ЛАТВИЯ
Латвийская недвижимость от <<А>> до <<Я>>

Песчаные пляжи, бескрайнее море… Нет, это не Кипр и не Испания. Это соседняя Латвия. Ажиотажный интерес к недвижимости за рубежом, охвативший россиян в последнее время, казалось бы, мало коснулся наших соседей, прибалтийских государств. На самом деле исследования рынка свидетельствуют, что большая часть иностранцев, приобретающих латвийскую недвижимость, именно из России.

Рынок недвижимости в Латвии начал формироваться с 1991 г., одновременно с началом государственной реформы прав на собственность (до этого почти вся недвижимость была национализирована и принадлежала государству). В 1995 г. правительство Латвии приняло закон "О приватизации жилых домов, находящихся в ведении государства и самоуправлений", разрешив жителям страны приобретать государственные и муниципальные квартиры в собственность.

Растущая экономика, рекордно низкие банковские процентные ставки, развитие доступного ипотечного кредитования, рост покупательской способности населения — все это не могло не вызвать стремительного роста спроса на жилье. Поначалу предложение не было способно насытить рынок, поэтому цены стали стремительно расти. Однако это же привлекло на рынок как новых девелоперов и новые капиталы, так и спекулянтов, чья деятельность во многом определяла рыночную активность в последние 2 – 3 года. Значительно вырос объем строительства нового жилья, началась реконструкция элитных домов и квартир в центре Риги и в курортной Юрмале. Постепенно рост спроса на недвижимость начался и в других городах Латвии.

Рига элитная и типовая

По данным исследований рынка латвийской недвижимости, жилье в столице Латвии продолжает дорожать, несмотря на прогнозы некоторых аналитиков о возможном "перегреве" рынка и ценовом обвале. Если в марте 2004 г. м2 в новостройке в центре Риги стоил € 885, то в ноябре 2005 г. — уже € 3 220. А ведь 3 – 4 года назад, когда новое строительство только набирало обороты, м2 в новостройке можно было купить за $ 500. Стоимость типовых квартир почти во всех микрорайонах выросла в несколько раз. Так, в 1998 г. покупка 3-комнатной квартиры в микрорайоне Массив Краста обошлась бы покупателю всего в $ 6 000 – 7 000, а сейчас стоимость такой квартиры составляет около € 70 000. Резко подорожало новое и эксклюзивное жилье. Цены в Рижском районе и остальных районах Латвии растут медленнее, хотя за последний год они существенно подросли в Лиепае, Елгаве, Валмиере, Даугавпилсе. В ближайшем будущем возможен ценовой скачок на квартиры и дома по всему побережью Рижского залива и Балтийского моря.

Недавно отреставрированный, расположенный в центре Риги Старый город с Домским собором, церковью Екаба и другими памятниками архитектуры привлекает жителей города и его гостей. Именно недвижимость в Старой Риге, в "тихом центре" и так называемом районе Дворянского гнезда — и новая, и после реконструкции — пользуется стабильным спросом у состоятельных покупателей, как местных жителей, так и иностранцев. Учитывая тот факт, что строительство новых домов в исторической части города очень ограничено, цены на эту недвижимость бьют все рекорды. Однако ценовой прирост в Старом городе по-прежнему остается самым низким — в среднем лишь 2,3% в полугодие. Причина: и без того достаточно высокая стоимостью жилья, а также уже в значительной мере удовлетворенный спрос.

Лидером по ценам на квартиры стал новый проект в на ул. Паласта, 5, где за м2 с частичной отделкой придется выложить около € 7 000. Если в Старом городе и районах "тихого центра" основная доля предложения элитных квартир приходится на вторичное жилье и реконструкцию, то в Юрмале и Межапарке — на первичное. Это вполне закономерно, т.к. появление новых проектов в Старом городе сдерживается высокой плотностью существующей застройки и целым рядом ограничений. В то же время в Юрмале и Межапарке предложение элитного вторичного и реконструируемого квартирного жилья ограничено из-за развития безусловного конкурента, альтернативного сектора — частных домов. Средняя стоимость м2 элитных квартир на первичном рынке в июне 2006 г. составила € 3.420, а в декабре — € 3 800.

Статус самого дорогого района Риги из-за элитного месторасположения и эксклюзивного предложения принадлежит Межапарку. Развитая инфраструктура, близость центра, удобное транспортное сообщение, наличие парковой зоны — все это влияет на стои- мость жилья, средняя стоимость которого в новых проектах многоквартирных домов в Межапарке выросла с € 880/м2 в феврале 2004 г. до € 3 720/м2 в феврале 2007 г.

Анализ ценовой динамики в декабре 2006 г. — феврале 2007 г. показывает, что отмеченная тенденция умеренного роста стоимости м2 квартир продолжается. Са- мые высокие как минимальные и макси- мальные, так и средние цены традиционно наблюдаются в центре Риги, Межапарке и Юрмале, где темп их роста уже в течение продолжительного времени не превышает 1 – 2% в месяц. При этом в рассматриваемый период средняя стоимость элитного жилья в центре столицы выросла с € 4 200/м2 до € 7 920/ м2, а в Юрмале — до € 6 960/м2. Что касается цен на серийные квартиры, то в марте с. г. она составляла € 1 713/м2 (по сравнению с предыдущим месяцем она выросла на 4%).

На берегу так оживленно, людно...

Безусловно, недвижимость на Рижском взморье — это то, что в первую очередь привлекает взоры потенциальных покупателей. Не зря именно здесь в советские времена любила отдыхать творческая интеллигенция, привлеченная нежаркой, комфортной погодой, здоровым морским воздухом и европейским сервисом. Дзинтари, Булдури, Майери, Дубулту, Пумпури (районы, объединенные общим названием Юрмала) — идеальное место для отдыха, а сейчас и место особо дорогой и эксклюзивной недвижимости.

Стоимость ее в Юрмале постоянно растет, хотя и разными темпами. Так, если в феврале 2004 г. средняя цена м2 составляла € 1 010, то в феврале 2005 г. — уже € 1 710, в феврале 2006 г. — € 3 050, а в феврале этого года — € 3 490. Стоимость особняков средней руки с землей (участок площадью 1 500 м2, дом в 150 – 200 м2) держится на уровне € 255 000 – 300 000. И именно эта категория домов пользуется наибольшим спросом у покупателей.

В настоящее время рост цен продолжается только в местах, где предложение невелико, и к продаже предлагается преиму- щественно элитное жилье с оригинальной архитектурой и хорошей планировкой. Зачастую такие особняки располагаются на бе- регу реки или озера. Предложение можно считать достаточным в направлении Кекавы, Марупе, Адажи. На рынок чаще выходят коттеджи различных конструкций и с различными уровнями отделки площадью свыше 200 м2. Стоимость таких вилл и особняков варьируются в районе € 1,5 – 3 млн.

Дачу в курортной Юрмале можно и арендовать, причем повышение спроса, как правило, приходится на начало июля и август. Это вызвано прежде всего тем, что именно в это время на сцене концертного зала "Дзинтари" проходят такие популярные фестивали и конкурсы, как "Юрмалина", "КВН", "Новая Волна", концерты и выступления звезд российской эстрады. И если в местечке Меллужи месячная арендная плата за дом начинается с 1 000 – 2 000 латов, то в Дзинтари и Майори — с € 6 000 – 7 000 (разница в валютах объясняется тем, что центр Юрмалы облюбовали иностранцы).

Юрмала потихонечку застраивается новыми особняками и домами, в том числе и многоквартирными. В качестве примера можно привести проект жилого комплекса "Юрас пилс" и "Дзинтару Резиденце", который расположен неподалеку от концертного зала "Дзинтари". Цены на м2 здесь колеблются от € 2 800 до € 3 000. В апреле этого года было также объявлено о созда- нии еще 4 крупных проектов в Юрмале (общее число квартир в них достигнет 1 250). Предполагается, что это будут квартиры не эксклюзивные, а среднего класса.

В марте с. г. заметно увеличился интерес к земельным участкам площадью 1 500 м2 на расстоянии до 50 км от Риги, в среднем по цене до € 50 000. Стоимость земли в курортной Юрмале зашкаливает, однако спрос на квартиры и другую недвижимость превышает предложение. Это в свою очередь подталкивает местное самоуправление и девелоперов искать новые территории для строительства. Как следствие, в зоне повышенного внимания оказался берег реки Лиелупе. И если раньше все стремились строить исключительно вблизи моря, то сейчас девелоперы стали присматриваться к берегам Лиелупе, тем более что земля здесь гораздо дешевле, чем в других местах Юрмалы. Непосредственная близость объектов к заповедной зоне Natura 2000 — комплекса особо охраняемых объектов природы, признанных в масштабе ЕС, безусловно, повысит статус строящейся недвижимости.

Пока ведутся работы только по двум проектам. Активно строится 3-этажный многоквартирный комплекс Summertime (его реализует компания Speks-А). Второй жилой комплекс — Jauna Jurmala — планирует возвести эстонский девелопер Manutent, предполагаемая общая стоимость проекта — € 60 млн.

Проектный взгляд в будущее

В обозримом будущем, если верить заявлениям застройщиков, в столице Латвии появится целое созвездие новостроек. Уже через несколько лет в Риге будет построено порядка 40 000 новых квартир. По подсчетам специалистов, ежегодный прирост новых проектов составляет около 10 – 15%. В настоящее время только крупных проектов заявлено на € 3,4 млрд. По данным исследований рынка, осенью 2006 г. потенциальным покупателям было предложено 1 989 новых квартир, а нынешней зимой — уже 3 913.

Если раньше для центра Риги были характерны небольшие проекты, в среднем по 20 – 40 квартир, то после принятия плана развития города ситуация изменилась. Реакцией на новые правила и ограничения застройки стало не только снижение инвести- ционной привлекательности определенных земельных участков (из-за запрета на внутридворовую застройку и др.), но и стреми- тельный рост активности инвесторов в развивающихся районах, например, в районе улицы Сканстес, где формируется новый деловой центр столицы. Согласно проекту Skanstes Virsotnes (девелопер — компания Merks), здесь предусмотрено строительство комплекса из 4 многоквартирных домов.

В целом же масштаб строительства новых проектов характеризуют следующие цифры: с 2000 по 2009 год общее число заявленных и построенных на данный момент проектов составляет по всей Латвии 546. Так, например, в течение ближайших 30 лет жилыми домами, офисными зданиями, торгово-развлекательными центрами планируется застроить район Андрейсалу. По плану, там будет жить около 65 000 человек, а работать — 85 000. Инвесторы намерены вложить в реализацию проекта около 700 млн Ls. Еще один масштабный проект — строительство микрогорода Riga Port City (девелопер — Jaunrigas attistibas uznemums), где будет проживать до 10% населения Риги. Столичный остров Закюсала также планируется застроить гостиницами, офисами и жилыми зданиями. Девелопер Zakusala Estates намерен вложить в реализацию проекта € 500 млн.

Ezerparks (Озерный парк) — это мегапроект, в который застройщики готовы вложить € 800 млн (560 млн латов). Ezerparks вырастет на 25 гектарах. Проект поэтапного освоения территории по заказу Mežaparks SPV разработало шведское архитектурное бюро Sweco FFNS Arkitekter AB. (проект был представлен в марте этого года на выставке MIPIM в Каннах). В общей сложности пред- полагается построить около 3 000 квартир общей площадью более 250 000 м2. Девелоперы полагают, что со временем здесь бу- дут жить не менее 7 000 человек. Суммарная площадь построек составит 452 000 м2, распределенных между офисами и жилыми домами. "Озерный парк" обзаведется и солидной инфраструктурой. Средства в застройку беспрецедентного пока для Риги масштаба вкладывает зарегистрированный в Швейцарии холдинг Renova Management AG, связанный с российским мультимилли- ардером Виктором Вексельбергом.

В престижном Межапарке, на берегу озера Киш, возводят жилой комплекс Ķeizarmeža krasti (застройщик — SIA Keizarzeme). В 9 домах будет 75 квартир площадью от 60 до 335 м2. Во всех домах верхний этаж будет оборудован в стиле penthouse: застекленная терраса без перегородок по всей площади этажа, начиная от 140 до 478 м2. В эксплуатацию комплекс Ķeizarmeža krasti будет сдан в 2008 г. Из центра Риги до Ķeizarmeža krasti можно добраться за 15 минут. Пляж, находящийся в 100 м от дома, будет оборудован пристанью для яхт. В настоящее время стоимость м2 в комплексе составляет от € 4 300.

Подвергнется застройке и прибрежная сторона магистрали Краста, известная как полуостров Звиргздусала. Программа инвестиций предполагает, что здесь будут жить около 1 000 и работать порядка 2 000 человек. К 2013 г. на территории 10 га возникнут жилые и офисные комплексы, ТЦ, административные здания и т.д. Проект "Времена года" ценой около € 150 млн реализуется на берегу озера Юглас. Помимо этого планируется возведение не столь масштабных новостроек в Плявниеках, на Югле, в Пурвциемсе, Иманте, на ул. Краста, в Иманте.

Законы, ставки, ограничения

Латвийское законодательство в целом благожелательно к приобретающим недвижимость гражданам других стран, в том числе к россиянам. Законы страны дают возможность практически без ограничений приобретать недвижимость и землю в собственность иностранцам, а также сдавать ее в аренду. Однако необходимо знать о некоторых нюансах.

Во-первых, в Латвии действуют определенные ограничения на покупку земли в собственность. Так, нерезидент страны не может приобретать права на собственность:
• земель, расположенных в государственных пограничных зонах;
• земель на побережье Рижского залива и в дюнной зоне Балтийского моря;
• других земель в защитной зоне публичных водоемов и рек, исключая случаи, когда в этих местах предусмотрено переустройство в соответствии с городским планом развития;
• сельскохозяйственных и лесохозяйственных земель согласно планам развития города.

Во-вторых, согласно Гражданскому Закону Латвийской Республики, договоры о покупке, обмене, дарении и другие договоры о приобретении прав собственности на недвижимость должны заключаться в письменном виде. Устные соглашения в таких случаях являются недействительными. Для регистрации прав собственности в Земельной книге годится только нотариально заверенный договор купли-продажи.

В-третьих, сделки с недвижимостью пока не облагаются подоходным налогом с населения. Подоходный налог с таких операций взимается только в случае перепродажи объекта в течение одного года владения. Год отсчитывается с момента регистрации недвижимости в Земельной книге. Таким образом государство пытается бороться со спекулятивными сделками.

В отличие от многих других стран в Латвии иностранцам разрешено приобретать недвижимость, представляющую историческую ценность. Но надо знать, что снести и даже перестроить ее по собственному желанию не удастся — государство детально оговаривает, для каких целей и как можно ее использовать. Это же правило распространяется и на ряд домов в центре столицы.

Недвижимость на берегу водоема, будь то озеро или пруд, а тем более море — предмет вожделения обеспеченных покупателей. Основным законом, регулирующим в Латвии отношения частной собственности, является Гражданский закон 1937 г., который был полностью восстановлен в действии и функционирует поныне. В рамках этого же закона действуют и водные сервитуты. Сервитут — это частичное ограничение права чужой частной собственности. Относительно водоемов — это, например, сервитут водозабора.

Действуют также два главных специальных закона, регулирующих правовой режим водоемов: "Закон о защитных полосах" и "Закон о рыболовстве". Первый, как следует из его названия, устанавливает размер защитных полос на морском побережье, а также побережье латвийских рек и озер. Смысл защитной полосы исходит из ее названия — она защищает водные ресурсы. Стандартный размер полосы для водоемов площадью до 10 га — не менее 10 м шириной. Для морского побережья она должна быть не менее 20 м. Ст. 36 "Закона о защитных полосах" говорит, что ограничивать заборами доступ пешеходов к морю, а также препятствовать их свободному перемещению и нахождению на пляже и в швартовочной полосе запрещено.

В Латвии развита система доступного ипотечного кредитования. Как показывает статистика, ставки по ипотечному кредитованию для иностранцев в стране выше, чем для резидентов, однако все равно ниже, чем в России. Например, купить квартиру в новостройке житель Латвии может, начиная с 0,7 – 1,1%, плюс EURIBOR, LIBOR, RIGIBOR. Иностранцу же займ готовы выдать с банковской маржей от 6%. Сумма кредита может составлять до 90% от стоимости недвижимости, а срок — до 25 лет.

Стандартный набор бумаг включает: справку о доходах, а также справку об оценке недвижимости, полученную у рекомен- дованного банком оценщика. Перечень необходимых для оформления кредита документов следует уточнять в выбранном банке, т. к. банк может запросить дополнительные документы.

Надо отметить, что латвийская банковская система с середины 90-х годов являлась очень привлекательной для российских граждан, желающих разместить сбережения за рубежом. Причин этому несколько. Во-первых, банковская система Латвии предлагала нерезидентам весьма льготные условия. Во-вторых, здесь излишне не интересовались вопросами о происхождении средств. К тому же в Латвии многие говорят по-русски. Даже ужесточение требований к банкам в 2004 г. по предотвращению легализации средств, полученных преступным путем, не сильно изменило ситуацию.

Процедура покупки и регистрации недвижимости проста и необременительна. Оформление необходимых бумаг при условии, что в порядке все документы и недвижимость свободна, занимает 4 – 8 недель с момента подписания договора. Вся недвижимость заносится в единый регистр — Земельную книгу, что обеспечивает высокую надежность сделок.

Основные расходы в процессе оформления:
• стоимость приобретаемого объекта;
• стоимость оценки недвижимости (зависит от оцениваемого объекта, от € 150);
• стоимость оформления страхового полиса в соответствии с условиями банка (если он необходим);
• стоимость оформления кредита и открытия р/с (согласно утвержденным тарифам банка).

При покупке недвижимости придется заплатить государству несколько пошлин, в том числе государственную пошлину (регистрация прав собственности в Земельной книге — 2 % от суммы сделки и регистрация ипотеки в Земельной книге — 0,1% от суммы кредита), канцелярскую пошлину (регистрация прав собственности и ипотеки в Земельной книге). Расходы на нотариуса (в зависимости от оформляемых документов) — от € 150.

Несмотря на то что рынок недвижимости Латвии довольно цивилизован, приобретать недвижимость все же лучше при помощи хорошо зарекомендовавшей себя риэлторской фирмы. Желательно, чтобы у нее был соответствующий сертификат, так как законодательство Латвии строго не регламентирует этот вопрос.

Иностранцам, владеющим недвижимостью в Латвии, не требуется приглашение для оформления визы. Вместо приглашения можно предъявить оригинал выписки из Земельной книги, подтверждающей право собственности. Однако надо помнить, что владение недвижимостью не является основанием для получения вида на жительство.

Приобрести недвижимость в Латвии — это значит стать владельцем недвижимости в одной из стран Евросоюза, имеющей ключевое положение между Европой и Россией, находящейся в стратегически выгодном месте у Балтийского моря. Этот вопрос актуален в связи со скорым вхождением Латвии в Шенгенский союз, что даст возможность гражданам Латвии и лицам с долгосрочной визой передвигаться по Евросоюзу без каких-либо ограничений.

Инвестиции в латвийскую недвижимость на сегодняшний день являются одними из самых ликвидных: недвижимость в республике постоянно дорожает. По самым скромным подсчетам, потенциал роста цен достаточно высок и составляет порядка 30% в год.

Кроме того, инвесторов привлекают и выгодные условия ипотечного кредитования, в рамках которых 6% годовых — норма. При этом законодательная база Латвии соответствует евростандартам, что исключает возможность мошенничества на рынке.

Элитарный Межапарк

Инета БЕРЗИНЯ
руководитель проекта "Ķeizarmeža krasti"

Ранее называвшийся Царским лесом (Kaiserwald), район Межапарк на протяжении всей своей вековой истории был в глазах рижан элитарным, да и жила здесь в свое время именно элита. Ограниченный по территории и допустимой застройке Межапарк и сегодня сохраняет эксклюзивные позиции на рынке недвижимости. Но современный рынок может тиражировать самые недоступные бренды: не каждый может позволить себе автомобиль Ferrari, а вот отмеченный этой эмблемой ноутбук или куртка вполне доступны широким массам "офисного пролетариата". Так же и те, кто недавно и мечтать не осмеливался об особняке довоенной постройки среди сосен, теперь могут, по крайней мере, приобрести квартиру с видом на Межапарк.

Число сделок с недвижимостью (в основном на вторичном рынке), расположенной в Межапарке, весьма скромное в отличие от прочих элитных районов Риги – Тихого центра и Вецриги. И виноваты в этом совсем не высокие цены. Частные дома здесь продаются по € 2 500 – 5000 за м2, а участок земли под застройку до 2 000 м2 – даже за € 800 за "квадрат". Повинно малое и неохотное предложение – в Межапарке все уже упорядочено, это не Юрмала, где обнищавшие внуки еще торгуют дедовскими дачами.

С точки зрения развития между Межапарком и Юрмалой много общего. И это не только территориальные и имущественные конфликты и акции протеста оберегающих свою эксклюзивность старожилов. Образ города-курорта ассоциируется у нас с особняками в Лиелупе и Меллужи, а не с невыразительными многоэтажками Вецбулдури либо Каугури. По планам Рижского самоуправления в развитии Межапарка будет найдено равновесие между историческими кварталами частной застройки, стремлением горожан к активному отдыху и новыми тенденциями в строительстве. Возможности для отдыха и занятий спортом сконцентрированы в основном около Кишэзерса и в его акватории. ООО "Ķeizarmežs" на своей приватизируемой территории на улице Эзермалас, 24/26 (Саулесдарзс) намерен открыть спортивный комплекс с закрытой футбольной площадкой, дорожками для пешеходов и велосипедистов и ухоженным пляжем. В июне департамент сообщения Рижской Думы объявил конкурс на прокладку первого участка велодорожки центр – Межапарк – Вецаки: от перекрестка улиц Ханзас и Сканстес до просп. Межа.

Межапарк исторически развивался как "новое слово" в градостроительстве. Виллы на территории города, а не за его пределами. Теперь в плане развития города наметилась тенденция – создать новый центр города.