СРЕДНИЙ КЛАСС -- Для деловых и практичных

Сегодня на столичном рынке представлен широкий спектр квартир в домах, разнящихся по архитектурному решению и техническим параметрам располагаемого инженерного оборудования, отличающихся качеством стройматериалов, разнообразием планировочных решений жилых и общественных площадей и широким диапазоном цен. Выбор жилья – непростая задача. Дома бизнес-класса — все равно что вкусная и душистая начинка праздничного торта, нижний слой которого "обычные" жилые дома, а украшенная верхушка — элитные особняки.

С чем его "едят"

Можно усомниться в том, что для покупателя жилплощади главное, как позиционирует застройщик свой дом и к какому классу его относит. Важнее другое — совокупность характеристик дома, позволяющих в будущем жить в условиях, соответствующих ожиданиям. И здесь автоматически встает вопрос: на каких предложениях покупатель должен сосредоточиться, чтобы найти самое подходящее — то есть, на какие моменты обратить особое внимание в поисках жилья именно бизнес-класса.

На сегодняшний день в Москве насчитывается несколько десятков домов, позиционируемых застройщиками как бизнес-класс. Все проекты узнаваемы, в них есть своя архитектурная "изюминка". По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК "Конти", к бизнес-классу относятся монолитные дома, расположенные в хорошем районе с благоприятной экологией и развитой инфраструктурой. Впрочем, Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации "Лидер", отмечает, что дома бизнес-класса можно встретить практически по всей Москве, за исключением Болотного острова и района "Золотой мили", в тихом уютном дворе и на крупной городской магистрали, в спальном районе столицы и в ближайшем Подмосковье.

Хотя в идеале дом бизнес-класса должен быть расположен не просто среди других жилых зданий, а недалеко от парка или сквера. Хорошо, если поблизости есть живописный пруд, набережная реки и т. п. "Однако, в отличие от элитного жилья новоселам вряд ли будут доступны роскошные виды из окон на Храм Христа Спасителя или на Кремль", — подчеркивает Владимир Воронин.

По словам Юрия Синяева, как правило, в проекты бизнес-класса изначально заложены опции, позволяющие их выделить на фоне менее ярких новостроек. Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации "МИАН- Девелопмент", считает, что настоящий бизнес класс — это монолитные, кирпичные или монолитно-кирпичные дома с улучшенной по отношению к типовым домам планировкой и увеличенными метражами квартир. "В проектах бизнес-класса в зависимости от местоположения дома площадь односпальной квартиры варьируется от 60 до 80 м2, двуспальной — от 90 до 100 м2. Что касается трехспальных квартир, то разброс может быть существенным, но оптимальная площадь — 130 – 140 м2", — считает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга "Капитал Груп".

Обязательным условием является продажа квартир без внутренних перегородок, с так называемой свободной планировкой, поскольку, по мнению Владимира Воронина, "...у жильцов должна быть возможность оборудовать жизненное пространство по своему вкусу".

В доме бизнес-класса должны быть хорошие окна, двойные или тройные стеклопакеты с шумоизоляцией, но вряд ли следует рассчитывать на внутреннюю облицовку из ценных пород дерева. "Важное значение придается системам инженерного оснащения. В домах бизнес-класса они устанавливаются самые современные, гарантирующие высокие потребительские качества и долговечность оборудования. Оптоволоконные телекоммуникации, системы приточно-вытяжного вентилирования — это тоже существенные отличия домов бизнес-класса от типовых", — обращает внимание покупателей Даромир Обуханич, генеральный директор "Первой Ипотечной Компании".

В доме бизнес-класса должна быть качественная отделка мест общего пользования. Основная цель дизайнеров: создание комфортного и функционального пространства.

"Число машиномест в гараже и наземной парковке должно совпадать или в 1,5 раза превышать число квартир в доме", — отмечает Юрий Синяев. Хотя именно этот параметр застройщикам чаще всего соблюсти не удается. К примеру, по словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости "Новое Качество", самая большая проблема ЖК "Шуваловский", что возводится на углу Ломоносовского и Мичуринского проспектов, которую признает и застройщик, — это недостаток емкости парковки: на 2 500 квартир всего 2 000 машиномест. "Предположительно, нехватка составит около 3 000 машиномест", — считает Андрей Уфимцев. По словам Александра Козлова, начальника отдела маркетинга и рекламы компании "Пересвет-Девелопмент" (входящей в ГК "Пересвет-Групп"), во многих домах предусмотрен лифт, ведущий из вестибюля прямо в подземный паркинг. Тогда как, к примеру, в монолитных домах экономкласса войти в гараж можно только с улицы.

Один из важных критериев отнесения дома к бизнес-классу — требования по обеспечению безопасности жильцов. Обязательным атрибутом является огороженная территория, наличие контрольно-пропускного пункта и охраны.

Что касается инфраструктуры, расположенной на территории жилого комплекса, здесь так же действует правило "золотой середины". У жильцов должна быть возможность пользоваться услугами предприятий социально-бытовой и развлекательной инфраструктуры. На территории комплекса могут располагаться салоны красоты, химчистка, фитнес-клуб, кофейня, аптека и т. п. Однако на "свой" причал для яхт или гольф-клуб новоселам рассчитывать не стоит, заверяют эксперты.

Большие площади застройки лишают жилой комплекс атмосферы спокойствия и уединения, свойственной большинству элитных домов, однако они же оборачиваются дополнительными преимуществами. "В масштабных проектах есть все возможности обеспечить богатую инфраструктуру объекта, не возникнет проблем с гостевой автостоянкой, — объясняет Владимир Воронин. — Обширные внутренние дворы позволяют архитекторам и ландшафтным дизайнерам проявить фантазию в оформлении зон отдыха и детских площадок".

Есть выбор

Сейчас на столичном рынке в стадии реализации находятся более двух десятков проектов жилья бизнес-класса. Одни из них уже близки к завершению, строительство других только начинается. Новые проекты, сдача которых намечена на 2008 – 2009 гг., отличаются продуманностью архитектурных и планировочных решений. При их реализации застройщики постарались избежать проблем, присущих более ранним проектам, предусмотрев квартиры разного метража — от небольших студий до просторных апартаментов.

Успешным продажам "Дома на Пресне" (Шмитовский проезд, вл. 20) способствует и удачное расположение дома вблизи "Москва-Сити", и его характеристики. "Дом на Пресне" — монолитно-кирпичное здание переменной этажности (14 – 18 эта- жей) с подземным гаражом и собственной огороженной и благоустроенной территорией. Он строится в глубине жилого квартала и защищен от воздействия транспортного потока центральных дорог. На территории домовладения разместятся гостевые парковки, детская и игровая площадка, зона отдыха. Здание и прилегающая территория будут круглосуточно охраняться собственной службой безопасности. Застройщик обещает установку инженерных систем от ведущих мировых производителей, включая приточно-вытяжное вентилирование. В доме будут бесшумные лифты, обладающие повышенной плавностью хода и отсутствием вибрации. Опто-волоконные телекоммуникации позволяют установить цифровую телефонию, Интернет, спутниковый и кабельный телеканалы. Подземный паркинг, рассчитанный на 120 машиномест, предусмотрено оснастить механической системой парковки автомашин германской фирмы Klaus. В оформлении фасада используются выразительные цветовые решения: кирпич нескольких оттенков, оштукатуренные поверхности, цоколь с отделкой из натурального камня, а холлы дома будут отделаны мрамором, грани- том, венецианской штукатуркой. Квартиры в доме площадью 50 – 246 м2 сдаются со свободной планировкой.

ЖК "Северный парк" (Ленинградское шоссе, вл. 25) возводится на территории около 4 га и состоит из 3-х корпусов высотой 40, 30 и 20 этажей. Площадь застройки граничит с Химкинским водохранилищем и исторической лесопарковой зоной "Покровское-Стрешнево". При строительстве комплекса был реализован новый подход к планировке квартир. Его основные качества: наличие в составе квартир нескольких санузлов, сообщение кухни и гостиной, гардероб и ванная комната как непременные атрибуты спальни. Отличительная особенность проекта заключается и в том, что квартиры площадью от 56 до 240 м2 будут сданы покупателям в состоянии "под чистовую отделку" с уже выполненными с учетом пожеланий клиентов перепланировками, изначально оборудованные инженерными системами. Под всей территорией комплекса разместится под- земный паркинг на 701 автомобиль. Предусмотрена и гостевая наземная парковка.

Второй проект, который реализуется вблизи охраняемой природной территории парка "Покровское-Стрешнево", находится по адресу Волоколамское шоссе, вл. 80. Жилой комплекс представляет собой три многоэтажные башни (22, 25, 28 этажей), на верхних этажах объединенные галереей в единую композицию. Из окон открываются замечательные виды на лесной массив и канал им. Москвы. "Изюминка" комплекса — великолепно оборудованные зоны отдыха и обширные зимние сады в помещениях галереи. На втором этаже разместятся офисные помещения, на первом — объекты социально-бытовой инфраструктуры: су- пермаркет, аптека, химчистка, медицинский центр. Подземная 2 – 3-уровневая парковка на 532 машиноместа будет оборудована механическим подъемником. В 3-этажной пристройке разместится детский сад и фитнес-центр. Для эвакуации жильцов во время пожара или иных чрезвычайных ситуаций на крышах башен предусмотрены вертолетные площадки. Общая площадь озеленения составит более 4 500 м2, из них около 500 м2 придется на сады на крышах. Проектом предусмотрены квартиры от 1 до 5 комнат, планировка – свободная.

ЖК "Алексеевский" возводится по адресу: Маломосковская ул., вл. 4. Преимуществом является месторасположение. Алексеевский – традиционный район застройки бизнес-класса, отличающийся развитой инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой. Жилой комплекс состоит из 2-х башен высотой 17 и 23 этажа, которые имеют общий стилобат, где разместятся офисные площади. Дом рассчитан на 142 квартиры свободной планировки площадью от 61 до 150 м2, а 2-уровневый подземный паркинг — на 180 машиномест. Рядом с домом будут расположены две гостевые автостоянки на 9 и 20 машиномест.

Офисно-жилой комплекс на улице Верхняя Масловка, вл. 25, состоит из 3-х секций, первый этаж комплекса отведен под офисные и торговые помещения. Дом рассчитан на 204 квартиры, из них большая часть — стандартные площадью от 50 до 125 м2. На 18 и 19 этажах будут располагаться 2-уровневые квартиры, состоящие из 5 – 6 комнат, в каждой из которых запроектирован камин на твердом топливе. В доме предусмотрен 2-уровневый паркинг на 180 машиномест и гостевая стоянка на 33 машиноместа.

ЖК "Эко" (Мироновская ул., вл. 27) — это современный многофункциональный жилой комплекс, включающий в себя три жилых здания, объединенных общим стилобатом, в котором будут находиться офисные помещения. Жилая часть комплекса состоит из трех зданий башенного типа высотой 29 этажей. Первые три ее этажа отводятся под административные помещения. Фасад корпусов выполнен в стиле high-tech с преобладанием стекла и намеренно лишен каких-либо декоративных элементов. Стилобатная часть комплекса отведена под общественные функции — офисы, торговлю, административные и рекреационные помещения, внутренний двор с детской площадкой — и образует отдельный блок высотой от 2-х до 4-х этажей. Отличительной особенностью жилой части является приподнятый внутренний двор. На 2-ом этаже комплекса будет благоустроенная территория с зоной отдыха, детской пло- щадкой и зимним садом.

Оригинальный разноуровневый дом, напоминающий египетские пирамиды, строится на ул. Дмитрия Ульянова, вл. 31. Самая высокая часть дома достигает 22 этажей. Большинство квартир — видовые, из их окон открываются живописные виды на Москву. Всего в доме 192 квартиры, в том числе 2-уровневые и пентхаусы. Общая площадь квартир — 66 – 250 м2. Три первых этажа будут использоваться под офисы и объекты придомовой инфраструктуры, в их числе фитнес-центр с бассейном общей площадью около 2 340 м2. Дом также отличает высокое обеспечение машиноместами: на 192 квартиры приходится 314 машиномест в подземном паркинге. Предусмотрено ограждение и охрана территории домовладения.

Экономический аспект

На рынке дома бизнес-класса занимают особую нишу, в них цена и качество находятся в самой короткой связке. "Говоря о соотношении цена/качество на предмет квартиры в доме бизнес-класса, нельзя забывать, что все хорошее не бывает дешевым", — рассуждает Владимир Воронин. Диапазон цен на квартиры бизнес-класса в Москве на сегодняшний день достаточно широк: от $3 500 до $10 000 за м2. "Столь существенный интервал обусловлен тем, что понятие жилья бизнес-класса очень широко, к бизнес-классу относят как дома, по своим потребительским характеристикам несколько лучше экономкласса, так и дома, которые чуть-чуть не дотягивают до элитных", — поясняет Наталья Усова. Цена м2 зависит как от стадии строительства, на которой покупатель приобретает недвижимость, так и от места расположения дома. Например, на начало июля 2007 г. средняя цена м2 в ЖК "Академ-Палас" (просп. Вернадского, вл. 78) составила от 98 010 до 134 090 руб. В ЖК "Авеню, 77" (Северное Чертаново, вл. 1А) — $3 080, в ЖК "Эко" — $4 150, в "Доме на Пресне" — $5095, а в ЖК "Северный парк" реализация квартир идет по средней цене 144 480 руб. ($5 600) за м2.

По словам Владимира Воронина, с начала 2007 года рост цен в данном сегменте составил порядка 4 – 9%. "Цены на наши объекты бизнес-класса стабильно растут на 3 – 4% в месяц", — подтверждает Алексей Белоусов. "Стоимость квадратного метра в жилом комплексе бизнес-класса "Континенталь" составляет от $3 700 до $5 500, прирост — 7 – 9%, в зависимости от конкретной квар- тиры", — приводит пример Юрий Синяев. Хотя Александр Козлов не согласен с коллегами. По его словам, монолитные дома с начала года потеряли в цене около $100: "На начало года средняя цена м2 составляла $4 650, а на конец июня — $4 550".

По мнению экспертов, в течение 2007 года на дома бизнес-класса наиболее вероятен рост цен в пределах инфляции — порядка 15%. "К концу 2007 года стоимость квадратного метра в этом сегменте предположительно составит $4 500 – $11 500", — предполагает Владимир Воронин.