|
Ни один рынок не пробивает себе в России дорогу с таким трудом, как это происходит с рынком управления. И это на фоне стремительного развития девелопмента в сфере коммерческой недвижимости! Причины тому достаточно прозаичны — превратные представления об управлении в целом и желание сэкономить. Многие бизнесмены до сих пор считают, что минимизации расходов удастся достичь путем использования внутренних резервов: вместо приглашенной профессиональной компании может с успехом поработать отдел из своих же проверенных сотрудников. Правда, процент таких заблуждающихся в последнее время становится все меньше.
ЭТАП, ЧЕРЕЗ КОТОРЫЙ НАДО ПРОЙТИ
Если сравнивать западный и российский рынок управления коммерческой недвижимостью, то наш еще находится на стадии формирования. По словам генерального директора компании Colliers International FM Марины Великорецкой, "сегодня этот рынок трудно назвать сложившимся. А еще 5 – 6 лет назад многим было вообще незнакомо понятие "управляющая компания". Изначально основными потребителями данной услуги становились транснациональные компании, сама корпоративная политика которых подразумевала привлечение внешнего провайдера для оказания сопутствующих услуг. В ходе бурного развития сегмента коммерческой недвижимости некоторые отечественные девелоперы последовали этому примеру. Однако пока подавляющее большинство объектов коммерческой недвижимости класса А и В (порядка 75%) обслуживаются самими девелоперами или афиллированными компаниями. Это этап, резюмирует Марина Великорецкая, через который надо пройти.
В компании Becar. Commercial Property отмечают, что некоторый поворот на рынке наметился в последние два-три года. Трудно назвать какой-то конкретный период, когда это произошло, рассуждает заместитель генерального директора Becar. Commercial Property Андрей Королев. Но тенденция налицо: все больше владельцев недвижимости обращается в специализированные компании.
В компании Sawatzky Property Management подтверждают, что ситуация на рынке меняется, и этому способствуют многие факторы. Только за 2005 год компания была привлечена к управлению объектами общей площадью более чем 120 000 м2, причем, произошло это еще на стадии проектирования. В настоящее время в управлении компании находятся различные объекты общей площадью около 400 000 м2.
Специалист по маркетингу Sawatzky Property Management Елена Ткач отмечает, что причина тому — самообразование владельцев недвижимости: метод горького опыта сделал свое дело. А кроме того, была возможность сравнивать результаты: на рынке появились западные инвестиционные фонды, которые работают только со специалистами в сфере управления. И их успехи на этом поприще всегда были вполне позитивными: управляющие компании были нацелены на доведение до цели основной идеи профессионального управления — получения максимальных доходов и освобождения времени для ведения владельцами недвижимости своего основного бизнеса.
ЗАДАЧИ И ОШИБКИ
В компании Colliers FM приводят следующий стандартный набор услуг, в котором эффективно могут быть задействованы специалист-управленцы:
- консультации по проблемам эксплуатации на стадии проектирования объекта;
- участие в приемке здания от генподрядчика, в сдаче объекта госкомиссии;
- обслуживание здания на этапе функционирования, а именно — техническое обслуживание инженерных систем и ком- муникаций, все виды регламентных работ с установленным оборудованием, ремонт и модернизация оборудования. (Важной составляющей является взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями (электричество, тепло) и конт- рольно-разрешительными органами (госпожнадзор, госгортехнадзор, СЭС и др.);
- менеджмент инфраструктуры (проф. уборка, организация службы приема посетителей, взаимодействие с арендаторами, служба безопасности, внутренняя курьерская служба и т. д.);
- организация взаимодействия с арендаторами по вопросам административно-хозяйственной деятельности.
Объем этих услуг может быть расширен или, наоборот, уменьшен в зависимости от задач, поставленных владельцем.
По словам Андрея Королева, профессиональное управление офисным центром-"десятитысячником" клаcса B (площадью 10 000 м2) может обойтись владельцу, скажем, в $400 000 в год. Но услуга того стоит, даже если взаимодействие начинается после сдачи объекта в эксплуатацию. Хотя в управляющих компаниях не без основания утверждают: наиболее эффективный вариант подразумевает партнерство девелопера и управленца на самых ранних этапах, на стадии выработки концепции проекта. Скажем, строительство гостиницы класса А (и как следствие — затраты на то) вблизи шумного аэропорта не всегда оправдано. Девелопер, особенно непрофильный, может этого не знать; управленец с опытом в состоянии удержать от финансовых издержек.
Продолжая эту мысль, в Sawatsky Property Management приводят некоторые наиболее традиционные ошибки, связанные с непрофессиональным подходом. По мнению Елены Ткач, многие российские собственники под управлением недвижимостью подразумевают только техническую эксплуатацию здания, как то: обслуживание инженерных систем, уборка помещений и организация службы охраны. Между тем, большие проблемы часто "закладываются" еще на стадии проектирования.
Например, принимая архитектурную концепцию будущего объекта, собственник, прежде всего, оценивает его чисто эстетически, не уделяя должного внимания тому, что он предусматривает большое количество входов в здание, большую площадь мест общего пользования и площадь прилегающей территории. Все это впоследствии отразится на стоимости операционных расходов, так как существенно увеличит затраты на уборку, охрану, персонал и расходные материалы. Профессиональная же компания, прежде всего, смотрит на проектируемый объект с точки зрения его функциональности и возможных финансовых затрат, рекомендуя внести те или иные изменения.
Еще одна типичная ошибка — неверно составленные договора. Обычно собственник составляет их не должным образом, не учитывая всех тонкостей, с которыми придется столкнуться в последствии. Кроме того, при отсутствии опыта невозможно определить оптимальное количество персонала, график его работы на объекте. Очень часто собственник несет неоправданные затраты на персонал, а они составляют наиболее значительную часть в составе операционных расходов. Марина Великорецкая резюмирует: "Основной ошибкой малопрофессиональных управляющих компаний является неправильное бюджетирование, то есть неумение грамотно просчитать расходы и расставить приоритеты".
Широкое поле деятельности вообще предполагает большой набор ошибок, в том числе и абсолютно не технического характера. Андрей Королев проводит сравнение с коммунальной квартирой. Решая многочисленные проблемы успешного технического функционирования бизнес- или торгового центра, задачей управленца остается сделать так, чтобы "соседи жили дружно и отмечали праздники вместе". (Гостиничный бизнес, уточняют опрошенные ДН эксперты, это все-таки отдельная область. И обычно услуги компаний дифференцированы — одни работают в гостиничной сфере, другие — в офисной, торговой, складской).
Налаживание взаимоотношений — важный момент. И если процесс, что называется, хромает, это сразу бросается в глаза. В торговой сфере неслаженная, плохо скоординированная работа арендаторов может мешать поддержанию стабильного интереса к ТРК со стороны покупателей.
Простой пример: разное время окончание работы магазинов разных торговых марок, собранных под одной крышей, обычно раздражает покупателя. Но негативное отношение при этом переносится не на конкретную фирму, повесившую замок на свои двери раньше времени, или наоборот — не начавшую работу вовремя, а на весь торговый комплекс. Понятно, что все имеет свою специфику.
В целом же, торговый сектор, в сравнении с офисным и складским, более сложен в управлении, отмечает Андрей Королев. Торговля динамична, связана с постоянной сменой клиентов. Сетевые магазины в этом смысле имеют свои стандарты и поэтому взаимодействовать с ними легче, чем с "индивидуалами".
РОССИЯНЕ НАЧИНАЮТ, НО ПОКА ПРОИГРЫВАЮТ
Сегодня на рынке управления существует явный перекос: предложение превышает спрос. Марина Великорецкая считает, что обусловлено это двумя факторами. Первый: подавляющее большинство объектов коммерческой недвижимости обслуживаются самими девелоперами или их аффилированными компаниями. Второй: ненасыщенность рынка офисными и торговыми площадями.
Но вот парадокс: задавшись целью найти хорошую управляющую компанию, собственнику здания придется потрудиться, потому что крепких профессионалов на рынке не так уже много. Более дорогие и качественные услуги благодаря многолетнему опыту оказывают иностранцы. Причем, даже отечественные игроки признают, что иностранные компании быстро адаптировались в наших условиях. Причина тому, как это ни покажется странным, в привлечении российских специалистов. Когда экономика нестабильна, отмечает Андрей Королев, хорошее знание стандартов должно быть дополнено определенной гибкостью и пониманием национальных особенностей. Пример российской компании Becar, подчеркивает он, в этом случае довольно не традиционен: опыт управления накапливался с 1992 года, причем, в разных сегментах — и в гостиничном, и в офисном, и в торговом. Компания Becar. Commercial Property пришла в Москву из Санкт-Петербурга, и небезуспешно. Недавно она получила в управление довольно примечательный на столичном рынке объект офисного центра "Яуза Тауэр".
Практика управления разнообразна. На бурно развивающемся рынке находят себе место компании, значительно отличающиеся друг от друга по объему, спектру и качеству оказываемых услуг, по опыту работы, как российскому, так и международному. Однако, устойчивая тенденция к росту количества объектов класса А вызывает потребность в управляющих компаниях, со- ответствующих мировым стандартам, имеющих высокую репутацию и многолетний международный опыт успешной эксплуатации объектов различного типа. "Все больше собственников приходят к пониманию того, что наличие высокопрофессиональной управляющей компании — не формальное требование банков, финансирующих и рефинансирующих проекты, а реальное условие сохранения и увеличения его стоимости и обеспечения высокого качества обслуживания. Хочу обратить внимание на тот факт, что привлечение известной международной компании обходится не дороже, чем содержание собственного подразделения", — замечает управляющий компании Hines International, Inc. Галина Яковлева.
СТАРАЯ УСАДЬБА, НОВАЯ ЖИЗНЬ
Американская компания Hines International, Inc. имеет представительства в 15 странах мира. На рынке московской недвижимости специалисты компании оказывают услуги в сфере управления жилой и нежилой недвижимостью и консалтинга. Компания также выступает в качестве девелопера: в столице ею построены знаменитый поселок дипмиссий "Покровские холмы", админист- ративное здание "Дукат Плейс III". Большинство проектов, с которыми связана деятельность Hines — это новые торговые и офисные центры Москвы. В их числе "Парк Плейс Москоу", "Донской Посад", МЕГА Молл и многие другие (всего — 14 объектов общей площадью около 500 000 м2). Но есть в этом списке объект абсолютно необычный, уникальный, связанный с историей Москвы и ее культурой.
Дом, расположенный по адресу Большая Коммунистическая улица, д. 9, стр. 1, известный как усадьба Зубовых, был куплен одной инвестиционной компанией. И одновременно с этим встал вопрос — как распорядиться его судьбой, как сделать так, чтобы это историческое здание, впитавшее дух старой Москвы, было востребовано и полезно, и в то же время приносило хотя бы небольшой доход владельцам. Специалисты Hines ознакомились с особняком, местом, где он находится, его интерьерами — и предложили владельцам не начинать сразу серьезную реконструкцию. Был выбран "мягкий" вариант — косметический ремонт с тем, чтобы хотя бы в течение года здесь можно было проводить камерные музыкальные вечера, небольшие выставки и таким образом покрывать расходы на его содержание.
Именно так и прошел этот год. После ремонта ожили интерьеры дома, открылась выставка скульптуры, засверкали зеркала и люстры. А потом появились посетители — слушатели вокальных концертов, участники и гости выставок. Как считает управляющий компании Hines Галина Яковлева, "подход, рекомендованный нашими специалистами, себя оправдал: усадьба Зубовых сегодня упоминается в СМИ, она стала широко известна среди любителей искусства, приобрела популярность в Москве как место проведения досуга — концертов и выставок. В особняк вернулась жизнь. Таким образом, американская компания Hines International, Inc. вносит свой профессиональный вклад в дело сохранения культурных памятников российской столицы".
ИНТЕГРАЦИЯ БЕЗ УПРАВЛЕНИЯ
Компания Race Communication — известный системный интегратор связи в России. В качестве непрофильного инвестора компании удалось реализовать один из самых заметных на рынке проектов инвестиций в коммерческую недвижимость — речь идет о деловом центре "Кантри Парк". Проект интересен по разным причинам. Одна из них заключается в том, что "Кантри Парк" — первый офисный центр высокого класса в Подмосковье. В каком-то смысле идея его реализации опередила время: она возникла, когда большинство профессиональных игроков рынка недвижимости по инерции тяготели к центру столицы. "Кантри Парк" появился за городом, и это не только соответствует западным стандартам, но и уже вызывает понимание у наших участников рынка. Сегодня в "Кантри Парке" в качестве якорных арендаторов разместились представительства Volvo и BMW, а, кроме того, такие известные компании и представительства как Porsche, Metro Cash & Carry, S.C. Jonson, TCL, Nokian Tyres, "Реал Гипермаркет", пивоваренная компания "Вена", компания "Нутриция", "Рационал" и т. д. О том, как решалась проблема в сфере управления объектом, ДН рассказывает председатель совета директоров компании "СитиПро", владеющей Деловым центром "Кантри Парк", Леонид ЛОПАТИН.
ДН — Скажите, Леонид Владиленович, пыталась ли ваша компания взять на себя все функции управления и справляться с этим самостоятельно, без привлечения сторонней управляющей компании?
— Мы сразу приняли решение о привлечении управляющей компании, так как управление — не наш профильный бизнес. У нас не было и нет ни ресурсов, ни времени на то, чтобы освоить это направление деятельности. А кроме того, мы понимаем, что успех реализации нашего проекта также зависит от профессионального и эффективного управления.
Реализация подобного проекта сопряжена с решением огромного круга финансовых, управленческих и технических вопросов. Профессиональная управляющая компания имеет необходимый опыт практического решения таких вопросов, которого у девелоперов подчас нет.
Кроме того, для многих крупных и известных арендаторов очень важно, чтобы управление объектом осуществлялось согласно принятому в развитых западных странах стандарту — профессиональной управляющей компанией.
ДН — Какие проблемы были решены таким образом?
— Управляющей компанией были предприняты меры по эффективному принятию объекта в эксплуатацию — проведению тендеров, разработке правил и инструкций, определению бюджетов операционных расходов и так далее. Таким образом, мы получили возможность сконцентрироваться на своем основном бизнесе, участвуя лишь в каких-то глобальных и очень значимых вопросах управления деловым центром.
ДН — Что, по вашему опыту, является наиболее сложным в этой работе — взаимодействие с арендаторами, решение проблем техобслуживания здания или что-то еще?
— Самым сложным для управляющей компании является начало работы на проекте, особенно в ситуации с новым строительством. За короткий промежуток времени необходимо детально ознакомиться с объектом, изучить документацию, сравнить ее с фактическим исполнением, принять инженерные системы в эксплуатацию, организовать въезд арендаторов, проведение отделочных работ и прочее, и прочее.
По мере развития ситуация превращается в более понятную, устанавливается нормальное функционирование. И задачей управляю- щей компании становится выполнять действия, намеченные в заранее разработанном плане управления.
ДН — Примерно 75% объектов коммерческой недвижимости находится в управлении у девелоперов или аффилированных структур. Что, на ваш взгляд, мешает обращению собственников к профессионалам?
— На наш взгляд, московский рынок еще недостаточно развит в этом отношении. Большинство собственников недвижимости не желают нести расходы на управление, также играет роль сложившийся менталитет. Девелоперы мыслят примерно так: "Если уж построить смогли — неужели не сможем управлять?".
Однако владелец объекта недвижимости, задействуя в решении ежедневных управленческих проблем свой собственный персонал, в том числе и высшее руководящее звено, зачастую не может точно оценить предстоящие ему трудовые и финансовые затраты. Также стоит отметить, что принимаемые собственниками недвижимости оперативные управленческие решения далеко не профессиональны с точки зрения принятых стандартов данной индустрии и не всегда направлены на извлечение максимальной доходности и увеличение стоимости объекта.
ДН — Каким образом ваш выбор сделан в адрес компании Sawatzky Property Management? Как строятся отношения между этой компанией и компанией Race Сommunication?
— Компания Sawatzky Property Management была выбрана нами для управления деловым центром "Кантри Парк" в 2004 году — на основании проведенного тендера. Мы подробно ознакомились с используемыми стандартами управления этой компании и пришли к выводу, что готовы к сотрудничеству, учитывая их многолетний российский и западный опыт. Вместе мы прошли уже немалый путь и можем отметить, что нам комфортно сотрудничать. Компания Sawatzky Property Management довольно гибко подходит к решению вопросов, подстраивается под наше видение модели управления и эксплуатации, используя индивидуальные управленческие решения.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель-май 2006 | № 4 (14) | http://www.d-n.ru/
Наталья КРОЛ
|
