"Квартирный инвестор": правила игры на коммерческом поле

"Угадай тенденцию" — девиз инвесторов всего мира. Угадать удается не всегда: ведь даже многомудрые аналитики, вооруженные статистическими выкладками и расчетами, подчас ошибаются. Свидетельством тому может служить ситуация, сложившаяся на столичном рынке жилой недвижимости в 2006 – 2007 г. Даже в самых смелых своих фантазиях цвет аналитической мысли не предполагал столь мощного ценового скачка и столь затянувшейся стагнации, последовавшей в ответ. Инвесторы, избалованные постоянным ростом цен и не привыкшие терять прибыль, начали активные поиски альтернативных вариантов.

Надо сказать, что свои поиски инвесторы никогда и не прекращали. Особенно если учесть, что периодически профессионалы, работающие прежде всего на столичном рынке, пугали их не только грядущей стагнацией и снижением стоимости объектов ("мы достигли психологически важной планки в $1 500/м2 ($2 000, $2 500, $3 000 и т. д.), и дальше ценам расти некуда"), но и тем, что "инвестиционный пузырь", надувшийся до беспрецедентных размеров, вот-вот лопнет. Своего пика эти разговоры достигли в 2004 году: как раз тогда руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко обнародовал знаменитый доклад "Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?".

Как утверждалось в докладе, до начала 2003 г. доля покупателей, приобретающих квартиры с инвестиционными целями, оставалась незначительной: сперва — не более 1 – 2%, затем — около 5 – 10%. Но 2003 год с его снижением курса доллара (доллар на тот момент был для наших граждан основным инструментом сохранения сбережений) заставил потенциальных инвесторов в массовом порядке выйти на рынок недвижимости. В итоге к 2004 году доля инвестиционных покупок на рынке жилья выросла до 30%, а в ближайшем будущем (которым тогда считались 2005 – 2006 годы) могла добраться до отметки 40 – 45%. Прогнозировалось, что по ряду причин к середине 2005 — началу 2006 года над рынком нависнет угроза затоваривания и обвала цен, которые приведут к тому, что "инвестиционный пузырь" лопнет со всеми вытекающими последствиями. Так что рост массы инвестиционных квартир Олег Репченко именовал "угрозой замедленного действия" и предлагал тем, кто считал данную угрозу слишком уж незначительной, не обманывать самих себя.

Оппонентов у главы irn.ru было довольно много. Одни считали, что никакого инвестиционного пузыря нет в принципе, другие (в частности, Геннадий Стерник, на тот момент директор Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость") — что доля инвестиционных покупок заметно завышена: в общем объеме сделок "МИЭЛЬ-Недвижимости" эта доля в 2004 г. составляла не более 9%. Одним словом, Олегу Репченко не поверили.

В очередной раз об угрозе "инвестиционного пузыря" заговорили в 2006 г., в момент, когда рынок демонстрировал беспрецедентный рост цен. В интервью ДН генеральный директор компании "Пересвет Девелопмент" Юрий Некрасов отмечал, что тогда доля инвестиционных покупок на объектах компании доходила до 30 – 35%, а то и до 40%, и эти слова наверняка могли бы подтвердить многие его коллеги. И опять угрозы, что "пузырь лопнет", истерики по поводу возможного краха рынка…

И в первый, и во второй раз "пузыри" не лопались, а тихо сдувались. Да и для наблюдавшихся корректировок крах — название совсем уж неподходящее. Однако и в первый, и во второй раз инвесторы, связывавшие свои надежды исключительно с рынком жилой недвижимости, ринулись осваивать альтернативные варианты. Сегодня игрой на фондовых рынках или использованием такого инструмента, как банковские депозиты, никого не удивишь. Гораздо реже инвесторы перепрофилируются с рынка жилой на рынок коммерческой недвижимости, хотя у них и есть такая возможность, в современной ситуации сулящая немалые выгоды.

О плюсах и минусах инвестиций в коммерческую недвижимость, о подводных камнях этого пути рассказывает генеральный директор компании Russian Research Group Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ.

Денис Александрович, когда у игроков рынка возможность инвестировать средства в коммерческую недвижимость возникла как альтернатива вложениям в недвижимость жилую?

— В принципе, эта альтернатива существовала всегда, другое дело, что не всегда активно использовалась. Доходность от недвижимости можно поделить на две основные составляющие: доходность от арендного бизнеса и от роста стоимости самого актива. Соответственно, с точки зрения арендного дохода жилая недвижимость не столь привлекательна как коммерческая, но зато в предыдущие годы (начиная где-то с 2000 г.) она бесконечно росла в цене и в итоге выросла в разы. Поэтому потенциальный инвестор имел четкое понимание, что он вкладывается в быстрорастущий, очень ликвидный актив, и демонстрируемые темпы роста привлекли на рынок недвижимости большое число частных инвесторов: по разным оценкам, доля инвестиционных покупателей достигала 40 – 50%.

Но, где-то с лета прошлого года доходность жилой недвижимости начала снижаться: если еще весной цены росли на 10% в неделю, то к июлю-августу этот показатель снизился до 3%, а в октябре цены вообще остановились. Начиная с октября и до сегодняшнего момента на рынке жилой недвижимости наблюдается стагнация. Учитывая, что скоро будет год, как цены не растут (к тому же это цены, номинированные в долларовом эквиваленте, а доллар, как вы знаете, тоже существенно упал), "нахождение" денег в квартире уже является убыточным. Единственное, что могло компенсировать эти потери, — арендный бизнес, но аренда в сфере жилой недвижимости приносит от 3% до 6% годовых, что даже не покрывает инфляцию.

Одним словом, вот уже в течение года инвестиционных покупок жилья практически не совершается. Об этом говорят и сами застройщики, признавая, что если покупатели-инвесторы и не исчезли полностью, то их доля в общем потоке снизилась примерно до 1%. При этом потенциальные инвесторы, потерявшие возможность вкладываться в жилую недвижимость, начали пристально рассматривать другие варианты. Это — фондовый рынок, депозиты (депозитная доходность достаточно надежна, хотя ее нельзя назвать находящейся на высоком уровне, и для более-менее активных инвесторов она не слишком интересна), а также рынок коммерческой недвижимости, который в 2006 г. продолжал расти и в более активную стадию перешел как раз в конце лета: в тот момент, когда рынок жилой недвижимости останавливался, рынок коммерческой недвижимости начал показывать существенные темпы роста — до 10% в месяц. И маленькие (и по площади, и по стоимости) объекты стали хорошей альтернативой для так называемых квартирных инвесторов.

Единственное, что их останавливает — достаточно сложная схема покупки. С жилой недвижимостью все достаточно просто, к тому же большинство квартир продают риэлторы, которые сами собирают все документы и при грамотном подходе в состоянии оформить сделку чуть ли не в течение одного дня. В сфере коммерческой недвижимости все гораздо сложнее: в основном, коммерческой недвижимостью владеют юридические лица; существуют серьезные отличия между балансовой стоимостью, по которой недвижимость числится за тем или иным юрлицом, и той стоимостью, по которой она выставляется на продажу — этот разрыв и является для собственника прибылью при продаже; при заключении сделки возникает необходимость уплаты различных налогов, и редко какой продавец готов идти на то, чтобы платить их полностью, поэтому начинают предлагаться альтернативные договору купли-продажи схемы покупки недвижимости, в том числе и такой вариант, как продажа самого юридического лица — совершенно непонятная вещь для инвестора, который уже имел или собирался иметь дело исключительно с недвижимостью.

Правда, есть практика оформления в собственность и на физическое лицо, но все равно здесь возникают определенные трудности. В отношении коммерческой недвижимости нужно особенно детально разбираться в схеме приватизации объекта и истории того, как он вообще был куплен. Например, он мог быть куплен, но не совсем корректно приватизирован. То есть юридическая ситуация с коммерческой недвижимостью в разы сложнее, чем с жилой. Стандартный юрист разобраться в ней не сможет, и потому стоящее денег привлечение специализированных юристов — необходимое и обязательное условие заключения сделки.

Кроме того, есть различия между жилой и коммерческой недвижимостью в схеме подключения коммуникаций. Это могут быть прямые договора с Мосводоканалом, Мосэнерго и прочими поставщиками, которые могут быть оформлены на юрлицо либо на саму недвижимость и т. д. Чтобы не ошибиться, инвесторам и здесь необходима помощь юриста или консультанта либо специалиста, совмещающего эти функции.

Однако все эти проблемы оправдываются более высокой арендной доходностью: для коммерческой недвижимости она сейчас (в зависимости от типа недвижимости, ее местоположения и профиля) может находиться на уровне от 9% до 15%, что не идет ни в какое сравнение с 3 – 6% жилых объектов. В то же время рынок коммерческой недвижимости на конец прошлого — начало нынешнего года показывал достаточно высокую динамику роста, так что был привлекателен с точки зрения обеих доходных составляющих.

Но, как оказалось, не так все просто. Рынок коммерческой недвижимости тоже подвержен стагнации. Хотя сейчас можно говорить не о стагнации, а о стабилизации роста цен. На данный момент рост в большинстве сегментов отсутствует, и единственное исключение — это коммерческие объекты, расположенные в центре: достаточно высокий спрос на фоне небольших объемов строительства новых бизнес-центров да и вообще каких-либо зданий приводит к повышенному интересу как к новым, так и к старым объектам, как к встроенно-пристроенным, так и к отдельным помещениям. Не менее востребованы и торговые площади в центре: масса торговых сетей, банков, рестораторов развиваются, и всем им необходима концентрация в центре — зоне деловой активности. В то же время стабильность, наступившая в основном за пределами центра, не привела к парализации. В отличие от жилья, где объемы продаж существенно снизились, в сфере коммерческой недвижимости сделки совершаются, и рынок все еще активен.

Сегодня жилые помещения выставляются на рынок десятками тысяч, в коммерческой же недвижимости объемы на порядки ниже: если говорить о помещениях стоимостью более $800 000, то их месячное предложение — чуть больше 1 000. Объектов с более низкой стоимостью относительно много, но это уже небольшие по площади помещения — от 50 м2 до 150 – 200 м2. Однако именно они и являются альтернативой для большинства квартирных инвесторов: $600 000, $800 000, $1 000 000 за коммерческое помещение и за хорошую квартиру бизнес-сегмента и нижней части элитного сегмента — соизмеримая стоимость.

Каков среднестатистический "портрет" такого альтернативного коммерческого помещения?

— Самый типичный пример — встроенное помещение на первом этаже жилого дома, как правило, новостройки или здания, стоящего на первой линии улиц, где первые этажи предназначены под помещения свободного назначения, офисные или торговые. Если мы будем рассматривать среднестатистический "спальный" район, то там можно купить такое помещение площадью 200 м2, условно, по $5 000 за м2 — то есть за $1 000 000. Оно должно быть с отдельным входом, в идеале — находиться на первой линии домов и выходить на улицу, еще лучше иметь витрину (хотя как только появляется витрина, помещение сразу же переходит в более дорогой сегмент, и $5 000 за м2 здесь уже будет вряд ли). 200 м2 практически в любом "спальном" районе могут быть использованы в самых разных целях — сданы в аренду под офисы или ритэйловые офисы (риэлторским, юридическим или просто небольшим компаниям, салонам-парикмахерским, турагентствам, продуктовым магазинам, аптекам, банкам и т. д.). Тут стоит пояснить: принципиальное отличие просто офиса от ритэйлового офиса в том, что в просто офис люди со стороны заходить не могут, а в ритэйловый офис могут и даже должны.

Собственник может сдать помещение как в краткосрочную аренду (сроком на 11 месяцев), так и в долгосрочную (на несколько лет). Но опять же необходимо грамотно проработать договор аренды, который защищал бы собственника от недобросовестных арендаторов, предусматривал возможность повышения арендной ставки при изменении рыночных условий и прозрачно прописывал все обязанности арендатора и арендодателя. Арендная ставка такого помещения может составлять от $500 до $1 000 — разброс большой, но если грубо подсчитать доходность, то она составляет от 10% до 20%. Конечно, $1 000 — наиболее удачный вариант, но он в основном для нерыночных арендаторов, таких, например, как игровые клубы: 200 м2 для них подходит, но займут они их ненадолго, поскольку все игровые клубы будут выведены. Поэтому рассчитывать надо на показатель $600 – 700.

Как и на рынке аренды жилья, здесь возникает вопрос с уплатой подоходного налога. Он составляет 13%, но есть возможность оптимизации этих потерь — создание компании, работающей по упрощенной системе налогообложения, что позволяет платить только 6% с оборота. Это, согласитесь, небольшая потеря, и в среднем получаемый инвестором доход может находиться в диапазоне от 12% до 14%. Это превышает инфляцию, позволяет вкладывать полученные средства куда-то еще, например, класть на банковский депозит, получая дополнительный доход. Плюс еще и в том, что под коммерческое помещение, сдаваемое в аренду понятному арендатору, можно достаточно неплохо прокредитоваться в банке под более низкий процент, чем доход от аренды. Соответственно, разрыв в 1 – 2% приведет к получению денег, которые можно разместить, купив другие помещения или направив на иные инвестиционные программы.

Повторю: рынок сегодня стабилен, и ожидать от него сумасшедших темпов роста в ближайшее время не стоит. Однако рост все равно будет — в среднем в пределах 20 – 25% годовых. Так что увеличение стоимости недвижимости, плюс доходы от аренды, плюс размещение полученного дохода в альтернативных инвестициях… В принципе инвестор может довести годовой доход до 35 – 40%.

Квартирные инвесторы на рынке коммерческой недвижимости — это теория или практика? То есть, достаточно ли в продаже коммерческих помещений, чтобы удовлетворить спрос со стороны таких инвесторов?

— Сказать достаточно или нет сложно. В сравнении с квартирами таких помещений немного, но они есть на рынке и их можно купить. И очереди за ними не существует. К тому же продолжают сроиться жилые дома в окраинных районах. Однако зачастую коммерческие помещения в новостройках застройщик продает инвестору уже на конечной стадии строительства либо не продает вообще, оставляя их себе и самостоятельно сдавая в аренду.

Но помещения, повторю, есть. Только надо каждый раз серьезно прорабатывать вопрос покупки, и не только с финансовой стороны, но и выстраивая бизнес-план развития покупаемого объекта. Для этого необходимо привлечь консультанта — что, с одной стороны, стоит денег, но, с другой стороны, дает определенные гарантии. Консультантом может выступать оценщик, риэлтор или специалист консалтинговой компании, способный провести небольшое исследование на тему, кто может стать потенциальным арендатором помещения, с каким профилем и какую арендную ставку он сможет заплатить. Не секрет, что при высокой конкуренции может просто не найтись арендатора на особо высокую доходность, к тому же не все арендаторы способны выложить требуемые деньги: для продуктовых магазинов арендная ставка может быть одна, для аптек — другая. Наконец, если банк теоретически может заплатить больше, чем аптека, а аптека больше, чем магазин, то не стоит рассчитывать, что в выбранном помещении всегда можно "посадить" банк или аптеку — они могут оказаться невостребованными конкретно в данном микрорайоне из-за высокой конкуренции или невысокого числа потенциальных клиентов-покупателей.

Для любой коммерческой недвижимости торгового сегмента самыми важными считаются три основных фактора: видимость, доступность и целевая аудитория. Видимость — значит помещение должно быть видно максимальному числу людей с максимального числа точек; оно должно привлекать своим входом и вывеской (то есть важна рекламная составляющая), не иметь перед фасадом активного озеленения.

Доступность — это удобные подходы и подъезды; идеально, если помещение находится в месте, где высокий пешеходный или автомобильный трафик — что увеличивает возможность так называемой стихийной покупки. Целевая аудитория — она должна соответствовать потенциальному арендатору, да и просто должна быть (например, чем выше плотность застройки, тем больше потенциальных потребителей живет в зоне доступности, соответственно, теоретически больше объем денег, которые могут быть потрачены в объекте недвижимости).

А почему, говоря об идеальном для квартирного инвестора коммерческом помещении, вы не упоминаете о части крупного бизнес-центра?

— Такие варианты тоже присутствуют. И даже есть бизнес-центры, распродающиеся "по кусочкам". Сразу могу сказать, что это никогда не будут бизнес-центры класса "А" — там все, как правило, продается этажами (в качестве примера можно привести "Башню Федераций" в Москва-Сити, которая продавалась поэтажно), к тому же обязательное условие сохранения классности — наличие единой управляющей компании. Но есть достаточно много бизнес-центров (пусть не новых, а тех, где проведет редевелопмент) класса "В" или "С", где помещения продаются блоками — из новых это, к примеру, бизнес-центр "Полларс" в районе Павелецкого вокзала.

В центрах-новостройках (они могут быть расположены не в самых удачных местах, но и там сохраняется единая УК) можно купить небольшое помещение даже на этапе инвестирования, хотя сейчас подобное встречается все реже и реже, поскольку продать строящийся объект целиком одному покупателю выгоднее. Но в старых, перепрофилированных зданиях можно найти отдельные блоки — какие-нибудь 200 м2 на третьем-четвертом этаже. Однако в этом случае покупатель теряет независимость — существует единая УК, приходится согласовывать действия с другими собственниками, одни из которых курят в коридоре, другие экономят на свете, третьи не хотят участвовать в ремонте сломавшегося лифта и т. д. То есть возникает некий коммунальный эффект, который может сказаться на арендной доходности и вообще арендопригодности помещения.

Для большинства банков ипотека коммерческой недвижимости — тема совершенно новая и не сказать, чтобы активно осваиваемая. Стоит ли квартирному инвестору рассчитывать на получение ипотечного кредита?

— Да, получить такой кредит действительно сложно, мало банков предлагают такую услугу и, как правило, процентная ставка по кредиту здесь выше, чем для приобретения жилой недвижимости. Поэтому в данном случае совершать покупку на заемные деньги не очень удобно. Скорее, это можно сделать под залог другого имущества, а потом, если возникнет возможность, перекредитоваться.

Квартирные инвесторы — много ли их сегодня на рынке коммерческой недвижимости?

— Они были, и они есть сейчас. Хотя, в основном, инвесторы выходят на рынок коммерческой недвижимости с большими суммами, нежели те, о которых мы говорили выше. Причем у инвестора не всегда стоит задача получить высокую доходность. Чаще необходимо сохранить и не потерять, то есть доход от вложений должен как минимум покрывать инфляцию. Фондовый рынок с этой точки зрения еще более непонятен, достаточно убедиться, что даже "голубые фишки" падают весьма интенсивно, и факторов, влияющих на состояние фондового рынка, очень много. Например, ситуация, сложившаяся на ипотечном рынке США, которая если аукнется на российском рынке недвижимости, то через определенное время. Недвижимость в этом смысле более надежна, хотя ее очевидный минус — отсутствие моментальной ликвидности: срок экспонирования объекта на рынке составляет в среднем 3 – 4 месяца, и быстрого возврата денег можно добиться только путем дисконтирования.

С вашей точки зрения, насколько квартирные инвесторы могут быть уверены, что на рынке коммерческой недвижимости не наступит та же стагнация, что и на рынке жилой недвижимости?

— Все корректировки рынка, которые мы наблюдали в последние несколько лет, свидетельствуют: краха не будет. Рост-коррекция, рост-коррекция — во всем мире по такому пути развиваются как сектор жилой, так и сектор коммерческой недвижимости. В целом же мировая практика показывает, что недвижимость растет в цене. Есть страны с развитой экономикой или отдельные города и регионы, где объекты недвижимости за последние 10 лет продемонстрировали 10-кратный рост цен, и ситуация, наблюдавшаяся, предположим, в Москве, не является каким-то нонсенсом — аналогичным образом обстояли дела в ОАЭ, новых районах Испании, Черногории и т. д.

В долгосрочной перспективе рост цен и на жилую, и на коммерческую недвижимость будет продолжаться хотя бы потому, что земля — ограниченный, невосполнимый ресурс. Легко вспомнить, что еще несколько лет назад на $100 легко можно было жить месяц, а сегодня? То же самое и с недвижимостью: объекты, которые тогда стоили $100/м2, сейчас стоят $1 200/м2. Причем не только недвижимость растет в цене — скорее, дешевеют деньги, в которые эта недвижимость оценивается, снижается покупательная способность валюты. Поэтому недвижимость остается одним из самых эффективных инструментов и сохранения средств, и получения дохода — если, конечно, стоящие перед инвестором задачи связаны с будущим, а не с получением быстрого дохода в течение полугода.