ТЕНДЕНЦИИ -- ПОДМОСКОВЬЕ новая Мекка инвесторов

Когда наконец оно наступит, это падение цен на столичные квадратные метры?! Этот вопрос вот уже несколько лет подряд задавали себе аналитики московского рынка недвижимости Москвы. И вот в 2007 году свершилось: в конце осени начале зимы на рынке наступила стагнация, и вопреки прогнозам оптимистов (или пессимистов, для кого как) весна принесла долгожданный ветер перемен, и цена квадратного метра начала неуклонно сползать вниз. Причем вопреки законам рынка падение происходит и в экономклассе, и в "бизнесе", и даже отчасти в сфере "элитки". Согласно данным, опубликованным аналитическим порталом Индикаторы рынка недвижимости (www. irn. ru ), среднестатистический метр теряет по 0,3% – 0,4% своей стоимости в неделю, что соответствует темпам порядка 1,2% – 1,5% в месяц.

Если где-то что-то убыло, значит где-то что-то прибыло

В то время как недвижимость Москвы дешевеет, в Подмосковье подобной тенденции не замечается. Более того, в прошлом месяце сразу несколько компаний застройщиков и инвесторов заявило о повышении цен на загородную недвижимость, точнее, на дома в коттеджных поселках.

Сегодня, по оценкам специалистов, объем рынка недвижимости Подмосковья составляет более $10 млрд. И эта цифра еще будет расти, поскольку на рынок стали выходить крупные земельные участки. По статистическим данным компании "МИЭЛЬ", только за несколько месяцев этого года выставлено на продажу порядка 75 довольно значительных наделов площадью от 100 до 1 000 га, на расстоянии не более 35 км от МКАД, пригодных для реализации девелоперских проектов общей площадью более 15 000 га. В этой ситуации стоит учитывать, что выставленная земля — самая дорогая и рентабельная, поскольку находится рядом с Москвой и в таких объемах уже давно на рынке не появлялась.

А теперь простая арифметика. В среднем на 1 га можно построить где-то 5 коттеджей площадью 250 – 300 м2. Получается, что на выставленных на продажу участках можно возвести более 75 000 особняков. При стоимости м2 в $2 500 – $3 000 объем инвестиций составит несколько десятков млрд долларов. А если строить таунхаусы или малоэтажные многоквартирные дома, то эта цифра увеличится в разы. Для примера: компания "Конти" совместно с "МАРР Капитал" начала строительство лэйн-хаусов "Ильинка" на Ильинском шоссе. Весьма оригинальный с точки зрения архитектуры проект на 162 дома размещают на 12 га. По заявлению застройщиков, объем инвестиций составит порядка $100 млн.

Но на выставленных гектарах совсем не обязательно строить жилую недвижимость. Есть еще и коммерческая. Понятно, что офисные центры и гостиницы вряд ли будут пользоваться большим спросом и станут прибыльными, но складские помещения в 35 км от столицы — почему бы и нет.

Продукт, который уже не делают

Марк Твен когда-то сказал про землю, что она — тот продукт, который больше не выпускают. Особо почитают это высказывание продавцы этого самого продукта. В результате золотые гектары столицы становятся платиновыми, "дорожательную" тенденцию перенимают все остальные, и Подмосковье — в первых рядах. Здесь сотка по-прежнему стремится стать золотой. Только за прошедшие несколько месяцев рост цен на участки составил от 5% до 12% ежеквартально, в зависимости от месторасположения, категории, вида разрешенного использования, а также от близости инженерных коммуникаций, к которым можно под- ключиться.

Но есть и исключения — места, где цены выросли гораздо существеннее. Это земля в коттеджных поселках, в которых либо изменилась категория, либо рекламная компания прошла настолько хорошо, что интерес к поселению вырос в разы. Это не тенденция, но тем не менее факт остается фактом. В некоторых уголках Подмосковья земля с начала года выросла в цене на 25 – 45%.

Нам не хватает новых городов

Еще в прошлом году подмосковный рынок потрясли отчаянно смелые идеи. Было заявлено сразу несколько масштабных проектов, нуждающихся не просто в серьезных, а в огромных инвестициях. Один из них носит пока условное название "А 101". Площадь земель, охваченная этим проектом, составляет 13 000 га, половина из которых находится в собственности управляющей компании "Масштаб". Ей, кстати, и принадлежит идея проекта.

В результате его реализации вдоль Калужского шоссе, в радиусе от 3 км до 23 км, появится огромное поселение с малоэтажными домами, коттеджами, 60 школами, 150 детскими садами, 20 поликлиниками, 2 – 3 больницами, торговыми центрами, бизнес-парком площадью порядка 500.000 м2, строительство первой фазы которого оценивается в $300 000 млн. По окончании реализации проекта численность населения района увеличится на 300.000 человек. Срок реализации "А 101" — 30 – 50 лет, но уже в этом году предполагается возвести порядка 300 000 м2. А сама компания "Масштаб" намерена вложить в развитие дорожных сетей района около $50 – 100 млн.

Не менее грандиозный девелоперский проект, появившийся так же в прошлом году, — Рублево-Архангельское. Это новый город в 3-х километрах от Москвы, расположенный на престижном северо-западном направлении. Его территория 430 га и по масштабу сопоставима с историческими центрами многих европейских городов. Здесь планируется построить около 2,7 млн м2 жилья, а население микрорайона составит около 30 000 жителей.

Стоимость проекта, инициатором и инвестором которого выступила компания "Нафта-Москва", примерно $3 млрд. В рамках I очереди будет возведено 230 000 м2 жилья, из которых 140 000 м2 — 4 – 6-этажные дома, 55 000 м2 — дома в 6 – 8 этажей, и 35 000 м2 — таунхаусы и коттеджи. Также в рамках I очереди будут построены: школа, детский сад, амбулатория-поликлиника, стоматологическая клиника, аптека, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, филиалы банковских учреждений, отделение связи, службы ЖКХ и другие объекты общественно-культурного назначения.

К сотрудничеству в реализации столь грандиозной идеи призываются не только российские, но и западные инвесторы. Поэтому неслучайно проект застройки в этом году был представлен на одной из престижнейших западных выставок недвижимости — 17-ой ежегодной Международной выставке коммерческой недвижимости MIPIM в Каннах. И проект, как говорят участники выставки, имел успех.

Менее масштабные, но так же значимые для потенциального потребителя проекты появятся в ближайшее время на Ярославском шоссе, в районе села Тишкова, на Горьковском шоссе и в районе города Королева. Предполагается, что это будут коттеджные поселки экономкласса, спрос на которые в прошлом году был удовлетворен лишь на 15 – 30%.

Инвесторы и застройщики готовы к переменам?

"В 2006 году из-за значительного роста цен в Москве многие инвесторы и застройщики начали реализацию девелоперских проектов в Подмосковье, — говорит Денис Астахов, инвестиционный аналитик группы компаний "Парк Групп". — В то же время и покупательский спрос сдвигается вближнее Подмосковье, поэтому многие потенциальные покупатели рассматривают приобретение загородного дома как альтернативу московской квартире. Это позволяет при идентичной цене приобрести больший метраж. Но в то же время рынок, почувствовав больший интерес к коттеджам, ответил ростом цен на них. За последнее время, по нашим наблюдениям, этот рост составил 30 – 40%".

"Московская недвижимость на сегодняшний день переоценена, а рынок перенасыщен, — продолжает Илья Свиридов, управляющий проектом "Светлогоре", генеральный директор ООО "Строй-Развитие". — По моим оценкам, средняя стоимость квадратного метра в Москве должна быть около $3 500 вместо нынешних $4 100, а в Подмосковье, соответственно, $2 000 – 2 800, а не $1 700 – 2 500 как сейчас. Остановка и постепенное снижение цен на столичном рынке, на мой взгляд, станет первым этапом нормализации московских цен на недвижимость. В то же время, подмосковная недвижимость будет продолжать строиться и расти в цене. В такой ситуации будет происходить естественная рыночная миграция капитала в сферу с большей нормой при- были".

Константин КОВАЛЕВ
управляющий партнер компании Blackwood

Существует мнение: сейчас, в связи с тем что на столичном рынке недвижимости наступила определенная стагнация, инвесторы и застройщики постепенно уходят реализовывать свои проекты в Подмосковье. Насколько вы согласны с подобным утверждением?

— Рынок загородного жилого строительства предлагает застройщику больше рисков, нежели рынок городского жилья . В Москве рынок строительства давно сложился, и вся земля сведена в единый кадастр, что исключает возникновение сложностей в процессе застройки, связанных с особенностями участка . В Подмосковье ситуация иная . В процессе девелопмента земельного участка могут всплывать его специфические характеристики, о которых владелец не знал: обременения, рядом будет строиться промышленное предприятие, условия подключения коммуникаций могут оказаться другими и т . д . При этом очень важно как в городе, так и за городом иметь хорошие отношения с местной администрацией . Таким образом, если застройщик, занимавшийся исключительно городским строительством, придет на рынок загородного жилья, он столкнется с огромными трудностями . Тем более что на рынке сформировался определенный пул девелоперов и крупных землевладельцев, конкуренцию с которыми достаточно трудно выдержать . Единственный плюс при смене деятельности в том, что в Подмосковье больше свободных участков под застройку . Поэтому уходить от городского строительства к коттеджному довольно рискованно, и даже небольшое падение цен на городскую недвижимость – не повод идти на такой шаг . В Подмосковье можно уходить без смены профиля строительства, то есть продолжать строить многоэтажные дома, только делать это в крупных городах Московской области . Компаний, совмещающих коттеджное и городское строительство, не так много: "Юит Дом", "Капитал Груп", "МИЭЛЬ", "Конти", "Капитал Строй", "Система Галс" . Причем опыт как в коттеджном, так и в городском строительстве у этих компаний значительный. Примеры смены строительного профиля компании в настоящий момент нам неизвестны.