ЛЮДИ ГОВОРЯТ -- Классное Подмосковье 2

В № 4(23) за апрель 2007 г. начал, а в №5(25) за май — продолжил обсуждение темы "Существующая классификация коттеджных поселков Подмосковья – плюсы и минусы". Суть вопроса сводится к следующему: устраивает ли профессиональных игроков рынка нынешняя классификация подмосковных поселков, не стоит ли счесть ее морально и физически устаревшей, не пора ли придумать что-то новое и что, собственно, должно лечь в основу этого нового. Сегодня рубрика "Люди говорят" возвращается к заявленной теме.

Игорь КОНЮХОВ
директор ООО"Пересвет-Реал-Эстейт"

Воснове предложения лежит принцип создания у покупателей ощущения избранности и уникальности. Именно поэтому при классификации объектов недвижимости возникают многочисленные разногласия у специалистов рынка. Обычно поселки делят на категории А – элит-класс, B – бизнес- класс, C – экономкласс и D – хаотичная застройка. Элит-класс, в свою очередь, подразделяется на de luxe, luxe и premium. Данные деления условны, скорее они рассчитаны на восприятие покупателей.

Отсутствие общепринятых четких критериев в основе классификации порождает возникновение поселков псевдо элит- и бизнес-классов и, как следствие, недоверие со стороны покупателей к громким названиям и ярлыкам, сопровождающим рекламные кампании.

В основе классификации необходимо учитывать характеристики самих загородных поселков, а именно:
• месторасположение: статус и престижность направления, развитость социально-бытовой инфраструктуры района, экологическая обстановка, наличие промышленных зон, удаленность от МКАД и особенности транспортного сообщения с Москвой;
• концепция: территория поселка, число участков, архитектурные и планировочные решения и т.д.;
• природно-ландшафтные характеристики: уникальность окружающей природы, большой пруд, лесная поляна и т.д. Данный фактор весьма важен для загородной недвижимости: например, современный коттеджный поселок, позиционирующийся застройщиками как бизнес-класс с развитой инфраструктурой, зоной отдыха, недалеко от Москвы, но расположенный рядом с заводом или электростанцией, навряд ли привлечет к себе внимание покупателей данного сегмента;
• система жизнеобеспечения: развитая инженерная и социально-бытовая инфраструктура поселка, благоустройство общественных зон, охраняемая территория. Немаловажной является инфраструктура района – в камерных поселках бизнес-класса зачастую просто нецелесообразно строить несколько профильных образовательных учреждений, огромные развлекательные комплексы и т.д. Если в районе месторасположения поселка имеется развитая социально-бытовая инфраструктура, его жители имеют возможность широкого выбора;
• культурно-историческая значимость места;
• качество строительных материалов, работ и услуг;
• система безопасности. Сочетание данных характеристик является определяющим при классификации загородного поселка. Для четкого разделения классов загородной недвижимости и препятствования возникновению поселков, не соответствующих заявленным характеристикам, необходимо ввести единую классификацию, учитывающую все нюансы вышеперечисленных фактов.

Полина ИВАНОВА
ведущий аналитик УК"Северо-Запад"

Внастоящее время классификация коттеджных поселков носит достаточно условный характер, однако можно сказать, что основную свою функцию выполняет – информирует покупателей при первичном отборе поселков и позволяет структурировать рынок. Более глобального влияния на рынок данная информация не оказывает.

Покупатель при выборе коттеджного поселка не должен и, исходя из практики, не гонится за его статусом. Чаще всего поку- пателем движет желание найти оптимальный для себя вариант соотношения "цена-качество", а также, безусловно, желание сэкономить. Другой вопрос, что для кого-то таким оптимальным и единственно приемлемым вариантом будет исключительно премиум-сектор, отвечающий самым высоким требованиям по различным параметрам: качество строительства, безопасность и др., что не всегда могут предоставить поселки не столь высокого уровня.

Интересно то, что достаточно четко описанная классификация загородных коттеджных поселков на самом деле существует, однако в силу бурного развития данного сектора рынка, стремительного роста цен на объекты (40 – 50% в год в зависимости от направления) – в общем, в силу того что ситуация на рынке очень динамично меняется, девелоперы просто перестали обращать внимание на прописанные несколько лет назад стандарты. Причисление поселка к определенному сегменту в настоящее время носит исключительно рекламный характер и говорит скорее о том, каким хотят застройщики видеть свой поселок. Инвестором движет понятное желание заработать, поэтому причисление поселка к высокому классу позволяет ему завышать уровень цен, даже несмотря на то, что поселок объективно не дотягивает до заявленного уровня.

Олег БЕХБУДОВ
генеральный директор компании UNИC

Цивилизованный загородный рынок недвижимости России формируется в основном и, к сожалению, в четырех точках: Москва, Петербург, Крым, Калининград. Каждый рынок настолько специфичен, что говорить о системности формирования основных критериев данного рынка не представляется возможным. Думаю, это обусловлено следующими причинами: 1 – относительно небольшой возраст этого рынка; 2 – хаотичность и непредсказуемость развития рынка в России; 3 – наш потребитель (покупатель коттеджей в коттеджном поселке) – это человек с очень своеобразном вкусом. В конечном счете именно он, а не девелопер, застройщик, архитектор и риэлтор вместе взятые, решает, какой формат коттеджного поселка имеет право на жизнь.

Я согласен с моими коллегами, которые утверждают, что искусственно навязанные рынку критерии форматов коттеджных поселков не могут отражать действительность. Из этого следует: рынок сам расставит все по местам, определит основные критерии форматов коттеджных поселков. В настоящий момент динамика развития загородного рынка сводится к тому, что происходит заметное разграничение между форматами коттеджных поселков по следующим критериям: цена участка, цена строения ("бизнес-", "элит-" и "эконом-" классы), наличие единой архитектурной концепции и тематичные коттеджные поселки: коттеджные поселки с яхт-клубами, например, загородный комплекс "Московское Море", расположенный на Иваньковском водохранилище.

Владимир Яхонтов
заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость"

Классификацию загородного жилья на сегодняшний день участники рынка проводят по стоимости объектов, и она достаточно разнообразна в части ценового разброса. Общим является выделение нескольких классов – "эконом-", "бизнес-" и "элита".

Мы в своей классификации также разбиваем бизнес-класс на две категории: "бизнес" и "бизнес+". Связано это с тем, что бизнес-класс – очень широкий по разбросу цен сегмент. Делим мы его следующим образом: от $450 000 до $800 000 – это "биз- нес", от $800 000 до $1 200 000 – "бизнес+".

Также буквально в этом году мы разделили класс "де люкс" – на просто "де люкс" и "де люкс премиум". От $1 200 000 до $5 млн – это "де люкс", а свыше пяти миллионов – сейчас на рынке начали появляться такие проекты – "де люкс+" или "де люкс преми- ум". Однако ценового параметра не всегда достаточно. Например, дом стоимостью два миллиона долларов, находящийся на Ярос- лавском шоссе, не совсем соответствует классу "де люкс". Это скорее "бизнес". Поэтому в нашей классификации мы ориентируемся не только на цену, но и на портрет потребителя. То есть мы анализируем основные требования, которые потребитель предъ- являет к объекту в том или ином сегменте. Так, в классе "эконом-" для потребителя важна, в первую очередь, цена. Для клиентов бизнес-класса – соотношение цена/качество. В сегменте "де люкс" большое внимание уделяется уровню сервиса, наличию в поселке избыточной инфраструктуры.

Классификация позволяет понимать уровень качества проектов, ориентироваться на рынке, а это необходимо всем его участникам: покупателям, продавцам, риэлторам, журналистам – всем, кто имеет отношение к недвижимости.

Светлана КОНДАЧКОВА
руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агенство недвижимости

Миан-агентство недвижимости придерживается классической системы разделения поселков на классы:

1. Экономкласс на рынке коттеджного строительства – объекты строительства до 400 000 у.е., выполненные под чистовую отделку, учитывая стоимость земли и коммуникаций. Хорошими примерами проектов поселков экономкласса могут быть: поселок "Опушка" (18 км по Минскому шоссе), "ФэмилиКлаб", "Мечта" (22 км по Дмитровке), "Тарасовка" (12 км по Ярославке).

2. Требования к поселкам бизнес-класса четко обозначены: достаточно ликвидное направление, площадь строений составляет от 300 м2 и выше, земельного участка – не менее 15 соток. Количество домов в поселке не ограничено, обязательно наличие качественной собственной инфраструктуры. Средняя стоимость предложений этой группы – от $500 000 до $1млн. Примерами могут быть "33Клаб", "Тишково" (27 км по Ярославскому шоссе), "Светлогорье" (38 км по Новорижскому шоссе).

3. Элитная недвижимость (коттеджный поселок). В категорию элитных попадают объекты, расположенные, как правило, по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Калужскому, Ильинскому и Сколковскому, Дмитровскому шоссе. Расстояние от МКАД не превышает 15 – 20 км. Коттеджи находятся обычно в лесной зоне либо в непосредственной близости к водоемам. Площадь земельных участков под строениями – не менее 30 соток. Количество домов в поселке ограничено. Коттеджи оснащены всеми современными коммуникациями, в том числе московским телефонным номером и выделенной линией Интернет. Материалы и технологии, используемые в строительстве, являются самыми дорогими на сегодняшний день. Обязательный элемент – высокий уровень инфраструктуры. Примерами могут быть: "Павлово", "Зеленый мыс", "Бенилюкс".

Конечно, та ситуация, что рынок еще не до конца сформирован, приводит к тому, что часть поселков позиционируется классом выше, чем они должны бы предлагаться. Но рост цен, а также ужесточившаяся конкуренция должны все расставить по своим местам. Покупатели просто не будут брать объекты в поселках, которые не соответствуют заявленному уровню.

Роман ПОПОВ
аналитик по загородной недвижимости корпорации "Инком-Недвижимость"

Устраивает ли нашу компанию существующая на рынке классификация жилья? Дело в том, что единой общепризнанной класси- фикации загородного жилья сейчас нет. Существующие в настоящее время классификации во многом перекликаются друг с другом, хотя многие застройщики стремятся к введению своих методик, пытаясь таким образом подчеркнуть достоинство собственных проектов.

Ряд компаний в своих классификациях, помимо основных классов (эконом-, бизнес-, элит-), используют также и подклассы. Напри- мер "эконом +", "бизнес +" и т.п. Тут нужно понимать, для кого создается данная классификация. Если для специалистов, то для более точного разделения всех объектов на рынке такая классификация может быть вполне оправданной. В то же время для покупателей – так как разница между подклассами порой незначительна и может заключаться, например, в том, что один объект расположен на чуть более дальнем расстоянии от Москвы, чем другой, – такое разделение только вносит дополнительную путаницу при выборе. Поэтому важно, чтобы классификация была простой и понятной покупателям.

В компании "Инком-Недвижимость", в том числе и для удобства покупателей, приняты следующие классификации:
• эконом . . .дома стоимостью до $300 000
• бизнес. . . . . . . . . . . . .от $300 000 до $700 000
• премиум . . . . . . от $700 000 до $1 300 000
• де люкс . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . от $1 300 000

Для отнесения того или иного поселка к определенному классу берется средняя цена на домовладение в поселке, плюс учитываются дополнительные характеристики, такие как конструктив и площади домов, развитость инфраструктуры, элементы окружения, престижность направления, удаленность от Москвы и т.п.

Классификация нужна как для покупателей, так и для продавцов. Разделяя все многообразие объектов на рынке на определенные (в том числе и по ценовому критерию) группы, она упрощает выбор для покупателей. Имея в своем распоряжении определенную сумму денег, покупатель без проблем может сориентироваться, в каком классе ему следует выбирать свой будущий дом и на какие дополнительные параметры (например, развитость инфраструктуры) он может рассчитывать за эти деньги.

Но, как уже отмечалось, так как в данный момент единой общепризнанной классификации нет, то все преимущества классификаций для покупателей весьма условны. В то же время девелопер, создавая свой проект под определенный класс покупателей, так же может оценить как минимальные требования к проекту для этого класса, так и насыщенность рынка объектами с похожими параметрами.

Александр ЧЕРНЯК
генеральный директор компании "АТТА Ипотека"

Несмотря на то что рынок загородных коттеджных поселков начал складываться достаточно давно, общей их классификации нет до сих пор. На цену загородного дома влияет огромное количество факторов, начиная от удаленности от столицы и заканчивая именем архитектора, проектировавшего поселок. Зачастую ценообразование таких поселков остается неясным даже для самих застройщиков. Возможно, единственная существующая на сегодняшний день классификация – это то, является ли застройка организованной или нет. Все остальные типы классификаций остаются довольно спорными.

Такая ситуация очень неудобна для всех, начиная от профессионалов рынка и заканчивая самими покупателями, на которых при выборе загородного дома обрушивается бесформенная масса предложений, в ценообразовании которой не могут разобраться даже профессионалы рынка. Для кредиторов, в частности, отсутствие если не официальной, то хотя бы традиционно сложившейся клас- сификации усложняет процесс оценки объекта недвижимости в качестве предмета залога. Усложняется процесс оценки – и, как следствие, растут транзакционные издержки. Таким образом, введение классификации облегчит жизнь не только кредиторам, но и самим заемщикам.