ПРОЕКТЫ -- Жилье с трехмерной перспективой

Сдача квартир без отделки, даже черновой, — сегодняшний стандарт на рынке жилья бизнес- класса в Москве. Считается, что такая практика сложилась в интересах самого покупателя, дабы не ограничивать свободу его самовыражения в интерьере. Однако под давлением конъюнктуры выяснилось, что планку есть куда поднимать.

Впервые увидев, как выглядит новостройка-монолит в момент передачи ключей покупателю, один эмо- циональный человек дал ей весьма точное опреде- ление — "пещера". Бетонный зал без освещения с канализационной трубой на месте потенциального санузла и колдобистым полом, перепад уровня которого достигает 5 – 10 см — примерно так выглядит предлагаемый рынком полуфабрикат. Доводить его до желаемой кондиции соб- ственнику предстоит уже самому. После сдачи дома Госко- миссии сфера ответственности застройщика заканчивает- ся — начинается время и бремя выбора на свой страх и риск. Ну и разумеется, расходы.

Дизайн? Декор?

Благополучное завершение строительства для дольщика соинвестора — сам по себе долгожданный момент, когда кажется, что наиболее серьезные проблемы позади. Сложности, если и видятся, то где-то далеко, на стадии творческих разногласий с малярами и плиточниками. Первая же фаза процесса — разработка дизайн-проекта — поначалу вдохновляет. В этот момент фонтанируешь идеями сам и опрометчиво думаешь, что привлеченное в помощь архитектурное бюро разделит твои эмоции и оптимизм. В худшем случае человек отрывается от реальности настолько, что пробует и вовсе обойтись без посторонней помощи, рассуждая в том ключе, что, мол, "нарисую план в ARCon’е или изложу идею прорабу на пальцах. А утвердить перепланировку потом не проблема: каждый день спам на эту тему получаю…".

Надо сказать, что различные ТВ-школы ремонта не в последнюю очередь ответственны за мифотворчество в этой сфере. Оставляя за кадром самый трудоемкий — технический — пласт проектирования, они делают акцент лишь на внешне эффектных творческих моментах и декорировании. Идея на экране столь легко превращается в готовый интерьер, что заказчику-неофиту не очень понятно: за какие-такие услуги архитектурное бюро просит у него от $80 до $250 с 1 м2 помещения. Разбираться в том, что профессионал в идеале должен иметь фундаментальное образование уров- ня МАРХИ, а плод его труда может варьироваться от карандашного эскиза до пакета технической документации на полсотни страниц с трехмерной визуализацией, приходится уже в процессе.

Столь же стихийно зачастую вырабатываются и критерии поиска автора проекта. Хорошо, если его могут порекомендовать опытные знакомые. В ином случае приходится ориентироваться на выложенные в сеть портфолио, интернет-форумы популярных глянцевых журналов и рекламу — источники малонадежные. Риск нарваться на квалифицированного, но недобросовестного специалиста или структуру тоже велик. Проведенный небольшой опрос людей, заказывавших дизайн-проект без наводки доверенных лиц, показал: большинство подолгу не могли найти с креативщиком общий язык. Многие даже разрывали договорные отношения, несмотря на внесенные 10 – 30% предоплаты. В числе основных причин назывались такие: дизайнер был безынициативен; игнорировал пожелания членов семьи заказчика; навязывал явно лишние предметы интерьера, чтобы заработать комиссию; срывал сроки работ, пользуясь технической неосведомленностью клиента (отговорки типа "у меня 3D во Vray долго рендерится") и так далее.

С другой стороны, не все клиенты осознают, что отказываясь от подробных чертежей и сметы, они просто перераспределяют ри- ски на стадию собственно отделки и утверждения перепланировки "в инстанциях". Личный опыт автора этой статьи таков: пятикратное (!) превышение первоначально выделенного бюджета и растягивание сроков "ремонта" втрое против расчетных по- казателей.

Вот как бывает…

Российские частные инвесторы, интересующиеся вложениями в недвижимость за рубежом, имеют возможность познакомиться с диаметрально противоположным подходом к проблеме. Например, во Франции, Швейцарии и других западно-европейских странах не только черновая, но и чистовая отделка чаще всего включены в цену и обязательства застройщика по основному договору. Покупатель имеет возможность как минимум доплатить за использование материалов более высокого класса, а как максимум — получить индивидуальный проект интерьера. Практика сдачи с отделкой особенно развита на курортах, где базовая стоимость монолитного строительства для потребителя подразумевает почти полную меблировку, за исключением разве что мягкой мебели, видеотехники текстиля. Выбор возможных визуальных решений там часто сведен к ассортименту наиболее популярных у публики интерьерных "пакетов", над наполнением которых предварительно хорошо потрудилась команда инженеров, дизайнеров и маркетологов.

Естественно, жесткий all inclusive, оптимальный для дополнительного жилья на курорте, для основной городской резиденции представляется избыточным. Однако нечто ценное в западной практике есть, и говорить, что заведомо обреченная на перепланировку "пещера" — это и есть мечта среднего российского покупателя в сегменте бизнес-класса — со стороны застройщика лицемерие. Скорее, это ноу-хау родилось как ответ на ажиотажный спрос последних лет, когда покупатели брали все подряд, а строители стремились побыстрее перейти к следующему объекту. Сейчас клиент не торопится и может спокойно осознать свои потребности. Типовой ремонт ему, скорее всего, действительно не нужен. А вот получить вместе с ключами полный пакет утвержденной государством документации (легализованная планировка, схемы электропроводки, пожарной сигнализации и пр.) никто бы не отказался. Посредники, хотя и декларируют достаточно умеренные цены за помощь в устройстве подобных дел (от $1 500 – 5 000), не всегда способны уложиться в обещанные суммы и сроки. Бывает, этот этап растягивается на срок до года.

Разработка проекта интерьера и утверждение ряда его деталей в инстанциях — это собственно и есть та часть отделочных работ, которую застройщик вполне способен взять на себя, а покупатель в принципе готов с ним поделиться. Зачастую они делали это и раньше, только на разовой основе, после сдачи дома Госкомиссии и за дополнительную плату. Чтобы включить такое предложение в базовую стоимость и предлагать массово, требуется поменять этапы местами и затратить немалые финансовые и оргресурсы на отладку технологической цепочки. Но дело того стоит. В то время как остальные фигуранты рынка в условиях стабилизации стимулируют продажи скидками и непрофильными подарками (телевизоры, авто, турпоездки), застройщик, запустивший этот механизм, фактически задал бы целому сегменту рынка новый стандарт.

Пионером на этом поле в Москве стала компания "Пересвет-Девелопмент". К началу осеннего сезона она предложила покупателям жилья в своих комплексах бизнес-класса бонусный сертификат на создание полного рабочего дизайн-проекта интерьера в одном из двух известных архитектурных бюро на выбор. Суть предложения не только в возможности сэкономить до $8 000 – 25 000 на гарантированно квалифицированной услуге, но и централизованно решить вопрос с перепланировкой. Отталкиваясь от индивидуального дизайна квартиры, компания готова внести соответствующие изменения в авторский архитектурный проект, т.е. утвердить перепланировку в момент сдачи жилья Госкомиссии. Причем для покупателя эта услуга будет бесплатной и никакого принуждения при этом нет: можно заказать эскизный проект интерьера, можно полный дизайн-проект (с максимальным пакетом технической документации) или вообще не пользоваться услугой — все это на усмотрение покупателя, по потребностям.

Конечно, чтобы сделать данную схему рабочей для собственников 100 – 150 квартир в доме, необходимо частично унифицировать рутинную стадию проектирования. Но в отличие от западной практики законченных "пакетов", в этом случае дизайнеры на основе представленных застройщиком поэтажных планов заранее продумывают лишь возможные типы конструктивных решений. В зависимости от геометрии и площади квартиры, с учетом существующих актуальных тенденций и маркетинговых данных о потребительских предпочтениях разрабатываются базовые варианты планировок, которые могут стать своеобразным "остовом" индивидуального дизайн-проекта. На следующем этапе дизайнер дополняет или изменяет выбранный заказчиком вариант с учетом его пожеланий к стилю, деталям, меблировки. При таком подходе все участники процесса в полной мере используют выгоды знаменитой пропорции Парето, когда 20% усилий дают 80% результата.

Если же заказчик захочет создать для себя поистине уникальное жилье, специалисты готовы провести работу "с нуля", чтобы реализовать самые смелые идеи клиента. Такой подход тоже предусмотрен услугой "Дизайн-проект в подарок".

Каких проблем избегает собственник, утверждая документацию по квартире сообща с застройщиком, и каковы конкретные выгоды такой практики для частных инвесторов и будущих жильцов, мы расскажем в следующем номере.

СПРАВКА

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ВХОДЯЩИХ В ПОНЯТИЕ "ПОЛНЫЙ ДИЗАЙН-ПРОЕКТ"

1. Архитектурная концепция (планировочное решение)
2. Обмерный чертеж
3. План сносимых и возводимых перегородок и стен
4. Подбор осветительного, сантехнического оборудования
5. Подбор отделочных материалов
6. Подбор мебели, текстиля , аксессуаров, индивидуальных элементов интерьера – витражи, лепнина, мозаика и т.д.
7. План с расстановкой мебели и экспликацией помещений
8. План потолка, стен, и пола с указанием отделочных мате- риалов
9. План расположения светильников, электроустановочных изделий и электровыводов с указанием мощности при- боров и оборудования
10. План подоконников
11. План заполнения дверных проемов
12. План расположения отопительных приборов
13. План кухни с расположением оборудования
14. План санузлов с расположением сантехники
15. Развертки по стенам всех помещений с мебелью
16. Эскизы гардеробных и встраиваемых шкафов
17. Эскиз портала
18. Компьютерные 3D-визуализации основных помещений
19. Ведомость отделки помещений