РЫНОК: СЛОВО И ДЕЛО >> «Рано или поздно мы просто обязаны сформировать цивилизованный рынок»

На "заре туманной юности" российской ипотеки многие считали: вот теперь-то наконец найдена панацея от извечной "жилищной" беды России. Но можно ли сегодня считать ипотеку массовым явлением? Действительно ли главным препятствием в ее развитии являются высокие ставки по кредитам? Сможет ли нам помочь зарубежный опыт? На эти и многие другие вопросы в интервью ДН отвечает начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-Банка Елена БУШНЯКОВА.

ДН Елена Владимировна, каково ваше видение положения дел на рынке ипотечного кредитования? Какие тренды последнего времени или только намечающиеся тенденции вы могли бы отметить?

— Сегодня мы вправе говорить о бурном развитии ипотечного кредитования в России. Мы находимся в самом начале этого пути, буквально в стартовой его точке, и объем рынка ипотечного кредитования каждый год увеличивается в разы — к примеру, по сравнению с 2006 годом рынок увеличился в 3 раза, и данная тенденция, как мы предполагаем, сохранится до 2010 года. О потенциале роста рынка ипотечного кредитования говорит текущий показатель соотношения объемов заимствования на ипотечном рынке к ВВП России. Данный показатель сейчас находится на уровне 0,5%. Для примера: в развитых странах, таких как Великобритания или США, это 50 – 60%, в развивающихся — 5 – 6%, в странах Центральной и Восточной Европы — 25%.

Позитивной тенденцией, на мой взгляд, является то, что сегодня многие граждане, покупающие квартиру с привлечением ипотечного кредита, пользуются услугами всей "жилищной" цепочки: ипотечными брокерами, банками, риэлторами, страхов- щиками и оценщиками. Поэтому можно утверждать — на текущий момент соответствующая инфраструктура уже сформирована и работает.

ДН А ситуация, сложившаяся на рынке жилья (в первую очередь, столичном) с конца 2006 г., которую кто-то называет корректировкой, кто-то "откатом", а кто-то стагнацией — она повлияла на ипотечную сферу?

— Сейчас мы действительно находимся в периоде некоторой стагнации. Хотя на самом деле происходит процесс накопления спроса: потребители устали от сумасшедших цен на недвижимость, особенно в Москве, Петербурге и других крупных городах, и теперь люди, в принципе готовые купить квартиру, ждут, когда цены придут к какому-то психологически комфортному значению. Поэтому если говорить в целом о покупательной способности российского населения в приобретении жилья с помощью ипотеки, то мы наблюдаем его снижение. Тем не менее, в среднесрочной перспективе число ипотечных кредитов будет расти, т.к. ипотека — инструмент, с помощью которого жилье можно сделать доступным сегодня, хотя, конечно, уровень цен отсекает львиную долю потенциальных клиентов.

ДН В последнее время все чаще говорят о путях развития ипотеки как бизнес-направления. Считается, что в этом бизнесе банки могут идти двумя основными путями: либо наращивать доходы, заставляя клиентов платить больше за предоставляемые услуги, либо опти- мизировать расходы, делая услуги более доступными и таким образом увеличивая клиентский поток. Какой из путей вы находите более позитивным?

— Конкуренция на рынке ипотечного кредитования достаточно велика. В послед- нее время появилось большое количество банков, предлагающих интересные программы ипотечного кредитования. Говоря о стоимости ипотеки, важно учитывать отношение потребителя к этому продукту. Ипотечный кредит — это не потребительский кредит, полученный в магазинах на небольшой срок под высокую процентную ставку без подтверждения доходов. К такой покупке как недвижимость люди подходят сознательно, долгое время подбирая варианты, подробно просчитывая все расходы включая процентные выплаты по кредиту, комиссионные платежи при проведении сделки, расходы за пользование депозитарной ячейкой банка, услуги оценщика и нотариуса и т.д. Понятно, что человек ищет способ минимизации всех этих издержек, и в данном случае нецелесообразно наращивать доходы за счет уве- личения стоимости услуг.

Более того, заключая с клиентом кредитный договор, мы не заканчиваем сделку — мы только начинаем длительные отношения с клиентом, переходящие в процессе сопровождения в долгосрочное партнерство. Если клиент будет понимать, что получает дорогую услугу по некомфортной для него цене, то рано или поздно он воспользуется услугой рефинансирования. В этой связи наш банк придерживается умеренной тарифной и взвешенной процентной политики.

Поэтому наиболее правильным мне представляется решение по оптимизации расходов банка, связанных с привлечением и последующим обслуживанием клиентов.

ДН Раз уж мы заговорили о ценах, не могу не спросить о вашем отношении к заявлениям руководства страны о необходимости активного снижения ставок по ипотечным кредитам. В конце прошлого года Дмитрий Медведев говорил о 7 – 8% годовых, некоторые настаивают и на 6%. Это вообще-то реально?

— Снизить процентную ставку для коммерческих банков — означает потерять некоторую долю доходов по продукту. В этой связи банк не может делать это в ущерб себе. Снижение ставки по кредиту возможно в том случае, если банк обеспечен дешевыми источниками финансирования.

Тем не менее хотелось бы заметить: процентные ставки также зависят в целом от макроэкономической ситуации в стране, в частности, от уровня инфляции, объема рынка капитала, соотношения курса национальной валюты. Сейчас на фоне притока капитала и увеличения денежной массы Банк России вынужден сдерживать инфляцию путем укрепления рубля и снижения процентных ставок по собственным инструментам. Поэтому пока инфляция будет сохраняться на нынешнем уровне, очень сложно говорить о резком снижении ставок.

ДН Но по вашим прогнозам — снижение ставок ипотечных кредитов все-таки будет?

— Безусловно, будет, учитывая то, что за последний год ставки в среднем упали на 1,5 – 2%. Но в целом это снижение не ока- жется столь значительным, как объявил Дмитрий Медведев.

Хочу все же обратить внимание, что снижение ставки по ипотечному кредиту на 1% — не панацея, и не дает такого толчка к развитию рынка как снижение стоимости квадратного метра площади жилья.

ДН Кредиты с нулевым первоначальным взносом — как вы к ним относитесь?

— Такие кредиты уже появились на рынке, но наш банк придерживается консервативной политики. Кредит без первоначального взноса предполагает выдачу кредита, равного стоимости залога. Соответственно, на фоне роста цен данный подход оправдан: цена недвижимости и, стало быть, стоимость залога ежемесячно увеличивается, и поэтому в течение срока жизни кредита стоимость залогового обеспечения всегда больше суммы задолженности.

Учитывая то, что ипотечные кредиты предоставляются сейчас на срок до 25 – 30 лет, сложно спрогнозировать развитие ситуации на будущее.

Наш банк придерживается более консервативной позиции в части предоставления подобных программ. С нашей точки зрения, потенциальный заемщик должен быть гарантированно платежеспособен. Наличие первоначальных накоплений, которые человек готов вложить в приобретение жилья, лишний раз свидетельствует о его взвешенном подходе к принятию решения об оформлении кредита.

ДН А что тогда означает для банка довольно распространенная за рубежом — и практически не встречающаяся у нас — система выдачи кредита на 120% от стоимости квартиры?

— У нас действительно такого нет. Кредит, выдающийся на сумму большую, чем сумма залога, учитывает потребности, которые могут возникнуть у клиента в краткосрочном периоде — например, ремонт, дизайнерское оформление квартиры, покупка мебели и т.д.

Подобные программ кредитования сопряжены с повышенным риском для банка, и в данном случае по-прежнему ставка делается на рост цен на недвижимость, т.е. на обеспеченность кредита растущей стоимостью залога.

ДН В последнее время все чаще звучат печальные высказывания банков о постоянном снижении качества заемщиков. Свое отражение этот процесс нашел, в частности, в отказе большинства банков от работы только с "белыми" заемщиками и переходе на работу также и с "серыми".

— Да, тенденция ухудшения качества клиентской базы имеет место быть. Время, когда банки производили тщательный отбор заемщиков для своих программ кредитования, уже прошло. В этой связи банки вынуждены работать со всей клиентской базой, с разными ее сегментами, с подтвержденными и неподтвержденными доходами. Что приводит к дополнительной нагрузке, поскольку делает более кропотливой процедуру андеррайтинга. В этой связи очень важно работать со своей постоянной клиентской базой в части разработки специальных программ лояльности, предоставления дополнительных услуг и т.д.

ДН Банки довольно активно начинают осваивать новые ипотечные направления — я имею в виду землю, коттеджное строительство, коммерческую недвижимость и т.д. Что толкает на поиск новых ипотечных вариантов? И какие могут возникать проблемы у банков и их заемщиков?

— Важнейшая причина работы банков с не использовавшимися ранее объектами ипотечного кредитования — усиление конкуренции на рынке. Для того чтобы оказаться в рынке, недостаточно, как раньше, пользоваться только такими простыми схемами регулирования спроса, как снижение процентных ставок по кредитам или уменьшение сумм комиссий. Необходимы как качественно иные предложения, так и более рисковые предложения — ипотека земельных участков, приобретение строящихся индивидуальных жилых домов с земельными участками и т.д.

Введение новых продуктов в данном случае сопряжено с дополнительными рисками. Однако конкуренция заставляет банки находить возможные варианты минимизации подобных рисков.

А в МДМ-Банке ведется статистика — какой ипотечной сферой, в основном, интересуются клиенты?

— Да, подобная статистика ведется. Около 30% всех клиентов интересуются программами кредитования на первичном рынке жилья, 20% клиентов — программами кредитования под залог имеющегося жилья, большинство клиентов обращаются за кредитом на вторичном рынке жилья.

Ваше отношение к участию в ипотечных сделках посредников — ипотечных брокеров или брокеров-риэлторов: насколько они нужны банку? Вправе ли посредник, с вашей точки зрения, требовать от банка вознаграждение за приведенного клиента?

— Риэлторы — это звено ипотечной инфраструктуры, которое существовало изначально, и здесь важно обращать внимание на "чистоту" и порядочность риэлторского агентства. Хорошее агентство, серьезно относящееся к своим обязательствам перед клиентом, реально оказывает значимое содействие и клиенту, и банку, выдающему ипотечный кредит.

Ипотечные брокеры — относительно новое звено ипотечной системы. Если вы по тем или иным причинам не хотите заниматься самостоятельным поиском банка, в котором возьмете ипотечный кредит, то вы можете обратиться в независимую брокерскую компанию или в брокерское подразделение риэлторской фирмы, которые помогут вам выбрать банк с наиболее подходящими для вас условиями.

Как уже упоминалось выше, присутствие крупных и "чистых" по своей сути ипотечных посредников, оказывающих качественные услуги, помогает потенциальным покупателям недвижимости выбрать и приобрести подходящее для них жилье, потенциальным заемщикам — выбрать банк, в котором они могут взять ипотечный кредит. Тем не менее не стоит забывать, что за эти услуги клиенту придется заплатить.

Партнерство банка с ипотечными брокерами и риэлторами, на мой взгляд, очень важно и не только по причине того, что это активизирует спрос клиентов на ипотечные кредиты банков. Мы позитивно относимся к активному взаимодействию с риэлторскими/брокерскими компаниями, так как это помогает нам правильно ориентировать свои программы. При большом опыте сотрудничества с брокерскими и риэлторскими компаниями мы можем сказать: партнеры МДМ-Банка хорошо чувствуют "наших" клиентов, наибольшим образом соответ- ствующих требованиям банка.

Что касается оплаты, то это вопрос щепетильный для каждой из сторон. На мой взгляд, если посредник берет на себя часть функций sales-менеджера банка, и банк может экономить на своих специалистах, не занимаясь консультированием клиентов, подбором программы кредитования, согласованием с клиентом условий сделки, сбором документации и так далее, то посредник достоин вознаграждения.

ДН Некоторые банки идут на заключение соглашений с брокерскими и риэлторскими фирмами, фактически сажая их на фиксированную ставку…

— У нас есть другая практика — размещения своих специалистов в риэлторских компаниях и агентствах недвижимости. Она дает положительные результаты, это хороший способ сохранять длительные отношения с компанией-партнером. Что касается приведенного вами примера, то это тоже вещь популярная. Но в принципе мы говорим об одном и том же — о сокращении затрат, об отдаче на аутсорсинг брокеру или риэлтору функций по первичному консалтингу, сбору основной информации по клиенту, формированию первичного досье и т.д. В этом случае оплата работы посредника — это та сумма, которая была бы необходима для содержания в штате банка ипотечного менеджера.

ДН А какой посредник для банка лучше — "чистый" ипотечный брокер или брокер и риэлтор в одном лице?

— Для банка важно взаимодействие с любой из вышеуказанных структур. Эффективность работы брокера+риэлтора состоит в том, что эта структура профессионально подбирает недвижимость и одновременно приводит в банк клиента, который с большей вероятностью получит кредит. В этой связи опять же с большей вероятностью клиент и банк очень быстро закрывают сделку.

ДН Банки и инвестиционно-строительные компании — какие формы сотрудничества у них могут быть?

— Масштаб работы банков и инвесторов, строительных компаний за последние годы все больше возрастает, и это не может не ра- довать. Финансирование, которое банки предоставляют инвестиционно-строительным компаниям, помогает последним направлять привлеченные средства на строительство новых объектов, разработку новых проектов и т.д. И это дает свои плюсы: с привле- чением банковского финансирования инвестиционные компании способны за один и тот же период времени возводить гораздо большие объемы нового жилья, осваивая полученные ресурсы.

МДМ-Банк сотрудничает с надежными компаниями, реализующими интересные проекты на рынке недвижимости. В этом случае компания-партнер обязательно проходит аккредитацию банка. Это необходимо в целях минимизации рисков банка и заемщика по работе с конкретным объектом или компанией.

ДН Огромные споры вызывает вопрос — можно ли сегодня назвать ипотеку в России массовым явлением. Вы как считаете?

— Вряд ли можно назвать ипотеку массовой при таких ценах на недвижимость. Популярность ипотечных кредитов растет, но при этом ипотечное кредитование доступно далеко не всем.

Согласно данным Международной финансовой корпорации (IFC), которая занимается развитием первичного рынка ипотечного кредитования в развивающихся странах, "будущий высокий потенциал российской недвижимости также подтверждается тем фактом, что в настоящий момент только 8 – 10% собственности граждан приобретается с помощью ипотечного кредита, что составляет очень низкую долю даже по сравнению с развивающимися странами".

При нынешних ценах на недвижимость в крупных городах ипотека порой просто не имеет смысла. Потому что, если в регионах можно взять кредит в 2 миллиона рублей и приобрести достойное жилье, то в Москве или Санкт-Петербурге нужно значительно больше денег для покупки квартиры, кроме того, прогнозируется и дальнейший рост цен на недвижимость.

Чтобы достичь этой "массовости", нужно кратно повышать доходы людей, потому что без этого никакая ипотека работать не будет, а также решить проблему с дефицитом мощностей строительной индустрии. Степень износа жилого фонда России составляет сегодня 61,6%. Чтобы помочь людям решить квартирный вопрос, необходимо ежегодно вводить в строй в три раза больше жилья, чем строится сегодня.

Для массовости ипотеки в России следует еще больше усилить роль государства, в том числе активизировать федеральные целевые программы.

ДН Может ли в деле развития ипотеки помочь зарубежный опыт?

— Отчасти может. Эксперты отмечают схожесть в тенденциях развития российской и европейской ипотеки. Главная тенденция там – сильный рост цен на жилье. Например, за 2006-й год в Великобритании и Франции оно подорожало на 15%, в Дании — на 18%, в Латвии — на 48%, в Эстонии — на 41%. И хотя везде общий спрос на ипотеку увеличивается, рост цен ведет к снижению количества людей, впервые покупающих жилье. Ведь гораздо труднее успеть за ростом цен, когда нечего отдать банку в залог в качестве первого взноса. В итоге акцент при покупке недвижимости смещается на ломбардные кредиты (под залог существующего жилья).

Что касается использования в России зарубежного банковского опыта, то отечественным банкам, безусловно, следует перенимать зарубежное качество обслуживания физических лиц (в том числе комплексное обслуживание клиентов); зарубежную продуктовую линейку (рефинансирование, система строительно-сберегательных касс и т.д.).

Однако любой зарубежный опыт, даже позитивный, следует воспринимать с оглядкой на российские реалии. Например, уже не первый год в Госдуме обсуждается законопроект о строительно-сберегательных кассах. Но практическое внедрение данной системы кредитования в России требует большой осторожности. Так, непонятно, как будет определяться низкий процент по займу. Без помощи из госбюджета размер ставок очень скоро сравняется с обычными ставками по ипотечным кредитам, которые регулярно понижаются банками. Следует учитывать ыинфляцию и очень быстрый рост цен на недвижимость, при котором вкладчики строительно-сберегательных касс не будут успевать копить деньги. В то время, как вы накапливаете первоначальный взнос, растет стоимость недвижимости. Так что при внедрении подобных механизмов необходимо продумывать все тонкости и досконально прорабатывать механизм их практической реализации.