В нашем доме поселился неожиданный сосед

При продаже элитного жилья риэлторские компании стараются сделать все, чтобы их клиенты были довольны не только приобретаемой жилплощадью, но и своим соседством с другими жильцами. Но как быть жильцам домов бизнес-класса, которые, заплатив за квадратные метры немалую сумму, могут столкнуться с проблемой нежелательного соседства? О том, как решаются вопросы "однородности социальной среды" в современных новостройках среднего класса, ДН попросил рассказать профессионалов рынка недвижимости.

Соседей не выбирают?

Еще в советское время появилась пословица "Родину, родителей и соседей не выбирают". Кому-то с соседями тогда везло: мирные, всегда угостят пирогами, дадут в долг стакан сахара или сто рублей до зарплаты. Но случалось и так, что соседями становились буйные личности, которые мешали жить не только своему этажу, но и всему подъезду.

"Если вернуться назад лет на 15, в начало 90-х годов, когда началось бурное строительство жилья в Москве, то можно сказать, что люди в то время вообще не думали о соседях. Вспомните, элитными домами тогда считались "сталинские высотки", а кто живет рядом на этаже, никто и не смотрел", — рассказывает Александр Козлов, директор по маркетингу ОАО "Пересвет-Девелопмен", входящего в ГК "Пересвет-Групп".

Но времена меняются, и сейчас покупатели квартир становятся более разборчивыми. "Конечно же, жильцы хотят видеть своими соседями людей одного социального статуса и положения в обществе. В случае приобретения квартиры в новостройке отследить это невозможно. Естественным фильтром является цена приобретаемой недвижимости", — уточняет управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский.

Причем, желание попасть в единую социальную среду для большинства покупателей становится таким же важным фактором, как инфраструктура района и даже стоимость квартиры. "Требование социальной однородности соседей занимает одно из первых мест в рейтинге предпочтений покупателей недвижимости. Этот фактор сегодня приобретает все более актуальный характер при выборе квартиры в доме бизнес-класса, и дело не в снобизме будущих владельцев жилья, а в объективных особенностях дальнейшего проживания и эксплуатации", — уточняет директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин.

Требование к социальной однородности соседей наиболее важно для покупателей жилья бизнес-класса, потому что на протяжении ряда последних лет этот класс был "промежуточным". "Покупателю элитного жилья цена и статус дома гарантировали культурный уровень соседей. Даже бизнесмены с темным прошлым, попадая в атмосферу избранности, очень быстро "окультуривались", удивляя всех окружающих столь стремительными метаморфозами. Покупатели новостроек класса "эконом" имели очень большие шансы оказаться в смешанных подъездах, часть жителей которых платила за получаемые квадратные метры немалые деньги, а другая часть получала жилье "за так", — поясняет руководитель отделения "Октябрьское поле" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Раздольский. По его словам, до последнего времени жилье бизнес-класса, хотя и в гораздо меньшей степени, но все-таки несло риски оказаться в смешанном доме, так как условия, на которых работали застройщики, часто обязывали их предоставлять часть квартир в городской фонд жилья. "Сегодня строительные компании осознали минусы такого подхода и прилагают все усилия, чтобы обеспечить социальную однородность жилья бизнес-класса", — продолжает Михаил Раздольский.

Причем, во многих зарубежных государствах такой проблемы не существует. "В западных странах, в отличие от российских реалий, речь идет не о домах, а о целых районах определенного уровня. Точечная застройка, практикуемая в Москве, не является эффективным инструментом в индустрии недвижимости в развитых странах. Во многих странах под понятие жилья высокого класса попадают отдельно стоящие дома на одну семью или малоэтажные комплексы с собственной инфраструктурой, расположенные в престижных частях города и его окрестностях", — конкретизирует Евгений Скоморовский.

Соседство – дело взаимное

Какие проблемы возникают у жителей, которым вопреки ожиданиям не удалось попасть в однородную социальную среду?
По данным компании "ИНКОМ", у покупателей квартир бизнес-класса, как правило, два основных требования к тем, кто будет проживать рядом с ними.

Во-первых, они хотят, чтобы и соседи относились к жилью, как к своему дому, а не как к бесхозной коллективной собственности. "То есть от соседей ожидается аккуратное отношение не только к своему жилищу, но и к лифтам, дверям подъезда, кнопкам домофона и т. д. Как правило, человек, заплативший за жилье немалые деньги, относится к нему бережно, и вообще знает цену деньгам и понимает, что даже если ремонт сломанного лифта обеспечивает ТСЖ, то деньги ТСЖ собирает с жильцов дома", — разъясняет Михаил Раздольский.

Во-вторых, от соседей требуется готовность совместного решения возникающих вопросов, требующих коллективных финансовых затрат: организации работы консьержей и охраны, благоустройства лестничных площадок и придомовых территорий, и т. п.

Но эти требования соблюдаются не всегда. В большом многоквартирном доме среднего класса жильцы собираются очень разные, с разными интересами, привычками, социальным статусом и положением в обществе.

"Жилые комплексы бизнес-класса рассчитаны на определенный социальный слой — топ-менеджеров компаний, бизнесменов среднего звена. Хорошие комплексы бизнес-класса (например, проекты компании MIRAX group Mirax park, жилой комплекс "Корона") всегда многоквартирные. В многоквартирном жилом комплексе, естественно, будут возникать разногласия", — считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Разобщенность интересов, несмотря на ориентированность жилья на определенную социальную прослойку, происходит по разным причинам.

Нередко часть квартир в жилом комплексе бизнес-класса принадлежит городу, поэтому ряд жильцов получает свои квартиры бесплатно или по себестоимости строительства, которая на порядок ниже рыночной стоимости.

"Вот тут-то и начал покупатель задумываться: а кто рядом на этаже будет жить, а не будет ли это муниципал, а какой национальности, а не бандит ли и т. д. При этом одни покупают квартиру, а другим (очередникам) она достается бесплатно. Отношение у людей разное к своему жилью, разный уровень жизни, да и на другие бытовые проблемы смотрят эти категории людей по-разному. В настоящее время все жилье бизнес-класса в Москве в основном сдается под управление ТСЖ. А это означает, что жители должны как-то сообща на собраниях решать все свои проблемы. А теперь представьте: в подъезде живут 90 человек, купившие квартиры, и 10 человек муниципалов — у последних копейки не допросишься. У всех и расчеты за жилье разные, и тарифы разные. Соответственно, договориться им о наличии в подъезде того же консьержа бывает непросто", — объясняет Александр Козлов.

Естественно, в такой ситуации появление конфликтов — лишь дело времени. "Конфликт интересов практически неизбежен и возникает на стадии эксплуатации жилого дома. Люди с меньшим достатком стремятся минимизировать расходы по содержанию квартиры. В то же время более состоятельные граждане готовы платить немалые деньги за дополнительный комфорт и безопасность, включая серьезную охрану и системы сигнализации и видеонаблюдения, качественную и регулярную уборку мест общего пользования, дополнительное благоустройство придомовой территории и т. д. Все это может оказаться не по карману другой категории жильцов", — говорит Сергей Лушкин.

Причем, по его словам, конфликт возникает не только в домах, где есть муниципальное жилье. Жилые комплексы бизнес-класса рассчитаны на очень широкий слой покупателей, поэтому даже там, где все квартиры коммерческие, соседями могут оказаться очень разные люди.

"Мы столкнулись с такой проблемой, даже не имея в коммерческих домах тех, кому квартиры достались бесплатно. Социальная неоднородность жителей может возникать в полностью коммерческих домах с квартирами, площади которых варьируются слишком широко", — уверяет Сергей Лушкин. В качестве примера он привел жилой дом, в котором есть 2-комнатные квартиры площадью 60 м2 (для дома бизнес-класса она считается небольшой), 3-комнатные квартиры в пределах 90 – 100 м2, 4-комнатные — порядка 100 – 130 м2. При этом доля 2-комнатных квартир составляет 20% от общего количества. Такие небольшие площади наиболее ликвидны, и все они были проданы на начальном этапе строительства по низким ценам. В итоге социальное расслоение в пределах одного дома оказалось довольно существенным. "Управление этим домом на сегодняшний момент затруднено, т. к. в явном виде существует конфликт интересов. Одна группа лиц — за экономичный бюджет ТСЖ с минимумом сервиса, а другая — за расширение дополнительных услуг", — поясняет Сергей Лушкин.

Проблемы с различием в интересах возникают даже за пределами дома. "Результатом точечной застройки является соседство современных комфортабельных домов со старым недорогим жильем уровня панельных пятиэтажек. Во дворах таких микрорайонов смешиваются представители всех социальных групп города. Как правило, в таких случаях инфраструктура района не соответствует уровню и представлениям собственников квартир бизнес-класса. Школы, детские сады загружены и не отвечают их запросам, поэтому детей приходится отдавать в частные школы и возить их на далекие расстояния", — уточняет Евгений Скоморовский.

Непростые добро-соседские отношения

В каких-то случаях проблемы разногласия между соседями решаются сами собой, в каких-то — не обходится без посторонней помощи. Сегодняшняя ситуация на рынке, когда цены постоянно растут, помогает избежать нежелательного соседства. "Сейчас муниципалы обычно, получив квартиру, тут же ее приватизируют и продают. То есть они становятся такими же собственниками, и правила дальнейшей жизни для всех с этого момента одинаковы", — подчеркивает Александр Козлов.

Практика показывает, что чаще всего соседям все же удается установить мирные отношения. "Обычно более состоятельные жильцы находят способы воздействия на нежелающих платить соседей. И необязательно силовые — договариваются, аргументируют, принимают решения большинством голосов на собраниях ТСЖ и далее ведут взаимодействие с нарушителями общего решения в правовом поле", — поясняет Михаил Раздольский.

В последнее время власти и застройщики также пытаются решить эти проблемы. "Практика предоставления квартир в комплексах бизнес-класса очередникам за счет доли города была достаточно активной еще буквально несколько лет назад. В последнее же время городским властям выгоднее продать свою долю девелоперу, чтобы на вырученные средства развивать строительство жилья для решения муниципальных нужд", — считает Евгений Скоморовский.

Проблема социальной однородности решается и с помощью разделения территорий. Например, во избежание проблем ОАО "Квартал" размещает муниципальные квартиры либо в отдельных жилых комплексах, либо в автономных корпусах жилого комплекса, предусматривая разделение придомовых территорий, автомобильных парковок, входных зон и т. д. Все жилые комплексы или корпуса бизнес-класса огорожены и охраняемы. Таким образом, жители муниципальных и коммерческих домов пересекаются друг с другом только за территорией жилого комплекса.

При этом интересы муниципалов нисколько не ущемляются. "Муниципальные дома строятся по той же монолитной технологии, что и коммерческие. Цветовые и архитектурные решения всех жилых комплексов выдержаны в едином стиле. Помимо этого строятся общие детские спортивно-игровые комплексы, которыми пользуется все население района", — уточняет Сергей Лушкин. Примером удачного разделения жильцов с разными интересами, по данным компании Blackwood, является 5-секционный жилой комплекс компании "Крост" "Юнион Парк" на улице Генерала Карбышева. "Три секции в этом доме предназначены для муниципальных жителей, а две другие являются коммерческими. Эти секции всегда разделены и не пересекаются", — объясняет Мария Литинецкая.

Кроме того, растет уровень культуры проживания у всех жильцов, не зависимо от социального статуса. "Сегодня ситуация с условиями совместного проживания в домах повышенной комфортности значительно улучшилась по сравнению с прежними годами. Практически все собственники жилья по нескольку раз побывали в Европе и стремятся выстроить свое окружающее пространство по самым высоким стандартам. При этом у нас присутствует еще и российская душевность. Поэтому даже в домах экономкласса сегодня появляются придомовые клумбы, на которых жители сами сажают цветы, а в холлах домов бизнес-класса размещаются спортивные тренажеры, столы для настольного тенниса и т. д.", — рассказывает Михаил Раздольский. По его словам, ситуация динамично меняется в лучшую сторону. Для жилья бизнес-класса проблема нежелательного соседства переходит в разряд нетипичных и редких случаев.

Информация о соседях, как правило, становится доступна только после заселения, так как риэлторы не разглашают сведений о покупателях. Заранее спланировать соседство можно только в "люксовых" домах клубного типа. Поэтому в отношении соседей в любом случае ситуация напоминает игру в рулетку, хотя при покупке жилья бизнес-класса "счастливых фишек" становится все больше.