Планировка не по плану

Чтобы ритуалы на счастливое новоселье сбывались, специалист по согласованию проектной документации должен появляться на пороге квартиры в монолитной новостройке гораздо раньше людей с перфораторами и уж тем более задолго до запускаемой через порог кошки. А в идеале — еще до приемочной комиссии.

Как известно, новое монолитное жилье в России сдается "голым". Поэтому, купив квартиру в новостройке бизнес-класса, каждый собственник первым делом решает для себя ключевой вопрос: какие подрядные организации и в каком объеме привлекать? С отделочниками все ясно: это звено априори неустранимое. А вот функции и необходимость дизайнера и специалистов по оформлению перепланировки в первом приближении очевидна не для всех. В прошлом номере (№7(26) за 2007 г.) ДН подробно рассказал о том, что представляет собой полный дизайн-проект, чем он отличается от эскизного, демонстрируемого в телепередачах жанра "сделай сам", и главное, почему стоит таких денег ($80 – 250/м2). Перепланировка же для неопытного собственника "монолита" еще более туманная тема. Многие искренне недоумевают, почему представители этого цеха оценивают свои вроде бы элементарно посреднические услуги в $2 000 – 4 000. Платить за содействие? Так вроде бы все по закону. За разъезды с документами? Так я и сам в Жилищную инспекцию схожу. Пока ремонт-то идет…

О пользе профилактики

Поскольку в первые месяцы, а то и пару лет над душой у собственника никто не стоит, согласования документов не требует, эксплуатирующая компания и ТСЖ только-только включаются в работу, есть соблазн отложить решение бумажных проблем на потом. Некоторые неискушенные новоселы полагают, что возведение перегородок по условной внутренней разметке, утвержденной в БТИ застройщиком, снимает для них необходимость наносить визит к чиновникам некоторых других ведомств. Но тайное становится явным рано или поздно. Служба сервиса пугает отключением фазы без заверенного в Мосэнерго плана электропроводки. Дает течь замурованный в стяжку шланг отопительной разводки ("Предъявите, пожалуйста, акт на скрытые работы!"). У строителей прорвало трубу, и сосед снизу требует сатисфакции за сорванный переезд ("В какой компании вы страховали гражданскую ответственность?"). Пожарники пришли проверять целостность аварийной кнопки и датчиков и случайно заметили у вас "криминал" по своему профилю — готов протокол. Варианты конфликтов бесконечно разнообразны.

Ну и конечно, обратившись в Мосжилинспекцию для оформления бумаг постфактум, собственник рано или поздно обнаруживает, что серьезно попрал действующее законодательство. Потому что согласно Жилищному кодексу РФ, легализовать уже сделанную перепланировку может только суд. Учитывая массовый характер явления, чиновники окружных московских жилинспекций в принципе идут на уступки и закрывают глаза на погрешности против процедуры. Однако нарушителю не только сделают внушение, но и наложат штраф до 25 МРОТ, наверняка запросят дополнительные обоснования, результаты инструментальных экспертиз, возможно, даже потребуют что-то разрушить или восстановить. Аналогично — по всей цепочке предусмотренных законом инстанций, причем оштрафовать (помимо взимания обычных пошлин в размере 2 000 – 7 000 рублей) могут в каждой из них.

Неслучайно и помощь специализированных структур в легализации уже сделанных ремонтов стоит на 10 – 20% дороже обычной поступательной работы. Профилактика всегда проще и эффективнее лечения.

Дорогой длинною

Легализация проектной документации должна предшествовать оформлению интерьера, прежде всего ради удобства и безопасности самого владельца. Централизованной системы проверок законности перепланировок у нас в стране пока нет. Но от того, что недостача важных документов всплывет в самый неподходящий момент, не застрахован ни один пользователь услуг ЖКХ.

Реальная история: сантехник пришел менять к даме смеситель, та вместо оплаты, так сказать, по совести расплатилась по официальным расценкам. Через неделю к ней является комиссия: мол, поступил сигнал, что у нас проем нестандартный и лоджия присоединена. Если в стояке протечка и не очень понятно, кого назначать виновным, то искушение "повесить" повышенное давление в трубах на нелегала также бывает велико (превышение допустимой нагрузки, нестандартные характеристики оборудования и проч.). Если, не дай бог, по вашей вине у соседей произойдут какие-то угрожающие жизни и здоровью обрушения, то и уголовное дело могут завести. Перепродать жилье с неузаконенной перепланировкой и вовсе нелегко: техник БТИ придет обязательно, и вся документация по квартире окажется, что называется, "в красных линиях". А это обременение, резко снижающее ликвидность, особенно при нынешнем избытке предложений на вторичном рынке.

Чтобы утвердить в инстанциях проект внутреннего устройства квартиры в монолитном доме, равно как и в случае с обычной перепланировкой, затрагивающей конструктивные элементы, собственнику московского жилья или его представителю приходится последовательно обходить почти десяток инстанций. Маршрут вроде бы понятный (см. справку) и на взгляд некоторых граждан вполне посильный для самостоятельного прохождения. Однако как бы четко ни оговаривались действия чиновников в официальных документах (глава 4 Жилищного кодекса РФ, постановление Правительства Москвы № 883 от 15 ноября 2005 г.), простор для неоднозначных трактовок остается всегда. Какая-нибудь строчка про "другие необходимые документы" дает право посылать вас за разными подписями снова и снова. И это не злой умысел бюрократа — просто необходимость действительно определяется конкретной ситуацией.

По словам людей, сделавших хождение по ведомственным кабинетам своей профессией, человеческий фактор в этой сфере играет не последнюю роль. Дело даже не в личных отношениях, устанавливающихся по всей цепочке за годы работы (хотя и это немаловажно), а в том, что специалисты между собой сразу говорят о сути дела. Это существенно сокращает сроки прохождения бумаг: от 3-х месяцев и более за весь пакет согласования по проекту (притом, что одному только Роспотребнадзору регламент позволяет рассматривать документы до месяца).

Еще важнее, что в отличие от дилетанта, профи не делает лишних движений. Для некоторых инспекторов разговорить доверчивого собственника квартиры на лишнюю информацию — род профессионального развлечения. Слово не воробей, вылетело — материализовалось в дополнительную стопку необходимых бумаг. "Наследив" таким образом, а то и нагрубив в сердцах какому-нибудь офицеру противопожарной службы, человек бежит искать помощи к посреднику. Однако тот за случаи с осложнениями уже не всегда берется: вмешиваться в конфликт в его острой фазе и тем более замаливать чужое хамство не самая приятная работа.

Тем более что суть труда "согласователя" — это все-таки не кризис-менеджмент, а, образно говоря, грамотное продюсирование хода работ, заблаговременное уравновешивание пожеланий собственника и фантазий дизайнера с требованиями государства. Иной раз надо всего лишь удержать заказчика от каприза или подсказать творцу альтернативное решение, не вовлекающее в дело Мосгортепло, Мосэнерго и другие необязательные в общем случае инстанции. Как выразился один представитель этой профессии, "я делаю так, чтобы клиент не ехал в Москву через Владивосток, экономлю ему время и деньги".

Ну и конечно, личное представительство в ведомствах – самая изнуряющая часть процесса. Если не принимать во внимание "серых" специалистов-одиночек и ориентироваться на отделы официально действующих риэлторских структур, то согласование самой сложной перепланировки (с объединением двух квартир, переносом стен санузла, прорезанием стен, усилением перекрытий и проч.) будет стоить порядка 150 000 – 160 000 рублей. Это с учетом всех официальных пошлин, собственно услуги и затрат на катализаторы бюрократического процесса.

Эволюция или демпинг?

Мы неслучайно написали выше, что заниматься вопросом перепланировки в идеале надо еще до оформления права собственности. Однако реальный смысл это мероприятие имеет только при одном условии, а именно: если Приемочная комиссия утверждает проект дома вместе с вашими планировочными задумками. То есть застройщик любезно меняет свой авторский архитектурный проект конкретно под вас, иначе все равно придется идти по общему кругу после получения ключей. Сколь бы рано вы этой проблемой неозаботились, хоть на нулевом цикле.

Организовать такой бонус для одного-двух VIP-инвесторов в многоквартирном доме, наверное, можно. Однако в качестве массового рыночного предложения идея теряет всякий смысл: слить в общий проект тысячи технических параметров от всех жильцов обошлось бы компании-инициатору слишком дорого. Проще сделать якобы "сезонную" скидку как раз на стоимость услуги по перепланировке — по нынешним временам это распространенное тактическое решение продавцов.

Впрочем, постепенно появляются и стратеги, делающие ставку именно на эволюционные изменения предлагаемого продукта. Московская компания "Пересвет-Девелопмент" к началу осени предложила первую реальную альтернативу квартирам-полуфабрикатам с заведомо временными документами — нынешнему стандарту в сегменте монолитного строительства. Покупатели квартир в трех ее комплексах бизнес-класса сейчас могут получить бонусный сертификат на создание дизайн-проекта интерьера с возможностью утвердить выбранную планировку Приемочной комиссией централизованно и без дополнительных затрат.

Внешне это то же жилье в "цементе" по обычной рыночной цене, но (по желанию покупателя) с проработанной эстетической концепцией, техническим проектом и юридическими документами, которые уже не надо переделывать. Воспользоваться бонусом можно полностью, частично или отказаться от услуги вовсе, при этом общая экономия для собственника в зависимости от фронта переданных застройщику работ может достигать от $13 000 до $30 000. В любом случае это ощутимая прибавка к прибыли для частных инвесторов, особенно тех, кто спешит жилье отделать и как можно быстрее сдать в аренду.

Снизить себестоимость предложения до разумного порога у "Пересвет-Девелопмента" получилось за счет централизации стадии дизайн-проектирования (весь объем работ делают два привлеченных бюро), изучения основных запросов аудитории к конструктивным параметрам данного типа жилья и выработки нескольких базовых планировок, на технический каркас которых "натягиваются" практически любые индивидуальные стилевые решения. В результате собственник получает концептуально завершенный продукт, требующий лишь грамотной реализации очередным подрядчиком.

СПРАВКА

Примерная схема оформления переустройства и перепланировки жилых помещений в жилых домах в г. Москве

1. Техническое обследование лицензированной организацией (оптимально - МосжилНИИпроект).

2. Разработка технического проекта перепланировки; согласование его в следующих уполномоченных организациях:
а) территориальное управление Роспотребнадзора;
б) Управление государственого пожарного надзора;
в) Москосэкспертиза (если проект включает конструктивные изменения);
г) Архитектурно-планировочный отдел округа;
д) МосжилНИИпроект;
е) Мосгаз, Мосгортепло, Мосэнерго и т.д. (в зависимости от объема переустройств).

3. Сбор пакета документов, включающего:
а) правоустанавливающие документы на квартиру;
б) согласие на перепланировку всех проживающих (зарегестрированных) в квартире;
в) копия поэтажного плана, экспликация и выписки из техпаспорта БТИ;
г) паспорт квартиры;
д) согласие эксплуатирующей организации и ТСЖ;
е) полис страхования гражданской ответственности перед третьими лицами за возможный причиненный ущерб.

4. Предоставление технической и юридической документации в службу одного окна Государственной жилищной инспекции г. Москвы, получение разрешения на перепланировку и журнала производства работ.

5. Заключение договора с лицензированной подрядной организацией и документальное оформление этапов отделки в журнале согласно утвержденному графику.

6. Принятие работ межведомственной комиссией в составе:
а) собственник;
б) представитель подрядной организации;
в) автор технического проекта;
г) представитель экспутатирующей организации;
д) представитель районной Управы;
е) инспектор Мосжилинспекции.

7. Утверждение принятого комиссией Акта ввода жилья в эксплуатацию после перепланировки отдельным распоряжением Мосжилинспекции.

8. Внесение изменений в техническую документацию БТИ.

9. Внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществои сделок с ним.

10. Получение нового Свидетельства о государственной регестрации права.