|
Пока что на вопрос "Необходим ли ипотечный брокер для получения кредита?" большинство как потенциальных, так и состоявшихся заемщиков без раздумий отвечают "Нет". Однако в недалеком будущем не будет вызывать сомнений то, что без сторонней помощи получить кредит, купить квартиру и не заплатить при этом втридорога — весьма и весьма сложная задача.
ИПОТЕЧНЫЙ ИНДПОШИВ
Конечно, это относится большей частью к тем заемщикам, которые мало чем могут "похвастаться" при общении с банком: "серая", а то и "черная" зарплата, собственный бизнес вместо наемной работы, слишком творческая профессия, отсутствие или "недостаток" трудового стажа и так далее до солидного возраста — который для получения кредита оказывается, наоборот, несолидным.
По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), только 8% позвонивших в банк приглашаются туда для оформления документов на получение кредита. Из них только 20% после первой встречи с представителями банка подают документы на кредитный комитет; только 18% получают одобрение кредитного комитета; только 9% находят вариант квартиры, устраивающий банк; только 8% получают одобрение банка на сделку; и к финишу — то есть покупке квартиры — приходит только 7% из явившихся в банк на первую встречу после телефонного разговора.
Практически у каждого банка есть свои требования к заемщикам и своя специфика, которая иногда способна сыграть решающую роль в исходе "ипотечного" дела. Например, Собинбанк или Русское ипотечное агентство для подачи заявки не требуют никаких документов, подтверждающих доход; с "серым" бизнесом не работает DeltaCredit, зато для Абсолют-банка, МДМ-банка, Собинбанка, Международного Московского банка "не обремененные" уплатой налогов бизнесмены никакой проблемы не представляют. Большинство банков требуют год, не меньше, общего непрерывного трудового стажа, а в Московском ипотечном агентстве кредит можно будет получить и тому, кто проработал всего 6 месяцев. В Московском залоговом банке за кредит можно расплачиваться до 75 лет, в то время как в большинстве банков заемщик должен урегулировать все отношения с банком до наступления пенсионного возраста. Короче говоря, для успеха предприятия надо действовать наверняка, а не наугад.
В процессе движения к ипотечному кредиту отсеивается подавляющее большинство обратившихся: об этом говорят и представители банков, и сотрудники агентств недвижимости. Значительную долю таких, отпавших еще в отборочном матче, составляют "безнадежные случаи": нет ни первоначальных накоплений, ни заработка достаточного размера. Однако примерно 25% неудавшихся заемщиков потерпели фиаско только потому, что промахнулись с выбором банка или не смогли осилить процедуру, которая требует значительных затрат как времени, так и средств.
"Статистика нашего и других банков говорит о том, что более половины клиентов, которые пришли на первую встречу в банк, кредит по разным причинам в итоге не получают, — говорит начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского Ипотечного банка Михаил Бусыгин. — Если взять статистику по звонкам, то налицо чудовищная неэффективность: 100 звонков клиентов в итоге превращаются в 1 – 2 выданных кредита".
В отличие от "проблемных" заемщиков те клиенты, которые могут полностью подтвердить справкой по форме 2-НДФЛ свой доход (и немалый), имеют достаточные накопления для первоначального взноса, а то и дополнительный залог, действительно вполне могут обойтись без помощи ипотечного брокера — одобрение кредитного комитета они получат в каждом банке. Однако во сколько им обойдется обслуживание и получение кредита, зависит также от того, верным ли будет выбор банка и кредитного продукта. "Лишние 0,5% годовых в итоге превратятся в несколько тысяч долларов ненужных расходов для клиента, — подсчитывает Михаил Бусыгин. — Профессиональные ипотечные брокеры могут экономить и большие суммы для своих клиентов".
БРОКЕР+РИЭЛТОР
В условиях нынешнего роста цен на недвижимость, когда за месяц квартира может подорожать на 3 – 7% от своей первоначальной цены, довести свое "ипотечное" дело до конца и купить жилье для заемщика становится практически невыполнимой задачей. Мало кто из продавцов согласен ждать три — четыре недели, пока банк даст свое одобрение присмотренной недвижимости, пока будет проведена оценка, пока будут собраны и оформлены все необходимые документы. Даже тот срок, который будущий заемщик тратит на ознакомление с рынком ипотечного кредитования, на подачу заявлений в банки, на ожидание решения кредитного комитета и на просмотр квартир, способен превратить в ничто сумму, которая предназначалась для уплаты первоначального взноса.
Сегодня в моду вошел аргумент "за ипотеку", согласно которому заемщик не прогадает, если купит квартиру в кредит. Потому что даже с учетом суммы процентов он, приобретя квартиру год назад, сумел с учетом роста рыночных цен сэкономить до 50% от ее стоимости. Однако инвестиции с использованием ипотечного кредита — скорее исключение, чем правило, и большинство за- емщиков нуждается в элементарном улучшении жилищных условий, а вовсе не в выгодных инвестициях. Тем более что для продажи квартиры, находящейся в залоге, необходимо полностью погасить кредит, и это значит, что такие инвестиции требуют солидного подъемного капитала.
Поскольку сделки на рынке недвижимости проходят под девизом "Кто не успел, тот опоздал", и скорость является залогом успеха, заемщикам гораздо сложнее, чем раньше, уложиться в 3-месячный срок, который отводится банком на приобретение жилья. Точной статистики, сколько клиентов вынуждено повторять процедуру получения кредита, не существует, однако, по приблизительным оценкам, таких никак не меньше четверти. А "второй заход" — это проигрыш во времени, который в условиях быстрорастущего рынка заемщику обойдется гораздо дороже тех комиссионных сборов, которые ему снова придется заплатить.
Помощь брокера, способного взять на себя функции риэлтора, в нынешней ситуации становится одним из главных условий удачного исхода ипотечной эпопеи. Как правило, такие услуги предлагают ипотечные отделы, входящие в состав крупных агентств недвижимости: там на постоянной основе формируется база объектов, владельцы которых выразили свою готовности иметь дело с "ипотечным" покупателем.
ПО ДРУГУЮ СТОРОНУ
Разумеется, одно лишь участие брокера или риэлтора — не гарантия того, что сделка состоится и пройдет в намеченные сроки. Многие банки до сих пор весьма скептически отзываются о профессионализме как ипотечных брокеров, так и риэлторов. Есть и другой аспект — техника взаимодействия двух сторон: "Временные затраты сотрудников банка на ипотечную сделку в равной степени зависят как от квалификации брокера, так и от правильно выстроенных отношений с банком", — отмечает начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка Алексей Аксенов.
Однако большинство банков понимает, что существование брокера дает дополнительный канал притока клиентов и клиентских средств, и старается строить отношения с компаниями, занимающимися ипотечным консультированием. Еще года два назад банков, реально работающих на рынке ипотечного кредитования, было не так уж много — тем более таких, которые рассматривали "серые" доходы и вообще "проблемных" клиентов. Сегодня же здоровая конкуренция налицо, банки снижают процентные ставки, размер первоначального взноса и требования к клиентам. В выигрыше находятся те структуры, которые имеют возможности донести до сведения клиента преимущества своего кредитного продукта — то есть располагающие солидными рекламными бюджетами. Прочим остается сотрудничать с ипотечными брокерами, а вернее — с агентствами недвижимости, через которые каждый день идет поток целевой аудитории. Впрочем, и крупные банки сотрудничеством с риэлторами не гнушаются. Например, Городской Ипотечный банк в конце 2005 года запустил систему ипотечного брокериджа, а DeltaCredit на основании числа заключенных ипотечных сделок сертифицирует риэлторов и брокеров. "Наш банк придает большое значение развитию отношений с агентствами по недвижимости и брокерами", — подчеркивает руководитель отдела по развитию бизнеса DeltaCredit Александр Афанасьев. Ирина Радченко, вице-президент МАИФ, прогнозирует: высокие показатели по объему выдачи ипотечных кредитов в будущем ожидают банки с наивысшим уровнем сервиса, имеющие совместные проекты с ипотечными брокерами, которые позиционируют и рекламируют не ипотеку в целом, а конкретные продукты и их преимущества.
ЭКОНОМИЯ ПО-НОВОМУ
Игорь САФРОНОВ
руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Мир недвижимости"
Банки, конкурируя между собой в привлечении клиентов, каждый месяц разрабатывают и предлагают потенциальным заемщикам новые кредитные продукты. Сегодня таких продуктов уже более 130. Человек тратит 30 секунд на поиск слов "ипотечный кредит" в Интернете и 2 месяца по 8 часов рабочего дня на звонки, назначение встреч с андеррайтерами, поездки в банки и после- дующую маркетинговую работу по сортировке всей полученной информации.
По статистике, только 20% граждан, самостоятельно обратившихся в банк за первичной консультацией, получают кредитное одобрение. Если клиент обратился в кредитное учреждение, предварительно уже получив информацию по банку и его программам, процент кредитных одобрений вырастает до 70-80. Однако на получение этой информации уходит то самое время. Если потенци- альный заемщик все-таки решается на самостоятельные действия, то его выигрыш составит $500 — столько даст, в среднем, экономия на оплате услуг ипотечного консультанта. Проигрыш — до $20 000, в связи с ростом цен на недвижимость.
Наиболее "проблемными" являются: клиенты с небольшими личными накоплениями (менее 20% от стоимости жилья); обладатели небольшого "белого" дохода или документально неподтвержденного "серого" дохода; те, чей возраст приближается к пенсионному; покупатели комнат. Большинство банков неохотно рассматривают в качестве потенциальных заемщиков граждан, занятых в определенных сферах труда, и, как это не странно, собственников бизнеса. Этих заемщиков ожидает кредит на менее выгодных условиях, если не знать, в какой банк обращаться.
Ипотечный брокер владеет в том числе "закрытой" для простого заемщика информацией о соотношении доход/кредит и об особенностях кредитного договора. Он досконально знает процедуру прохождения сделки при покупке недвижимости и требования каждого банка к цене, которую нужно указать в договоре. Он может существенно ускорить процесс получения кредита заемщиком за счет оптимизации процесса сбора документов, необходимых для получения кредита, и их предоставления в банк-кредитор.
По нашему опыту могу сказать, что 95 – 98% наших клиентов получают кредитное одобрение. Оставшиеся 2 – 5%, как правило, на собеседовании с ипотечным брокером дали неверную информацию о себе как о потенциальном заемщике.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель-май 2006 | № 4 (14) | http://www.d-n.ru/
Наталья БАЛЫНИНА
|
