В ФОКУСЕ -- Земля без подряда это выгодно или как?

Уж сколько копий было сломано вокруг продажи земли без подряда в коттеджных поселках! Плюс минимальные риски для продавцов при реализации такой земли, но в то же время минус — прибыль от сделок не столь высока, как в результате продажи готовых домов. Плюс удачная и самая приемлемая для покупателя форма продажи земли, поскольку в этом случае наблюдается существенная экономия средств при возведении особняка. Но, как показывает практика, минус — слишком долго возводятся подобные поселки, поскольку лишь единицы начинают сразу строить коттеджи, остальные же смотрят на землю как на простое вложение средств... И все же, популярны ли в Подмосковье проекты коттеджных поселков, где земля продается без подряда?

Если звезды зажигаются, значит, это кому-нибудь...

Понятно, что на земельных участках, продающихся в розницу, большого капитала не сколотишь. Тогда почему их все-таки продают? Причины разные. Для продавца — это быстрые деньги. Времени, чтобы сначала построить и только затем продать коттедж, потребуется гораздо больше, да и начальный капитал и оборотные средства необходимы: проложить дороги, провести и подключить коммуникации. А это особая головная боль: не на всех на- правлениях быстро и без проблем подключат к газу, воде и другим прелестям жизни. А если разложить цену дома в коттеджном поселке на так называемые составляющие, то окажется, что земля обходится в 25%, во столько же прокладка коммуникаций, оставшиеся 50% — это сама коробка, без разводки и отделки. Вот поэтому тот, у кого достаточно средств, строит самостоятельно. У кого в распоряжении только земля — продает ее. В промежутке между этими двумя вариантами находится схема, при которой продается часть земли, чтобы на вырученные деньги начать строительство на другой ее части.

Три в одном — и нет проблем

По исследованиям, проведенным ДН, лишь в 15 – 20% возводимых сегодня на загородном рынке поселков предлагается земля без подряда. Причем в половине из них присутствует так называемый смешанный тип предложений. Скажем, в коттеджном поселке "Антоновка", на Калужском шоссе, землю без подряда можно приобрести лишь на начальном этапе строительства, в период подведения коммуникаций.

Если же покупатель не уложится в отведенный период, ему придется приобретать либо инвестиционный контракт, либо уже готовый дом. В поселке "Акуловские усадьбы" есть предложения как участков без подряда, так и готовых домов. "Чистых" предложений, то есть поселков, где наличествует только земля, не больше пяти на весь загородный рынок. При этом все они относятся к так называемому дачному варианту и находятся на юго-востоке Подмосковья, где-то в 50 километрах от столицы.

Но больше всего предложений с землей без подряда оказалось в поселках, где предпочитают сочетать все три основных вида продаж: земля без подряда, земля с инвестиционным контрактом, готовые дома. У потенциального покупателя в этом случае широкий выбор: хочет экономить — покупает землю, хочет забыть о проблемах строительства — приобретает готовый особняк и въезжает.

Было бы желание

Практически на всех направлениях Подмосковья есть предложения с землей без подряда. И даже Рублевка не исключение. Более того, на самом элитарном направлении проблем с поиском свободных 30 – 50 соток не будет. А в последнее время число таких предложений даже возросло — очень уж здесь "золотые" сотки, очень уж особый проект дома требуется, чтобы после завершения строительства особняк не слишком долго оставался на рынке.

На Новой Риге землю без подряда можно приобрести и в поселках, застроенных таунхаусами. Подобная ситуация возникает в том случае, если на земле, принадлежащей поселку, есть, скажем, лесные участки или наделы с интересным ландшафтом. Они стоят на порядок дороже, чем вся остальная земля, да и площадь их заметно выше, чем наделы при таунхаусах. В качестве примера — поселок таунхаусов "Коровино", где несколько участков на опушке леса было реализовано без подряда.

Можно купить землю без подряда и у водохранилищ — на Дмитровском и Ярославском шоссе, и в лесу — на Калужском. Одно из интересных предложений, появившихся в прошлом году на рынке, — поселок "Президент" на Калужском шоссе, в непосредственной близости от Москвы. Несмотря на то что поселок большой, изначально продавец решил реализовывать только землю, что отчасти было обусловлено редкостью предложения — лесные участки и рядом со столицей.

Существует мнение, что большинство коттеджных поселков с землей без подряда расположены "глубоко" от МКАД, в окружении первозданной природы с вековыми соснами, на берегу живописных лесных озер. Однако на практике это не всегда так. Далеко за Москвой — это уже риск. Поэтому, как правило, такие варианты дачных поселков чаще предлагают с готовыми домами, причем деревянными.

Вложение в землю — это рентабельно?

Конечно же рентабельно, но только в "большую" землю. В 30 соток, конечно, тоже доходно. Только в прошлом году подготовленный к застройке участок земли без подряда увеличился в цене в 1,5 раза, а дома в поселках выросли на 20 – 60% (в зависимости от класса). Однако в последние 2 – 3 года наученные горьким опытом "долгостроя" хозяева коттеджных поселков под- писывают с покупателем договор совести (земля ведь частная собственность), в котором прописывают сроки возведения жилья.

Можно купленный участок периодически продавать то жене, то родителям, то снова себе. А стоит ли? Есть игры и повеселее, и поприбыльнее.

Быть или не быть

Каждому свое. Кто-то готов экономить, а в случае с покупкой земли и возведением собственными усилиями домом экономия приличная; кто-то — беречь нервы и покупать готовый особняк, причем "под ключ", чтобы въехать сразу. Риск для покупателей земли без подряда лишь один — можно оказаться в построенном доме в окружении незастроенных участков. Что означает отсутствие хороших дорог, уюта и полноценной жизни. Правда, это крайний вариант .

Людмила ЛЕВИНА
директор по развитию
ООО "Управляющая Компания Внуковского Направления"
(застройщик и продавец коттеджного поселка "Акуловские усадьбы"

Предложений по выбору готовых загородных домов на подмосковном рынке много, но далеко не все они устраивают покупателя. Не устраивать может многое: неудачная планировка, вид и качество строительного материала, да и сам проект дома может быть устаревшим, ведь многие коттеджные поселки начинали строиться без особых изысков в архитектуре. Место расположения поселка, его инфраструктура при выборе играют значительную роль, но если для покупателя камнем преткновения станет дом, то все усилия застройщиков и продавцов пойдут насмарку. Для таких случаев и предлагают в коттеджных поселках земельные участки с подрядом на строительство. В этом случае проект дома выбирает покупатель, он же и определяет основные строительные характеристики. Но чем ограничен будущий домовладелец, так это выбором компании-застройщика. Как правило, строительство ведет только один застройщик, поэтому качество строительства может страдать, да и цена выше, чем у конкурентов.

Что же получается? Сегодня загородный рынок обслуживает целый конгломерат архитекторов, дизайнеров, строительных компаний, но все они становятся недоступны покупателю в связи с наличием жесткой связи с компанией-застройщиком. Вот тут-то и приходят мысли: было бы хорошо построить дом самому в понравившемся коттеджном поселке. Выбрать строительную компанию с хорошей рекомендацией и приемлемыми ценами, подобрать дизайнера в соответствии со своими предпочтениями и построить дом мечты.

Застройщик теряет в этом случае немалую прибыль, которую можно частично компенсировать повышением цены на землю и иные оказываемые услуги. При этом происходит экономия времени и оборотных средств застройщика, которые были бы потрачены на возведение дома по особому проекту покупателя, соответственно поселок развивается быстрее, чем его соседи, продающие участки только с подрядом на строительство. А в быстрых продажах компания может быть заинтересована не меньше, чем в полу- чении дополнительной прибыли по строительству.