|
Загородные апартаменты — товар на любителя. Загородная резиденция, но на пятом этаже и без клочка собственной земли. Квартира в элитном доме —но за МКАД.
ДЛЯ ТЕХ, КТО ПОНИМАЕТ
 $625 000 за квартиру в Немчиновке — это, конечно, экзотика. Большинство брокеров не берется работать с подобного рода недвижимостью, искренне недоумевая: какому покупателю может понадобиться квартира пусть в малоквартирном и малоэтажном, но все же не индивидуальном доме, без клочка собственной земли, в нескольких километрах от МКАД и при этом по цене, вполне достойной московского рынка элитной недвижимости?
Терпеть все неудобства совместного проживания (от которых не спасает даже оптимальная планировка секций, позволяющая годами не видеть соседей) имеет смысл разве что на Остоженке, Плющихе или на худой конец в Замоскворечье. Тратить порядочное время на дорогу к месту работы или хотя бы к любимому ресторану, где есть традиция встречаться с друзьями, логично только ради преимуществ проживания в собственном доме в сосновом лесу. А так получается, что загородные апартаменты представляют собой сочетание неудобств городской квартиры и удаленного местоположения. Даже особую экономию тут найти сложно: например, стать жильцом "Жуковки-1" меньше, чем за $870 000, не удастся. Иначе дело обстоит в секторе загородного малоэтажного жилья эконом- и бизнес-класса — там экономия по сравнению с московским жильем заметна (вполне достойную квартиру можно найти по цене меньше $100 000), но в топовой категории даже этот аргумент практически не действует.
И, тем не менее, покупатели на такую специфическую недвижимость находятся, причем в достаточном количестве, чтобы заинтересовать застройщиков в выводе на рынок все новых и новых подобных объектов. С конца 90-х годов, когда появилось "квартирное" предложение в ЖК "Земляничная поляна" в Кунцево-4, было построено около десяти дорогих загородных апартаментов, и сегодня анонсированы новые предложения: например, по словам руководителя отдела маркетинга и стратегического планирования "Медиа-Шторм" Елены Чернявской, загородные апартаменты должны появиться в проектах "Рублево-Архангельское" и "Город миллионеров".
Правда, судьба такой недвижимости складывается порой диаметрально противоположным образом: где-то (как, например, в ЖК "Тихомирово") квартиры пользуются активным спросом уже на вторичном рынке; а где-то (как, например, в "Горках-10") застройщики столкнулись с немалыми трудностями при первичных продажах, и реализация в ряде случаев идет вот уже несколько лет. Сегодня брокеры агентств недвижимости, имея в своей практике отказ от реализации одного малоквартирного загородного дома после безуспешных попыток и безусловный успех в продажах другого, говорят: малоэтажные загородные комплексы имеют смысл только при условии их удачной дислокации. Масштаб ошибки, приводящей к полному исчезновению качества и покупательского интереса, иногда исчисляется пустяком — какой-то парой километров.
МЕСТА НАДО ЗНАТЬ
Прежде всего, загородные апартаменты, принадлежащие к топ-классу — это городское жилье, даже если оно находится за городской чертой. Его используют как постоянное или альтернативное место проживания молодые и холостые, еще не утратившие легкости на подъем, пенсионеры, не связанные необходимостью каждый день приезжать в Москву в строго определенное время, а также те, кто заинтересован не только в статусном жилье и солидном окружении, но и в хороших экологических показателях окружающей среды — а таких в последнее время становится все больше и больше. В самом деле, естественно, что человек, который два раза в неделю посещает фитнес-клуб, пьет обезжиренное молоко и завтракает свежей спаржей в любое время года, предметно интересуется чистотой воздуха и тишиной.
Сочетание комфортных бытовых условий определенного уровня и экологии возможно только в конкретных подмосковных зонах — вне их границ конфликт потребности в кислороде и необходимости пользоваться благами цивилизации неизбежен. Такой оазис находится в районе Рублево-Успенского шоссе, где за последний десяток лет создана инфраструктура, дающая жителям возможность потреблять все необходимое и ставшее привычным, не выезжая за пределы анклава: здесь имеются детские сады, школы, гимназии и лицеи, магазины, фитнес-клубы, бассейны и теннисные корты, а также рестораны и прочие досуговые культовые места, то есть тусовочная зона. Например, строящийся сейчас проект "Жуковка Chalet" находится прямо напротив модного ресторана "Веранда у дачи": полная иллюзия оживленного московского центра, только дышать полной грудью можно без опаски. Эдакое подобие города в городе, которое в глазах ряда поклонников природы оставляет далеко позади Остоженку с ее загазованным воздухом и повышенной плотностью населения.
Схожая ситуация сложилась со Сколковским шоссе. Предложения на этом направлении — ничуть не хуже, чем на Рублево-Успенском, а цены соответствуют уровню (см. "Москва-Загородная", стр. 24). Брокеры говорят, что многих покупателей идентичность "сколковских" цен "московским" шокирует: это можно простить Рублевке, но не другому, не такому статусному, шоссе. Тем не менее, как объясняет эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Евгения Воропаева, "Сколковское шоссе сформировалось давно, и рынок заполнен. Спрос большой, а предложение ограничено просто тем, что шоссе короткое, всего 5 километров". В результате Сколковское шоссе — это богатая инфраструктура, ничуть не хуже, чем на Рублевке. На этом направлении находится четыре малоквартирных комплекса с отличной репутацией, в том числе "Тихомирово" и "Земляничная поляна", давно построенные и давно проданные. В непосредственной близости от Кунцево-4 и Баковского заповедника, в одном километре от Москвы сейчас строится ЖК "Заречье" на территории в 2 гектара, с просторным внутренним двором и прогулочной зоной.
СИЛА ЭСТЕТИКИ
 Тем не менее, местоположение комплекса на статусных направлениях вовсе не гарантирует того, что у покупателя появится желание стать хозяином тамошних апартаментов. Пример этому — строящийся поселок "12 месяцев" на Сколковском шоссе, рядом с популярным ЖК "Тихомирово", в котором если что и появляется на продажу, то по цене не менее $10 000 за квадратный метр. В отличие от этого успешного проекта, "12 месяцев" такого интереса у покупателей отнюдь не вызывают, даром что находятся всего в одном километре от своего высоко котирующегося соседа. Почему? "Потенциально интересный проект, неплохой концепт, интересная задумка, — комментирует консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Феликс Лещенко. — Но территория неухоженная, фасады не реставрируются". "Продавать этот проект сложно, поскольку многих клиентов отпугивало отсутствие благоустройства не территории поселка, — говорит Евгения Воропаева. — Он стоит в поле, внутри леса нет, и квартиры предлагаются в состоянии под отделку".
Качество ландшафта — ключевой для загородных апартаментов фактор. Одной чистоты воздуха недостаточно, чтобы убедить покупателя отдать несколько миллионов долларов за загородную квартиру. Несмотря на то, что собственной земли у жильцов нет, окружающая территория находится в активном пользовании и потому требования к ней предъявляются те же, что и к своему личному участку.
Хорошие "природные" бонусы может предложить, например, "Жуковка-1": территория санатория Управделами президента, лес, близость к Рублевке и при этом достаточная для тишины удаленность от трассы; в ближайшее время застройщик собирается арендовать часть окружающего леса для создания прогулочной зоны. Поэтому неудивительно, что за те 3 года, в течение которых продается проект, цены в нем выросли в 3 – 4 раза.
Подобные преимущества есть и у "Тихомирово": ухоженная территория Фонда развития Международного университета в Кунцево-4 (200 га соснового бора с давно сложившейся инфраструктурой и перспективой дальнейшего развития за счет леса), бывшая "ближняя дача" Брежнева — по словам Феликса Лещенко, "степень престижности у проекта как у санатория "Барвиха".
КЛУБ ПО ИНТЕРЕСАМ
 Ради проживания на лоне природы со всеми удобствами можно согласиться эмигрировать на несколько километров, которые отделяют загородные апартаменты от московских границ; однако если такого рода жилье находится на порядочном удалении от столицы, то одной экологии будет явно недостаточно для того, чтобы стать решающим аргументом для покупки. Например, в Горках-10, где предлагаются апартаменты по цене $2 500/м2, продажи идут неважно: место хорошее, но слишком удаленное для проживания в городской квартире.
Для проектов, находящихся за границей 10-километровой зоны на популярных направлениях, шанс "выжить" — это предложить покупателям что-то помимо экологических бонусов и экономии. Например, досуг на природе. Подобное преимущество пока что есть у проектов бизнес-класса, однако рано или поздно топ-категория также начнет двигаться в этом направлении. Успех "досуговых" проектов иллюстрирует ЖК "Жемчужина", который, несмотря на свою порядочную (55 километров) удаленность от Москвы, представляет собой очень жизнеспособный проект благодаря тому, что дает возможность для полноценного активного отдыха с детьми круглый год: летом — песчаный пляж Москвы-реки, футбольное поле, дорожки для бега; зимой — горнолыжная трасса, бассейн, теннисный корт.
"Перспективу успеха проектов с загородными апартаментами я вижу в четкой связи с клубами по интересам и с развитием дачной и спортивной инфраструктуры, преимущественно на Дмитровском шоссе, — прогнозирует Феликс Лещенко. — Это будут проекты, которые объединят людей с конкретными интересами — например, с потребностью провести выходные на своей лодке или же встретиться с друзьями по гольф-клубу. Это формат жилого курорта, если хотите".
КТО ТВОЙ СОСЕД?
 Есть категория клиентов, для которых отсутствие собственного участка — не минус, а плюс загородных апартаментов. В силу занятости или семейного положения у них нет ни сил, ни времени, ни желания вкладываться в обустройство и эксплуатацию земли. По привлекательности эти подмосковные места дают фору многим московским районам, и есть покупатели, которых можно назвать патриотами того или иного направления. В одном из агентств недвижимости рассказывают, что один из их клиентов практически всех своих родственников "переселил" на Сколковское шоссе — именно в загородные апартаменты: хочется, чтобы семья была рядом, но на то, чтобы обеспечить каждого коттеджем, средств нет.
Кроме того, апартаменты дают возможность поселиться в статусном месте тем, кто не готов вкладывать в такое приобретение серьезные средства. "Например, стоимость апартаментов в проекте "Рублевская жизнь" составляет $196 000 – $456 000, — говорит Елена Чернявская. — Содержание загородных апартаментов обходится среднем в $1-1,5/м2". По мнению руководителя отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тейн, квартиры в наиболее развитых и престижных районах Подмосковья — это прекрасные инвестиционные возможности: гарантированный доход от сдачи квартиры в аренду составляет до 18% годовых".
"Определенная доля клиентов, около трети, покупает апартаменты на Сколковском шоссе просто потому, что привыкла к этому месту", — говорит Евгения Воропаева. "Есть апартаменты (и их немалый процент), которые предлагаются полностью готовыми к проживанию, — отмечает Елена Чернявская. — Это особенно важно для иностранных граждан, не желающих тратить время на ремонт, готовых немедленно въехать".
Наталья БАЛЫНИНА
|
