ВАШ СЛУЧАЙ -- 2=2+1

Автор:
Николай ВОПИЛОВСКИЙ
руководитель департамента
правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-Новостройки"

Отец с сыном проживают в двухкомнатной квартире. Они решили разъехаться, купив две квартиры, – однокомнатную и двухкомнатную, причем в новостройке. Доходы позволят оплачивать кредит, однако средства для первоначального взноса они собираются выручить от продажи имеющегося жилья, собственных сбережений у них практически нет. Таким образом, на тот период, пока будет возводиться новостройка, жить им будет негде.

На сегодняшний день ряд банков предлагают интересную услугу — кредит на улучшение жилищных условий. Это предложение для тех, у кого в собственности уже есть квартира, но они хотят улучшить свои жилищные условия, то есть купить себе более комфортное жилье. В этом случае банк берет в залог и имеющуюся квартиру, и приобретаемую, поэтому данный кредит сложно взять людям, желающим приобрести жилье в новостройке.

Алгоритм взаимодействия между клиентом и банком следующий: клиент заполняет анкету и собирает пакет документов для рас- смотрения его в банке. Воспользовавшись данной программой, клиент получает дополнительный кредит на сумму стоимости существующей квартиры. Сумма кредита на покупку нового жилья = базовый кредит (его размер определяется исходя из плате- жеспособности заемщика) + дополнительный кредит (исходя из дисконтированной стоимости существующего жилья). Клиент не платит в первые 6 месяцев пользования кредитом начисляемые проценты. Оплата начисленных процентов производится не позднее, чем через полгода, из суммы, вырученной от продажи существующего жилья.

У клиента возникает возможность продать свою существующую квартиру как свободную и получить при этом повышенную прибыль по сравнению с текущим состоянием рынка. После погашения части кредита за счет продажи имевшейся квартиры клиент получает право на перерасчет (снижение) процентной ставки и ежемесячных платежей.

Для этого необходимо предварительно собрать пакет документов, включающий в себя справку о доходах по форме 2НДФЛ, либо предоставить справку в произвольной форме, в зависимости от того, как заемщик получает доход. При этом необходимо, чтобы клиент имел общий трудовой стаж не менее года, а на последнем рабочем месте трудился не менее 6 месяцев. Традиционно заемщик должен предоставить справку о доходах за последние 6 месяцев, но сейчас ряд банков смягчил условия выдачи кредита и требует справку минимум за два месяца. Например, такая практика принята в банке "ВТБ24". Подтвердить свой стаж заемщик может справкой с работы или письмом от руководителя о том, что он принят на работу без испытательного срока или уже про- шел его. Для банка это служит подтверждением платежеспособности заемщика, что является веским аргументом в пользу при- нятия положительного решения по кредиту.

Оба собственника квартиры могут выступить в качестве созаемщиков. То, что в квартире, которую планируется продавать для покупки новых, проживает отец, для некоторых банков непринципиально, а другие банки могут потребовать, чтобы на время оформления кредита и продажи имеющейся квартиры в ней не было прописанных жильцов. Нельзя также забывать о том, что кредитное решение зависит от наличия у заемщика других непогашенных кредитов. В том случае, если они есть, из подтвержденного дохода будет вычитаться сумма, которая должна ежемесячно выплачиваться в счет долга. Кроме того, банк всегда вычитает из подтвержденного дохода сумму, которая ежемесячно уходит на содержание несовершеннолетних детей, если они есть у заемщика.

В данной ситуации потенциальному заемщику больше подойдет именно программа по улучшению жилищных условий, поскольку ипотечный кредит все же предполагает первоначальный взнос.

Программа по улучшению жилищных условий действует следующим образом: клиент оформляет заявку на получение кредита и предъявляет документы, подтверждающие права собственности на квартиру. Далее оценочная компания, аккредитованная бан- ком, делает отчет об оценке, после чего банк принимает решение о выдаче кредита. Его сумма может составить от 50 до 80% оценочной стоимости имеющейся в собственности квартиры. Это будет являться первым кредитом. Вторая часть кредита, необходимого на покупку новой жилплощади, рассчитывается исходя из дохода заемщика. В рассматриваемой нами ситуации приобретение новостройки может быть проблематично, поскольку банк в ряде случаев берет в залог и покупаемую недвижимость, а оформить права собственности на новостройку можно только в том случае, если она уже сдана. На сегодняшний день институт поручительства физических лиц постепенно отмирает, а банк обязательно должен обеспечить себе гарантии возвращения кредита.

Не все банки дают кредит по программе улучшения жилищных условий, если в имеющейся квартире кто-то прописан. Здесь потенциальному заемщику придется найти кредитную организацию, которая к этому вопросу относится толерантно. Например, "ВТБ24", "Русский Ипотечный Банк" и "Городской Ипотечный Банк" зарекомендовали себя на рынке, у них выгодные про- граммы и минимальные требования к заемщикам и жилью, которое берется в залог.

В данном случае банк даст заемщикам кредит, если они будут приобретать квартиру не в строящемся доме, а на рынке вто- ричного жилья. Поскольку квартиру на стадии строительства нельзя взять в залог, банк не сможет обеспечить себе должные гарантии возврата кредита, поэтому склонен будет отказать в его выдаче.

Кроме того, "ВТБ24" может предложить заемщику льготные условия кредитования, по которым в первые месяцы клиент будет выплачивать только проценты по кредиту, а не весь платеж, а после продажи имеющейся жилплощади сможет досрочно погасить кредит. Стандартный срок, после которого можно досрочно погасить кредит, — 6 месяцев. К тому же, банки практикуют со своими партнерами программы, в рамках которых могут быть улучшены условия кредитования — например, снижены процентные ставки или уменьшен срок моратория на досрочное погашение.