ШВЕЙЦАРИЯ
Ипотека в Швейцарии: миф или реальная возможность?

При покупке недвижимости за рубежом вопрос получения ипотеки в зарубежном банке достаточно часто возникает у наших соотечественников. И действительно, у ипотеки за рубежом есть два главных преимущества.

Проценты по ипотечному кредиту в Европе значительно ниже, чем в России, а, как известно, дешевый кредит — это выгодно. В Швейцарии к тому же процентные ставки по ипотечному кредиту одни из самых низких в Европе и составляют при фиксирован- ной ставке в среднем 3,75% — для коммерческой недвижимости и 4,5% — для жилой.

Работая с ипотекой в Европе, вы создаете кредитную историю, которая играет огромную роль, если в ваших планах дальнейшие инвестиции за рубежом (например, покупка недвижимости и других активов, открытие нового бизнеса и т. д). Стоит особо от- метить, что построение взаимоотношений с зарубежным банком открывает для вас многие двери для развития вашей деятельности за рубежом.

Дополнительное преимущество: если банк, выдающий ипотеку, — это швейцарский банк. Банки этой страны известны во всем мире своей стабильностью и надежностью. Копия договора ипотечного кредитования или подтверждение о выделении финансирования швейцарским банком является своего рода гарантом при подписании договора купли-продажи недвижимости у нотариуса. Часто в случае предоставления ипотеки покупателю выдается чек швейцарского банка, который затем передается нотариусу в момент под- писания договора купли-продажи. Это является достаточным для начала регистрации сделки.

Несмотря на все сомнения со стороны наших соотечественников, ипотека в Швейцарии возможна, вполне реальна и весьма эффективна. Как правило, российские граждане, не имеющие кредитной истории в швейцарском банке, могут рассчитывать на 50 – 60% финансирования. Обычно ипотечный кредит выдается сроком от 2-х до 10 лет. По истечении срока кредит можно продлить, предварительно переговорив с банком о новых, зачастую еще более выгодных условиях. В Швейцарии распространена практика выплаты "тела кредита" по истечении срока финансирования.

Проценты по ипотеке выплачиваются, как правило, ежеквартально. Процентные ставки, как известно, могут быть фиксированными и "плавающими". Фиксированная ставка предоставляется банком в момент заключения договора ипотечного кредитования и остается неизменной на протяжении всего срока ипотеки. "Плавающая" ставка определяется рынком и регулярно корректируется. При относительно низких рыночных процентных ставках и тенденциях к дальнейшему их повышению, имеет смысл выбирать фиксированную ставку. Такая ситуация на данный момент типична для Швейцарии. Наоборот, при высоких процентных ставках по ипотечному кредиту (как, например, в России) и рыночных тенденциях к их снижению, выгоднее выбрать "плавающую" ставку.

Каким же образом швейцарский банк принимает решение о выдаче ипотеки российскому гражданину, и какие шансы имеют наши соотечественники в получении кредита? Прежде всего стоит отметить, что любой банк всегда принимает решение индивидуально. Банк обязательно попросит личной встречи с будущим кредитополучателем. В первом разговоре с банком вам зададут ряд общих вопросов и/или попросят заполнить и подписать так называемую личную конфиденциальную декларацию (self-inquiry confidencial financial statement) с указанием вашего имени и фамилии, даты рождения, основной деятельности, семейного положения, места жительства, места работы и должности, национальности, имя супруги (супруга), имя и возраст детей. Банк поинтересуется размером вашего дохода за прошлый год, а также общим размером капитала и состояния, которым вы обладаете.

На основании данной информации, банк может также запросить дополнительные документы, подтверждающие наличие и происхождение денежных средств. Например, для физических лиц это может быть подтверждение с места работы и / или справка о доходах в ИФНС. Для юридических лиц — финансовый отчет фирмы за последние 3 года. С выдачей кредитов компаниям, зарегистрированным в Швейцарии, дело обстоит несколько проще, поскольку такую компанию можно легко проверить внутри Швейцарии.

Банк, как правило, тоже просит предоставить дополнительные гарантии в размере около 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Это могут быть любые активы, которыми вы владеете (денежные средства на счету, ценные бумаги, земельный участок и т.д.). Если, например, покупатель приобретает объект коммерческой недвижимости, приносящий опреде- ленный годовой доход, то данный доход может частично или полностью являться гарантией для кредита. В случае с приобретением жилой недвижимости нужно быть готовым предоставить дополнительные гарантии или открыть депозит в швейцарском банке, положив на него определенную сумму, из которой банк будет впоследствии удерживать проценты по кредиту.

После изучения документов банк принимает решение о выдаче ипотеки. Стоит еще отметить, что не все банки Швейцарии гото- вы и могут работать с иностранцами. Дело в том, что данное направление, по сути, требует создавать отдельные подразделения, занимающиеся проверкой платежеспособности иностранцев и происхождения их капиталов. Это требует в свою очередь допол- нительных расходов, на которые некоторые банки не готовы идти, например, в силу ограниченности ресурсов (мелкие частные банки) или в силу своей специализации на каком-то одном виде деятельности (например, инвестиционные банки).

Таким образом швейцарские банки, работающие с иностранцами, — это, обычно, крупные и средние банки. Для российских клиентов "вход" в такой банк возможен, как правило, только через специальный отдел по работе с иностранными клиентами, называемый private banking. Стоит отметить, что предпочтения в этом случае отдаются состоятельным гражданам со значительными капиталами, ибо основной целью отдела ptivate banking является не выдача ипотечных кредитов, а привлечение денежных инвестиций в различные банковские продукты и услуги.