ИНСТРУКЦИЯ -- Европейский эксклюзив

Мой дом — средневековый замок... Разве не фантастическое заявление?! Нет. Стать владельцем исторической недвижимости в Европе сегодня может любой россиянин, способный профинансировать сделку и в будущем содержать затратное имение. К слову, согласно совместному отчету Knight Frank и Citi Private Bank, темпы увеличения капитала самых богатых людей превышают общий рост благосостояния. Эта тенденция характерна и для российского рынка, особенно на фоне общего экономического роста.

Настоящая жизнь в стенах прошлого

Замки и поместья — особенный сегмент на мировом рынке недвижимости. По словам Ренаты Матяш, руководителя отдела зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills, каждый замок неповторим и обладает определенной исторической аурой, что и привлекает будущих владельцев. Хотя Елена Нортон, руководитель отдела зарубежной элитной недвижимости компании Knight Frank, считает, что эксклюзивные объекты, в частности замки, покупают по другой причине — "это вопрос престижа и улучшения качества жизни". "Западная Европа, а именно Франция, Италия, Великобритания, Германия, занимают лидирующие позиции в рейтинге стран с наиболее богатым выбором подобных объектов, и связано это в первую очередь с исторически сложившимся укладом жизни данных государств", — дополняет Светлана Скотникова, консультант отдела зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty. Елена Нортон выделила две основные области, где в основном приобретают историческую недвижимость россияне, — это Франция и Шотландия. Причем в этих странах различается отношение к земельным участкам, на которых находятся замки: если во Франции участок может быть небольшим, то в Шотландии это, как правило, охотничьи угодья с озерами для рыбной ловли.

В 2006 году английские газеты наперебой писали о российском бизнесмене, который купил замок в Великобритании, в местечке Нансидвел. (Это местность, ставшая известной во всем мире благодаря писательнице Дафне Дюморье, автору экранизированных Альфредом Хичкоком романов "Птицы" и "Ребекка", действие которых происходит именно здесь). Хотя на самом деле число россиян — владельцев эксклюзивной недвижимости — уже давно исчисляется десятками. Просто многие факт покупки замка или виллы предпочитают скрывать. Риэлторы и юристы, подключенные к сделкам, строго блюдут интересы заказчиков, так что информация о покупках очень скупая.

Замок, по определению, историческая недвижимость, поэтому на покупку ее идут лица или интересующиеся древностью, или честолюбивые по натуре — постоянно стремящиеся удивлять, а подчас и шокировать посторонних своими поступками. По мнению Светланы Скотниковой, необходимо разделить данный сегмент рынка недвижимости в соответствии с интересами клиента: кого-то интересует замок XI века постройки, а кому-то интересно владение, имеющее прямое отношение к известной фамилии, к знаменитым в прошлом владельцам. В качестве примера сегодняшнего дня можно привести продажу поместья семьи Макдональдс в Санта-Фе (США). Или другой, но опять же американский пример, дом Софи Лорен в Калифорнии. "Но назвать интерес россиян к такого рода недвижимости постоянным, выявить какие-либо закономерности невозможно. Ведь это уникальный продукт на рынке, здесь можно говорить лишь о разовых запросах, без выделения тенденций", — отмечает Светлана Скотникова.

Стоит подчеркнуть, что частные имения — более широкий сегмент недвижимости. Как правило, для таких предложений значимым является не только сам объект, но и земельные наделы. Например, в Италии это плантации, засаженные оливковыми деревьями, во Франции — земли под виноградниками и садами. По мнению Ренаты Матяш, английские имения можно условно разделить на две категории: современные новые просторные дома с большим земельным участком, окруженные лесом, или старинные поместья, так же расположенные в прекрасных зеленых местах с хорошими видовыми характеристиками. В первом случае приобретается комфортный дом, где можно жить прямо после оформления сделки. Во втором — "исторические стены", которые необходимо долго ремонтировать и приводить в вид, пригодный для проживания.

Практика международных агентств, работающих с эксклюзивными предложениями, показывает, что довольно часто историческая недвижимость приобретается не для личного проживания, а с целью выгодного развития собственного бизнеса под организацию отелей, резиденций компаний, частных клубов. По словам Анны Кончаковой, главы компании Tsars & Stars, в отличие от покупки дома "для себя" приобретение недвижимости для организации бизнеса, приносящего хороший доход, напрямую зависит от того, насколько удачно выбрано место ее расположения. Поэтому в первую очередь интересными являются предложения в европейских столицах и крупных городах — Лондоне, Париже, Женеве, Милане, Барселоне, Мадриде либо вблизи от них.

По словам Ренаты Матяш, предложения по объектам с интересной историей на рынке появляются постоянно. Россиянам, же- лающим приобрести недвижимость в исторических местах, можно предложить, к примеру, замок "Ситон" 1790 г. постройки, рас- положенный в Шотландии. В средние века на его месте стоял средневековый дворец графов Уинтонов, в 1715 году он вместе с землей был захвачен королевской семьей. Затем замок пришел в запустение, пока не был куплен одним из королевских чиновников, пригласившим известного в те времена архитектора Роберта Адама для разработки нового проекта, который и был успешно реализован на месте полуразрушенного дворца.

Для любителей мистики и привидений тоже можно подобрать варианты. Например, особняк XVII века, расположенный в Северном Уэльсе (в Англии), с привидением Лауры, жены V графа Лисбурна, жившего в 1836–1888 гг. К слову, Лаура Гертруда Бурнаби была кузиной Фреда Бурнаби, известного исследователя, чей портрет художника Тюссо представлен в Национальной Галерее в Лондо- не. Легенды гласят, что дух Лауры бродит по верхним этажам особняка в поисках потерянного ею обручального кольца. В настоящее время особняк не просто дом с интригующей историей, но и доходный бизнес. Дом состоит из 5 квартир, которые сдаются в аренду желающим провести отпуск в этом примечательном месте. Сейчас в "рыночном активе" и замок в Дордони, и объект, находящийся в 20 км от Парижа, знаменитый тем, что в нем проходили съемки сцен фильма "Код да Винчи".

На северо-востоке Италии, вблизи г. Удине, находится старинный рыцарский замок. Его здание, построенное до XV века, полностью сохранило свою историческую архитектуру. Комплекс включает два строения. Главное — площадью 700 м2 — состоит из двух наземных этажей и башни. Площадь каждого этажа замка составляет 225 м2, а каждого из четырех этажей башни — 18 м2. Второе строение — площадью 600 м2 — возведено позже, в XVI–XIX вв. Сейчас это 5 независимых апартаментов, каждые из которых с собственным камином и ванной комнатой. В главном здании возможно размещение персонального рабочего кабинета в помещении старинной библиотеки с подлинной антикварной мебелью, а также приемной в просторном холле. В настоящее время замок полностью отреставрирован с применением ценных отделочных материалов, таких, как керамика, природный камень, дерево, и обставлен подлинной антикварной мебелью. Второе, отдельно стоящее здание, предлагается использовать как резиденцию, офисные помещения или гостиницу.

Один из замков, продаваемых под отель, находится в Германии, на территории Национального парка Гарц, на высоте 560 м. Пло- щадь собственной прилежащей территории, покрытой густым лесом, — 27 335 м2, полезная жилая площадь замка — 5 690 м2, и это 90 комнат. Место признано немецкими властями "воздушным курортом". На территории имения также находится около десятка строений, два из которых — виллы.

Второй замок в Германии продается как функционирующий бизнес. Строительство дворца началось в X веке, а последние по- стройки датированы XVI веком. В 1996 и 2001 годах его отремонтировали и приспособили под гостиницу. По данным владельцев, текущий рентный доход составляет € 240 000 в год. Собственность включает 44 комнаты (39 двойные) и 8 сьютов, рестораны, конференц-зал и вертолетную площадку. Есть сад, парковка. Важная деталь: власти согласовали небольшую перестройку здания.

Сделка с историей

Покупка эксклюзивной недвижимости непростая процедура, поэтому эксперты компании IntermarkSavills советуют обращать внимание на законы, действующие в той стране, где она приобретается. Например, власти Чехии и Словакии сейчас очень заинтересованы в том, чтобы продать замки даже за небольшие деньги и тем самым сохранить их от разрушения. В Англии к исторической недвижимости относятся очень бережно, поэтому древние постройки нельзя реставрировать, допускается проводить только внутренние ремонтные работы. "Реставрация замка — очень хлопотное дело даже не столько с точки зрения финансов, сколько согласований", — отмечает Рената Матяш. В дальнейшем хозяин замка будет обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, что потребует отдельной статьи расходов, изначально вряд ли предусмотренной новым собственником. По словам Светланы Скотниковой, серьезные проблемы может доставить замена или подводка коммуникаций. Чтобы оформить разрешение на проведение работ, потребуется не только много денег, но и много сил на сбор разрешительной документации.

Существенный нюанс заключается в том, что по законам, действующим в большинстве стран Запада, историческая недвижимость является доступной для туристов. Поэтому, вне зависимости от желания или нежелания нового собственника, он не имеет права препятствовать туристам осматривать достопримечательность. Особенно непросто приходится собственникам владений, расположенных на туристических маршрутах. Сложное транспортное сообщение (замок находится в горах, на значительном расстоянии от центральных дорог), как правило, говорит о том, что туристы нечасто будут непрошенными гостями.

Сама процедура сопровождения сделки несложная, за ее оформление, по данным Tsars & Stars, в европейских странах по- средники берут 5 – 8% от общей стоимости предложения. По имеющейся практике, в большинстве случаев сделка оформляется на компанию, а не на частное лицо. "Поэтому клиенту необходимо только обратиться к профессиональному юристу, который сопроводит всю сделку и выявит все возможные проблемы", — отмечает Светлана Скотникова.

Отдельная тема — оформление права собственности. В компании Tsars & Stars отметили, что, к примеру, Франция предлагает гарантию полной вековой собственности приобретаемой недвижимости, в то время как в Великобритании сделка оформляется как долгосрочная аренда. "При покупке замков помимо того что сделка должна быть четко структурирована и проведена при не- посредственном участии юриста, специализирующегося на приобретении недвижимости именно в стране нахождения объекта, обязательно нужно до покупки нанять специалиста по инженерно-техническим работам, чтобы он провел предварительную оценку состояния коммуникаций", — советует Елена Нортон.

Сколько стоит замок за €1?

Цены на историческую недвижимость высокие. Даже обычное элитное жилье, не имеющее архитектурной и исторической ценности, за последние годы во всем мире сильно подорожало. Исследование The Wealth Report (2007 г.) самой дорогой жилой недвижимости в 70 городах мира, составленное Knight Frank и подразделением американской финансовой группы Citigroup – Citi Private Bank, показало, что первое место по уровню цен занимает Лондон, где м2 жилья стоит € 36 800, второе — Монако, где цена € 35 000/м2. К слову, 59% всей дорогой недвижимости в Лондоне принадлежит иностранцам, половину из которых составляют россияне.

По словам Ренаты Матяш, диапазон цен на историческую недвижимость сильно варьируется: поскольку замки — товар штучный, то и цена всегда будет индивидуальная. Например, в Чехии и Словакии, где очень много полуразрушенных замков, жить в которых практически невозможно, замок можно купить за € 400 000, а в Англии или во Франции — за цену от ₤ 1,5 млн до ₤ 150 млн. Названный выше замок вблизи г. Удине (Италия) продается за € 3,1 млн. Имение в Аквитании (Франция) выставлено на продажу за € 2,8 млн. Особняк "с привидением Лауры" в Северном Уэльсе (Великобритания) предлагается за ₤ 1,5 млн, а соседнее здание за ₤ 500 000. "Во Франции возможно приобретение замка под реконструкцию менее чем за € 1 млн, хотя это, скорее, исключения. В Шотландии цены на замки начинаются с € 2 млн", — отмечает Елена Нортон.

По данным экспертов IntermarkSavills, стоимость замка складывается из нескольких показателей, но основной — состояние, в котором находится объект, поэтому иногда замки предлагаются за символическую сумму — за €1 или $1, но проведение рестав- рационных работ является обязательной частью сделки. Например, в Словакии замок Виглас XIV века продавался за 1 крону, но при условии, что будущий владелец обязательно отреставрирует его. По предварительной оценке бюджет реставрационных работ с трудом вписался в сумму $3 млн. Но, к примеру, в Польше государство возвращает инвестору 23% средств, вложенных в реставрацию обветшавшего владения.