделок.

По словам Павла Комолова, директора по работе со стратегическими партнерами "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования", примерно 10% сделок проводимых компанией — это ипотечное кредитование с залогом объекта стоимостью выше $1 млн, но "из этих 10% большую часть составляют все-таки загородные дома с земельными участками". Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса DeltaCredit, подчеркивает, что в общем объеме выданных ипотечных кредитов на долю квартир стоимостью больше $1 млн приходится не более 1% от общего числа заключаемых сделок, а Сергей Гордейко, директор департамента по работе с физическими лицами АКБ "РосЕвроБанк", считает, что таких ипотечных кредитов в портфеле банка не более 2%. "Ипотечные кредиты на покупку квартир в Москве стоимостью от $1 млн банк выдает, но редко", — признается Марина Киселева, руководитель ЦОМС АКБ "Московского Банка Реконструкции и Развития".

По мнению Кайдо Каарма, трудности с получением кредитов на крупную сумму связаны с тем, что банкам выгоднее распределить те же деньги на несколько сделок, таким образом диверсифицировав свои риски. Кроме того, при принятии кредитного решения по сделкам на крупные суммы банкам не хватает оперативности. Как правило, срок рассмотрения заявки в этом случае составляет месяц и более. "Например, на данный момент один из наших клиентов ждет решения кредитного комитета по сделке на сумму более 55 млн рублей", — отмечает Кайдо Каарма. Хотя спрос на ипотечное кредитование есть как на первичном, так и на вторичном рынке.

Купить квартиру по ипотеке на вторичном рынке сегодня несложно. Как призналась Наталья Ветлугина, единственный камень преткновения — 13% подоходного налога, который придется платить продавцу, если квартира находилась в собственности менее 3-х лет. Если квартира в собственности дольше названного срока, то никаких проблем с тем, чтобы уговаривать продавца согласиться на ипотеку, не существует вообще. Если же срок меньше, то существует вероятность, что квартира подорожает для покупателя, решившего воспользоваться ипотекой. "С другой стороны, уже многие банки идут на то, чтобы записать в договоре купли-продажи заниженные цифры, и небольшие налоги продавец соглашается заплатить, зачастую скорректировав цену вверх", — говорит Наталья Ветлугина.

По словам Кайдо Каарма, покупку жилья на этапе строительства банки кредитуют охотно. С ростом спроса на ипотеку разрабатываются все более привлекательные для клиентов программы, что гарантирует развитие этого рынка. "Если квартира в новостройке стоимостью $1 – 2 млн имеет аккредитацию в банке, то 50% клиентов воспользуются ипотечным кредитом на ее покупку", — утверждает Андрей Уфимцев. По словам Михаила Гороховского, первого вице-президента корпорации "БЕСТ-Недвижимость", на первичном рынке часто строительство финансирует банк, и он же предоставляет ипотеку покупателю-частному лицу: "Для банка такой вариант безопаснее, чем давать деньги на покупку неизвестной ему вторичной квартиры".

Хотя Юрий Синяев считает, что клиент может взять ипотечный кредит в любом банке, независимо от того, есть ли у застройщика партнерский договор с этим банком или его нет: "Для нас не проблема провести разовую сделку с банком, с которым мы не работаем на постоянной основе; мы всегда идем навстречу клиенту, если он уже сделал свой выбор".

Механизм выбора

Для того чтобы получить крупный ипотечный кредит, заемщик может пойти несколькими путями. Первый: обратиться непосредственно в банк, где условия выдачи ипотечного кредита самые приемлемые. Например, партнерами банка ВТБ24 являются и агентства недвижимости ("МИЭЛЬ", "МИАН", "Бест", "Домострой", "ИНКОМ-Недвижимость" и др.), и девелоперские компании ("Миракс Групп", "Квартал", "Магистрат", ГК "ПИК" и др.). Второй путь: обратиться в риэлторскую компанию, где уже налажены партнерские отношения с несколькими банками. "Среди наших партнеров такие банки, как "Сбербанк", "ВТБ24", "МДМ Банк", "Газпром Банк", "Абсолют Банк", и другие, — рассказывает Кайдо Каарма. — Все наши партнеры предоставляют клиентам специальные ипотечные программы, которые предлагают кредиты на выгодных условиях. Кроме того, потенциальный покупатель может непосредственно в офисе компании "МИЭЛЬ-Новостройки" получить консультацию специалиста "МДМ Банка", который ответит на любые вопросы о кредитовании на покупку объектов, реализуемых департаментом элитной недвижимости". Можно также обратиться к ипотечному брокеру, который поможет своему клиенту выбрать как самые выгодные условия ипотечного кредитования, так и сам банк. "Наша компания работает с ипотечными брокерами", — отмечает Андрей Уфимцев.

По словам Натальи Ветлугиной, у состоятельных клиентов, как правило, есть "свой" банк, с которым налажены связи. Решение о выдаче такому человеку ипотечного кредита на покупку дорогостоящего жилья принимается очень быстро и обычно без участия риэлторов. "Крайне редко человек приходит и говорит, что он хотел бы купить дорогую квартиру в ипотеку, но не знает, как это сделать, куда обратиться", — подчеркивает она. "В большинстве случаев клиент приходит к нам, уже выбрав банк, с проработанной программой кредитования", — подтверждает Юрий Синяев

Бумажная волокита

Для получения крупного ипотечного кредита, чтобы приобрести квартиру стоимостью от $1 млн, заемщику придется убедить банк в том, что кредит будет погашен полностью в намеченный срок. Для этого необходимо предоставить стандартный пакет документов, включающий:
• заявление-анкету;
• паспорт заемщика, созаемщика, если квартира приобретается на нескольких человек;
• иногда поручителя или залогодателя;
• справку с места работы, на котором заемщик (созаемщик) работает больше 6 мес., для частных предпринимателей — налоговую декларацию;
• форму 2-НДФЛ (для физических лиц, уплату налогов за которых осуществляют налоговые агенты;
• книгу учета доходов и расходов (для ПБОЮЛ), а также другие документы в зависимости от вида деятельности.

Необходимо предоставить пакет документов по предоставляемому залогу. "При необходимости кредитный инспектор может запросить и другие документы, отражающие финансовое положение заемщика и его поручителей", — предупреждают в Сбербанке РФ. Хотя, как отметила Алла Цытович, требования для заемщиков, берущих небольшой ипотечный кредит для покупки дешевой квартиры и дорогой элитной, одинаковые. "Отличие только в требованиях к величине дохода", — подчеркивает она.

"Никакого отличия нет, и банки не создают "отдельные требования" к заемщикам, приобретающим квартиры, стоящие выше $1 млн", — подтверждает Павел Комолов. — Другое дело, что у наемных работников такие деньги почти не водятся, поэтому подобные заемщики — исключительно владельцы собственных бизнесов".

Банки не всегда дают положительный ответ на выдачу ипотечного кредита. По словам Андрея Уфимцева, причиной отказа могут служить как сам заемщик, если его доход не подтвержден, так и объект кредитования, если он не удовлетворяет требованиям банка. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке банк может отказать в выдаче ипотечного кредита, если в квартире была сделана незаконная перепланировка.

Условия строгие и не очень

По словам Андрея Уфимцева, чаще всего клиенты берут ипотечный кредит на 20 – 30 лет. В настоящее время большинство банков пересмотрели свои условия выдачи ипотечных кредитов и готовы выдавать кредиты, составляющие 80 – 90% от общей стоимости приобретаемого жилья на срок 25 – 30 лет. "Мы предоставляем кредит на 90% от стоимости жилья со сроком погашения до 25 лет, — рассказывает Чокалингам Лакшмипатхи, вице-президент, руководитель отдела по ипотечному и авто-кредитованию АЙСИАЙСИАЙ Банк Евразия. — Предложения банков зависят от характеристики клиента, уровня дохода, декларации о доходах, совокупного дохода заемщиков".

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется персонально. По данным "Сбербанка", в расчет платежеспособности заемщика — дополнительно к доходу по основному месту работы — могут быть приняты также доходы, получаемые по другим местам работы, доходы, получаемые от занятий частной практикой, либо из иных источников доходов, разрешенных законодательством; доходы супруги или супруга заемщика. В банке ВТБ24 допускают, что к процедуре получения ипотечного кредита можно привлечь ближайших родственников, которые своим доходом смогут увеличить максимально возможную сумму кредита. Под ближайшими родственниками понимаются родители, дети, братья и сестры. Но при определении максимальной суммы кредита можно учесть совокупный доход не более двух лиц (из числа ближайших родственников). Чокалингам Лакшмипатхи отметил, что при получении ипотечных кредитов в России большинство клиентов, подающих заявки на кредит, не декларируют свой реальный доход. Условия кредитования становятся жестче, если речь идет крупных займах, скажем, начиная с $500 000. Особенно это касается предпринимателей. Оценка дохода является самым важным критерием при определении суммы кредита. "Чем выше сумма займа, тем строже проверка заемщика", — подчеркивает он.

На чашах весов

В настоящее время большим спросом пользуются ипотечные кредиты, выдаваемые в долларах США, что объясняется долговременным снижением курса американского доллара по отношению к рублю и, как следствие, возможностью заемщика, получающего деньги в рублях, сэкономить при платежах по долларовому кредиту. Важная деталь при получении ипотечного кредита заключается в том, что ставки по ипотечным кредитам зависят от того, каким образом заемщик подтвердил свои доходы. Например, в "Москоммерцбанке" обладатели справки 2-НДФЛ получают ипотечный кредит под 10,8% в долларах. Если работодатель подтвердил доход потенциального клиента в свободной форме, ставка по кредиту составляет 11,5% в долларах, если зарплата неофициальная ("черная"), точнее ее никто из работодателей не подтвердил, то ставка вырастает до 13,5%. В Сбербанке РФ, где требования к заемщикам очень жесткие, шансы клиента с "черной" зарплатой практически равны нулю.

При назначении процентных ставок по ипотечному кредиту важно, на какой срок он берется. Поэтому минимальные ставки по ипотечным кредитам в долларах США и евро составляют от 13,5% (до 5 лет) и до 15,5% (от 10 до 20 лет включительно). В банке ВТБ24 при назначении процентной ставки также учитывают срок кредитования и размер первоначального взноса. Например, под минимальную ставку — 9% в долларах США (на середину августа 2007 г.) или евро — кредит может получить заемщик, взявший его для покупки квартиры на вторичном рынке сроком до 7 лет с размером первоначального взноса менее 40%, но более 20% включительно. Максимальную ставку 11,5% заплатит заемщик, берущий кредит сроком до 30 лет с размером первоначального взноса менее 20%. При приобретении жилья на этапе строительства процентные ставки, соответственно, составят от 11% до 13,5% (в долларах или евро). "Московский Банк Реконструкции и Развития" предоставляет более 20 программ по ипотечному кредитованию, и каждый может выбрать для себя наиболее удобную, — говорит Марина Киселева. — В долларах ставки по ипотечному кредиту колеблются от 9,75 до 12,5% годовых, в рублях от 10,75 до 15,5% годовых".

"Для того чтобы покупать элитную недвижимость даже по ипотеке, необходим очень высокий доход, — отмечает Екатерина Тейн. — Но увеличение уровня богатства — это актуальная мировая тенденция, которая затронула и Россию. Поэтому сейчас среди российских граждан достаточно много людей, которые могут себе это позволить". По словам Павла Комолова, заемщик, которому банк не откажет в кредите на сумму $1 млн, должен подтвердить свой доход в размере $25 000 в месяц, предоставить документы, подтверждающие работу в крупной компании или владение крупным бизнесом, приносящим высокую прибыль в течение года. Желательным является наличие в собственности объектов недвижимости и возраст на момент погашения кредита не более 65 лет. Сергей Гордейко также отмечает, что денежный кредит в размере $1 млн в "РосЕвроБанке" получит заемщик с доходом от $25 000, а Марина Киселева считает, что в банк для получения названного ипотечного кредита необходимо предоставить справку о доходах в месяц примерно от $19 500 до $20 500.

Учитывая непростые условия получения ипотечного кредита для покупки заведомо дорогих столичных квартир, покупатели стараются найти альтернативные формы финансирования (кредитования) приобретения жилья. Но, по мнению Сергея Гордейко, другой удобной, практически исполнимой формы кредитования нет. "Альтернативы ипотеки нет", — такая позиция и у Аллы Цытович.

Хотя, по мнению Павла Комолова, альтернатива ипотеке все же есть, но вариантов финансирования покупки жилья немного. "Теоретически, какой-то банк устроил бы залог векселей, купленных в этом же банке, ликвидных акций "голубых фишек", мерных золотых слитков. Но в любом случае стоимость этих активов должна превышать сумму выданного на покупку кредита, причем с хорошим запасом", — подчеркивает он.