ПЕРСПЕКТИВЫ -- Лучше идти, чем стоять

Будущее за регионами. К такому выводу пришли участники конференции "Региональные рынки недвижимости", прошедшей недавно в Москве. Именно на эти рынки в ближайшее время придут как крупные московские, так и западные инвесторы. Пока не в глухую провинцию, а в областные центры: Екатеринбург, Самару, Новосибирск, Волгоград, Архангельск. Но, то ли еще будет.

Четыре причины поиска новых горизонтов

В чем причина смены инвесторами Москвы и Санкт-Петербурга на Краснодарский край и Сибирь? Их несколько — считают участники конференции. Во-первых, экономический рост страны в целом способствует развитию регионов, притоку в них инвестиций, а как следствие — и росту доходов населения. Во-вторых, столичный рынок хоть крупный и емкий, но и у него есть свои пределы. Поэтому девелоперы, освоив его, стремятся расширить сферу деятельности. В-третьих, с ростом экономики регионов в них возникает потребность в новых и качественных объектах недвижимости. И, в-четвертых, в регионы инвесторов и девелоперов подталкивают процессы, происходящие в столице.

Еще в конце прошлого года цены на московские квартиры достигли своих предельных высот. Сейчас рынок в стагнации, а многие предложения корректируются и даже снижаются в цене. Практически аналогичные процессы происходят и с жилой недвижимостью в Северной российской столице. В то же время в 38 субъектах России цены на жилую недвижимость продолжают расти: в одних городах за прошедшие полгода — на более чем 10%, в других — в 1,5 раза. Кстати, приведенные цифры представлены не заинтересованным участником рынка, а Росстатом.

Похожая ситуация и с коммерческой недвижимостью: где-то испытывают серьезный недостаток в офисной, где-то в складской недвижимости. Так что у инвесторов появились новые неосвоенные горизонты.

Чем дальше в регионы, тем больше проблем

Однако, несмотря на все явные преимущества региональных рынков, инвесторы при их освоении могут столкнуться с рядом проблем. Среди основных: закрытость, непрозрачность, недостаток или неполнота информации, не столь высокая квалификация местных подрядчиков.

Но главным камнем преткновения, как утверждают те, кто пытался войти или уже работает на том или ином региональном рынке, является специфика взаимодействия с местной администрацией (причем в каждом городе она своя). Тут уместно повторить уже приводившиеся ДН слова представителя управления финансирования коммерческой недвижимости "Росбанка" Максима Желтова: "Основа привлекательности региона не столько в экономических показателях, сколько в административной части". А еще фразу представителя SMT Developments Павла Керпелева: "Даже в самом инвестиционно привлекательном регионе ничего не выйдет при "плохой" позиции администрации".

По мере выхода на региональную арену новых компаний и появления новых проектов возникают и новые проблемы. Региональные рынки в подавляющем своем большинстве не столь емки, как столичный; в результате реализации в одном городе даже нескольких проектов может начаться активное насыщение, а затем и перенасыщение рынка, благодаря чему буквально через год бурный рост цен приведет его, рынок, к стагнации.

Куда податься "бедному" инвестору?

Столица Урала — Екатеринбург. Рынок жилой недвижимости этого города, по мнению аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, переживает стагнацию. Число зарегистрированных сделок, по сравнению с предыдущим годом, заметно сократилось, налицо снижение активности. Есть определенный спрос на загородную недвижимость, хотя и на самый низкодоходный ее сегмент — проекты экономкласса.

Однако рынок офисной недвижимости Екатеринбурга, особенно сегмент класса А, далек от насыщения. Правда, нуждается город, по большому счету, не более чем в двух добротных объектах этой категории, и гораздо большие перспективы у бизнес-класса. Причина не неожиданна и характерна для большинства регионов — уход с рынка офисов класса С.

В Новосибирске (городе, занимающем третье место после Москвы и Санкт- Петербурга по числу жителей) самый выгодный сектор строительства — коммерческая недвижимость, причем все, что входит в это понятие: офисные, торговые и производственные помещения. Более того, в городе вообще отсутствует какая- либо классификация офисных центров, поскольку они в Новосибирске пока лишь возводятся.

Поскольку город — миллионник, необходимость в жилье существует априори. И, как говорят аналитики, нужно все — и "элитка", и "эконом". Также необходимы развлекательные центры и гостиницы. А вот что активно строится в Новосибирске, так это складские помещения. На сегодняшний день город — самый крупный распределительный центр за Уралом, через 2 – 3 года он вообще станет складской столицей Сибири, поэтому окупаемость подобных проектов наиболее высокая.

В отличие от Новосибирска Ростов-на-Дону испытывает серьезный недостаток в складских помещениях. Первый логистический комплекс класса А появится здесь лишь в конце года, а суммарный спрос только на склады этой категории, по оценкам участников рынка, вдвое больше предложения и составляет около 150 000 м2. Так что инвестиций ждут, несмотря на довольно длительный срок окупаемости подобных проектов — 6 – 7 лет. В жилье же и торговую недвижимость здесь инвестируют давно и вполне охотно.

Город, входящий в тройку лидеров по объему жилищного строительства, — столица Татарстана Казань. Предложений много — и на любой вкус и цвет. Есть ли недостаток в предложениях? Разве что в неповторимых и изысканных проектах. Коммерческая недвижимость так же возводится полным ходом, особенно торговые помещения. Поэтому неслучайно в город пришли такие известные сетевые операторы, как "Рамстор", "Перекресток", "М-Видео" и др. Привлекателен город и для зарубежных ретейлеров, вроде IKEA и "МЕТРО". Насыщен рынок и офисной недвижимостью, правда, как говорят аналитики, формирование этого сегмента еще не завершено.

Как ни парадоксально, но лидер по строительству крупных торговых центров — Липецк. К 2008 г. обеспеченность торговыми площадями здесь составит 581,4 м2 на 1 000 жителей. Только в прошлом году в возведение 4-х крупных центров было инвестиро- вано $95 млн. Причем возводила их интернациональная группа компаний — немецкая Metro Group AG, турецкая Ramstor и московская "Гостиничный центр "Орленок".

Как оказалось, довольно активно идет строительство офисных помещений в Челябинске, причем офисных помещений высокого класса. Здесь функционируют уже 3 крупных офисных центра категории А, и недостатка в клиентах они не испытывают. Напротив, за хорошие условия люди не отказываются платить.

В ожидании инвесторов, готовых вкладываться в строительство новых гостиниц, находится жемчужина Золотого кольца — Суздаль. Аналитики уверены, что с появлением комфортабельных отельных комплексов, в которых цена услуг будет соответствовать их качеству, поток туристов в этот город заметно увеличится. Сейчас в Суздали около полутора десятков гостиниц и гостевых домов на 1 300 мест. И этого явно недостаточно.

"Благостную" региональную картину, которая может предстать взору потенциальных инвесторов, страшно портят показатели некоторых городов, например, Владивостока. Цены на жилье здесь растут, стремясь опередить столичные, возводится его недо- статочно, ипотека буксует, пригодной земли для строительства мало (более 40% земель Владивостока принадлежат Министерству обороны и военному лесничеству). Сплошные проблемы по всем фронтам. Есть недостаток и в коммерческой недвижимости, особенно в центре. А инвесторы все находятся в раздумьях: стоит ли в такой ситуации рисковать и какова возможная прибыль.

Но в целом, конечно же, инвестиции в региональную недвижимость интересны как для московских, так и для зарубежных владельцев капиталов, особенно способных привлечь в строительную сферу "длинные деньги". Сегодня российские регионы как никогда открыты для инвестиций и заинтересованы в развитии собственных рынков недвижимости и сопутствующих отраслей (коммуникаций, дорог). Об этом в частности шла речь на состоявшемся в начале июня в Москве II ежегодном инвестиционном саммите по прямым инвестициям в развивающиеся рынки (EMPEC-2007). Потребности регионов не удовлетворены и на половину, свободных ниш осталось великое множество, и прибыли от инвестиций продолжают расти, подтверждая репутацию сферы недвижимости как одного из самых высокодоходных вариантов капиталовложений.

СЕГОДНЯ РОССИЙСКИЕ РЕГИОНЫ КАК НИКОГДА ОТКРЫТЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ И ЗАИНТЕРЕСОВАННЫ В РАЗВИТИИ СОБСТВЕННЫХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ И СОПУТСТВУЮЩИХ ОТРАСЛЕЙ (КОММУНИКАЦИЙ, ДОРОГ).

СЕЙЧАС СТОЛИЧНЫЙ РЫНОК В СТАГНАЦИИ, А МНОГИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ КОРРЕКТИРУЮТСЯ И ДАЖЕ СНИЖАЮТСЯ В ЦЕНЕ. В ТО ЖЕ ВРЕМЯ В 38 СУБЪЕКТАХ РОССИИ ЦЕНЫ НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРОДОЛЖАЮТ РАСТИ: В ОДНИХ ГОРОДАХ ЗА ПРОШЕДШИЕ ПОЛГОДА — НА БОЛЕЕ ЧЕМ 10%, В ДРУГИХ — 1,5 РАЗА. КСТАТИ, ПРИВЕДЕННЫЕ ЦИФРЫ ПРЕДСТАВЛЕНЫ НЕ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫМ УЧАСТНИКОМ РЫНКА, А РОССТАТОМ.