ИПОТЕКА На все 100 - утром квартира, вечером деньги

Этим летом сразу несколько банков предложили потенциальным заемщикам то, от чего сложно отказаться: стать обладателем квартиры, не заплатив при этом практически ни копейки. Ипотечного кредитования на все 100% нет ни в Европе, ни в США — там в лучшем случае  недостающую часть субсидирует государство. А вот у нас есть.

УТРОМ КВАРТИРА, ВЕЧЕРОМ ДЕНЬГИ

Поначалу Банк Москвы, как и Национальная Ипотечная компания, объявил, что кредиты с нулевым первоначальным взносом  действуют лишь в течение летнего сезона, однако позже срок был снят. Примечательно, что ни у Банка Москвы, ни уВнешторгбанка 24 условия по таким кредитам ничуть нехуже, чем по другим, которые подразумевают наличие собственных средств у клиента в размере 10 - 20% от стоимости квартиры. Во Внешторгбанке 24 это срок до 25 лет, 9,8 - 12% годовых в валюте и 13 - 14% годовых в рублях в зависимости отсроков кредитования. У Банка Москвы - также срок до25лет, 11 - 12% годовых в валюте и 13 - 14% в рублях до того момента, пока задолженность не будет погашена на 30%, после этого ставки будут уменьшены на 1 процентный пункт. У Национальной Ипотечной компании без первоначального взноса можно получить кредит по восьми программам: в валюте на срок до 25 лет под 9,5 - 13,5 и в рублях на срок до 10 лет под 14% годовых.

Если перевести в деньги 10 процентов от стоимости квартиры, то выйдет по самым скромным подсчетам (1-комнатная квартира в не самом ближнем Подмосковье) никак не меньше $10 000. Это серьезная сумма - в первую очередь, для молодых семей, еще не успевших сделать накопления. Да и для любой категории заемщиков гораздо интереснее имеющийся десяток и более тысяч долларов направить на ремонт купленной в кредит квартиры, а не на оплату первоначального взноса. Попроводившимся ранее опросам, около 15% россиян хотели бы купить квартиру в кредит, но не имели для этого необходимых средств. И сегодня, когда конкуренция между банками достигла пика, а ресурсов ни по увеличению сроков кредитования, нипо снижению процентных ставок у них не осталось- чем остается привлекать клиентуру, как ни размером кредита?

УСПЕТЬ КУПИТЬ ДО...

Конкуренты смотрят на 100-процентные кредиты с неодобрением.  В мировой практике стандартом является размер кредита не более 70  - 80% стоимости залога, - говорит член правления Городского Ипотечного банка Игорь Жигунов. - Даже если есть [государственные] программы субсидирования первоначального взноса, то субсидируется онневполном объеме .

Существование такой практики понятно: банк, выдавая отнескольких десятков до нескольких сотен тысяч долларов на несколько лет, хочет быть уверенным в том, что он получит свою прибыль - то есть клиент будет аккуратно вносить полагающиеся платежи. В случае же отсутствия первоначального взноса, говорят банкиры, заемщик не тратит практически некопейки собственных средств и, таким образом, имеет очень низкую мотивацию к выполнению обязательств по кредиту.  Кроме того, - отмечает Игорь Жигунов, - отсутствие накоплений может говорить о нерациональности распределения своих доходов клиентом и невозможности накопления активов .

Конечно, у банка остается залог, то есть квартира, которая в случае дефолта заемщика поступит на реализацию. Однако надо учесть, что реализация залога для банка не является профильной деятельностью и кроме того, требует определенных расходов - поэтому воспринимается банкирами без всякого оптимизма.  Устанавливая показатель кредит/залог в 100%, банк, получается, не учитывает так называемую ликвидационную стоимость объекта, она же  дисконт реализации , - обращает внимание Игорь Жигунов.  Одна из проблем, которую мы здесь видим, - говорит начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг Международного Московского банка Сергей Тропин, - потенциалный интерес к ипотеке без первого взноса со стороны так называемых инвесторов. В уловиях снижения цен на недвижимость инвесторы начнут незамедлительно реализовывать квартиры, и не исключена возможность цепной реакции .

Решившиеся на 100-процентное кредитование банкиры соотношение кредит/залог в нынешних условиях лихорадочного роста рынка недвижимости понимают особо.  Риски минимизируются за счет стремительного роста цен,- объясняет Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24.- Благодаря ему за 3 - 4 месяца соотношение остатка ссудной задолженности и рыночной стоимости квартиры достигает базового значения - порядка 85% . И действительно, в этом году среднестатистическая квартира дорожала примерно на4,5 - 7% в месяц. В летние месяцы рост цен несколько замедлился, однако продолжает держаться на серьезном уровне - порядка 4%.

Поэтому оказывается, что банк, выдав клиенту полную стоимость приобретаемой квартиры, на самом деле в скором времени автоматически  получил обратно часть своих средств.  Сделка идет не меньше месяца,- обращает внимание руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков.- Вситуации роста цен получается, что соотношение кредит/залог приблизительно равно классическому 90/10 .

Именно катастрофическая ценовая ситуация на рынке стала причиной появления 100-процентных ипотечных кредитов. По крайней мере, поверсии Внешторгбанка 24:  В конце 2005- первой половине 2006 года нафоне стабильного увеличения количества кредитных заявок доля клиентов, успешно реализовавших решение покредиту, ощутимо снижалась, - говорит Мария Серова. - По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля заемщиков, приобретших квартиры по отношению к количеству одобренных заемщиков, сократилась более чем в 2раза . По ее словам, цены на рынке недвижимости растут столь стремительно, что клиенты не успевают реализовать кредитные сделки.

НЕ ПО КАРМАНУ

Между тем, как раз заоблачные цены на московскую и подмосковную недвижимость превращают для многих ипотечный кредит без первоначального взноса в нечто столь же недостижимое, какой была ипотека в первые годы еепоявления в России. Доходы населения, как рапортует Госкомстат, растут, ноони не могут угнаться за стоимостью квартиры. И ежемесячный платеж при 100-процентном кредитовании превращается в настолько обременительную статью расходов, что далеко не каждый может ее потянуть.

Как известно, размер ежемесячного платежа напрямую зависит от размера кредита. И если 80% стоимости квартиры в формате регулярных выплат худо-бедно, но осилить можно, то при 100-процентном кредитовании шансы на положительное решение кредитного комитета снижаются заметно.

Из-за постоянного роста цен получается дешевле арендовать квартиру, чем платить за кредит, - говорит Алексей Теребков. - Цены на рынке продаж растут, а на рынке аренды - стоят втечение вот уже 7 - 8 месяцев. Например, скромная  двушка в районе Сокола-Аэропорта стоит около $220 000, ееаренда обойдется в $1 000 - 1 500, аплатежи по 10-летнему кредиту - около $2 300 в месяц. То есть в два раза дороже .

По словам Алексея Теребкова, необходимость делать первоначальную выплату уже не была препятствием для получения кредита с тех пор, как ее размер уменьшился с 30% до 10 - 20%. Как правило, накопления, позволяющие оплатить десятую часть (и больше) стоимости квартиры, у заемщиков есть. А вот высокого постоянного дохода, который давал бы возможность безболезненно гасить кредит, у них чаще всего нет.

Это предложение, я думаю, даст не больше нескольких процентов увеличения клиентуры, - уверен Алексей Теребков. - Это скорее PR-ход, чем реальная мера по привлечению заемщиков. Банку Москвы, например, такая акция была просто необходима - потому что при неторопливом стиле работы этого банка привлечь клиентов очень сложно. Однако, надо отметить, их темп работы никак не ускорился .

Впрочем, банкам в первую очередь необходимо перестать работать вхолостую, принимая положительное решение о судьбе заемщика, но деньги не выдавая - просто потому, что заемщик не смог подыскать ничего подходящего за те три - четыре месяца, что ему, заемщику, отводятся на эту непростую задачу. Как правило, рассмотрение заявки на кредит в банках проводится бесплатно (по крайней мере, на сегодняшний момент), поэтому сложившаяся ситуация действительно требовала принятия срочных мер.

Предпринятые шаги позволили банку за два месяца увеличить соотношение количества оформленных ипотечных сделок и общего числа одобренных заявок с 25% до 40% , - сообщила Мария Серова.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | сентябрь 2006 | № 7 (17) | http://www.d-n.ru/