ПЕРСПЕКТИВЫ

Развитие рынка ипотечного кредитования характеризуется широким разнообразием программ и услуг. Только в этом случае можно удовлетворить частные потребности конкретного клиента. Сегодня, в отличие от ситуации пятилетней давности, в России дело с ипотечным разнообразием обстоит не так уж и плохо. Однако до сих пор целые категории заемщиков остаются "за бортом", и до зарубежного уровня индивидуального подхода нам еще очень далеко. Что могло бы помочь российской ипотеке стать по-настоящему массовой?

1 Работа кредитных бюро в полную силу

В тех странах, где бюро кредитных историй обеспечивают банки необходимой информацией о подавляющем большинстве своих заемщиков, процедура андеррайтинга облегчена. Это снижает как риски банка, так и его расходы, а также экономит время. К сожалению, несмотря на то что первые бюро кредитных историй появились уже почти два года назад, серьезного влияния на рынок ипотеки они до сих пор не оказывают. Во-первых, не "накопилось" достаточного количества кредитных историй; во-вторых, банки неохотно сотрудничают с бюро в принципе. Да, их обязывает это делать закон, однако бумажной возни много, а отдачи пока — минимум. Кроме того, как отмечает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов, для эффективной работы бюро кредитных историй не хватает государственного финансирования. "Со стороны государства вложения были минимальными, — говорит он. — А это слишком масштабный проект, чтобы его мог "потянуть" частный инвестор. Прежде всего потому, что этот бизнес должен быть максимально автоматизирован, а масштабные IT-системы стоят очень дорого".

2 Специальные программы для молодых…

У молодежи сегодня доступ к ипотеке сильно затруднен: сбережений еще нет, постоянный доход пока невелик. Между тем, если учесть солидный среднестатистический срок ипотечного кредита, то получится, что эта категория потенциальных клиентов самая что ни на есть целевая аудитория. За рубежом существуют специальные ипотечные программы, по которым первоначальные выплаты крайне невелики — в соответствии с актуальным заработком заемщиков. "Один из вариантов применения мирового опыта – кредит с увеличивающимися ежемесячными выплатами, — рассказывает член правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов. — Этот кредит интересен молодым семьям, которые имеют потенциал роста профессионального уровня и дохода. Пока в широкой практике в РФ такого нет, однако вполне возможно скоро будет появляться. Здесь риски, связанные с потенциальной возможностью роста платежей быстрее, чем дохода заемщиков, а кроме того, вопрос расчета суммы кредита исходя из соотношения платеж/доход. Ведь на начальном этапе платеж меньше, а далее — растет. То есть, если рассчитывать кредит из максимального платежа, то сумма будет больше, но и нагрузка на бюджет клиента значительно возрастет".

3 ... и пожилых заемщиков

В большинстве банков последние выплаты по ипотечному кредиту необходимо совершить до наступления пенсионного возраста — то есть взять среднестатистический 15-летний кредит может только заемщик не старше 40 – 45 лет.

Есть банки, которые разрешают погасить кредит по достижению 70 – 75 лет, однако они являются исключениями. Впрочем проблема состоит не в увеличении предельного возраста заемщика, а в крайне низких доходах пенсионеров в России. "Развитие подобных программ тормозится из-за ряда факторов, — говорит генеральный директор компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк. — В частности, из-за отсутствия в России отлаженного механизма пенсионной системы".

В ряде стран в качестве выхода из аналогичной ситуации применяются кредитные программы с понижающимся размером ежемесячных выплат. Поначалу, пока заемщик работает, он может ежемесячно вносить на 30% больше средств, чем впо- следствии, выйдя на пенсию. Кроме того, есть и другие варианты. "В мировой практике есть кредит для пенсионеров с даль- нейшим исполнением долга членами семьи, — рассказывает Игорь Жигунов. — Некоторым аналогом в российской практике может стать (и в некоторой форме применяется) так называемый учет доходов третьих лиц.

В этом случае в качестве участников сделки могут выступить не только супруги, но и родители, дети и прочие родственники основных заемщиков. Однако здесь возникают вопросы как норм права (с точки зрения реализации положений наследственного права), так и экономики (с точки зрения реальной возможности исполнения обязательств по кредиту российскими пенсионерами в основной массе)".

"В ближайшие годы хотя бы некоторые из многочисленных кредитных продуктов появятся в нашей стране. Например, так называемая "обратная ипотека", которая уже сейчас является очень популярной в США и Великобритании, позволяющая пожилым людям заложить их собственность и использовать полученные средства на их собственные финансовые нужды", — отмечает Сергей Бессонов, директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка.

4 Государственное финансирование

Государственная поддержка ипотечных заемщиков в той или иной форме присутствует практически во всем просвещенном мире. Обеспечение жильем своих граждан — одна из приоритетных задач внутренней политики в развитых странах. В России, несмотря на существование национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", степень государственного участия в увеличении доступности ипотеки для населения минимальна. Практикуемых за рубежом вариантов существует множество — от финансирования части первоначального взноса будущим государственным работникам (наподобие оплаты стоимости обучения в вузах) до поддержки в части процентных выплат молодым специалистам. В России государственной поддержкой могут воспользоваться только узкие категории заемщиков (например, военнослужащие). Между тем, как раз потенциально кредитоспособные клиенты нуждаются в помощи. "Для того, чтобы ипотека стала реальным инструментом решения жилищных вопросов для широких слоев населения, ей, безусловно, требуется наличие программ государственной поддержки в сочетании с четко сформированными характеристиками такой социальной группы, как средний класс", — считает менеджер проекта департамента розничного бизнеса Собинбанка Людмила Житкова.

"Так называемая "компенсация" процентов из бюджета — пока довольно рискованный вариант с позиции коммерческого кредитора, — объясняет Игорь Жигунов. — Ведь бюджетный период у нас составляет всего год. То есть у кредитора нет уверен- ности, что в течение 20 – 25 лет в бюджет ежегодно будут закладываться суммы компенсации процентов по кредитам. А ведь расчет кредита и платежи изначально будут сделаны с учетом данного условия. Таким образом, пока в современной практике наиболее удобный и реальный способ участия бюджетных средств — компенcация отдельным категориям граждан части стоимости квартиры в виде первоначального взноса".

5 Зарубежная ипотека

Даже иностранные банки с присутствием в регионах нахождения интересующей россиян недвижимости практически не выдают кредиты под залог расположенного за рубежом жилья. Между тем, хотя покупателей курортной недвижимости в иных странах не так много, их количество не просто остается стабильным за последний десяток лет, но и наоборот, растет. Причем если раньше виллу в Болгарии или квартиру в Испании покупали те, кому не составляло труда выложить всю необходимую сумму наличными, то сегодня зарубежной недвижимостью интересуется и средний класс, которому ипотечный кредит очень бы даже не помешал. К сожалению, банки пока не проявляют никакого желания пойти таким клиентам навстречу. "В России зарубежная недвижимость неликвидна, на нее маленький спрос, — объясняет Лора Файнзилберг, вицпрезидент банка DeltaCredit по банковским операциям. — Если, например, заемщик вдруг перестанет платить по кредиту, то у банка будут проблемы с ее реализацией".

6 Выгодное "ломбардное" кредитование

Как известно, ипотека — это кредитование под залог недвижимости как таковой, и неважно, находится ли она уже в собственно- сти у заемщика, или тот только планирует ее купить. Между тем, по сложившейся в России практике, основные ипотечные сделки проводятся с приобретаемым жильем, а в случае залога имеющейся недвижимости условия заметно ухудшены: выше коэффициент залог/кредит, выше ставки, меньше сроки. Банки объясняют это тем, что залог имеющейся в собственности квартиры не так ликвиден, как приобретаемой. Кроме того, здесь возникает ряд ограничений. Например, по отсутствию в квартире прописанных детей несовершеннолетнего возраста. В результате обширный слой потенциальных заемщиков, в теории располагающих неплохим капиталом в виде имеющейся в их собственности квартиры, не могут в полной мере воспользоваться своими финансовыми возможностями.

Кроме того, "ломбардное" кредитование имеет еще один потенциальный вектор развития. "В основе этого варианта — андер- райтинг предмета залога, — говорит Игорь Жигунов. — Потенциал достаточно велик. Это значительно расширяет круг потен- циальных платежеспособных заемщиков (предприниматели; лица, получающие доход вне территории реализации программ; лица, получающие доходы в виде агентского вознаграждения и т. д.)".

7 Страхование риска обесценивания залога

За рубежом такой вид страхования называется PMI, Private Mortgage Insurance. Он применяется с того момента, когда долг заемщика составит не более 20% от стоимости заложенной недвижимости, подразумевает выплату этой оставшейся части долга банком, страховой компанией в случае, если заемщик окажется не в состоянии гасить кредит, и позволяет заметно снизить размер ежемесячных платежей. По мнению Вячеслава Шаламова, этот вид страхования можно применить и на российской почве. "С таким страхованием возможно появление ипотечных кредитов на 120% стоимости квартиры, — говорит он. — Сейчас рядом банков такие кредиты декларируются, однако они отличаются от ипотечных и по величине ставок, и по срокам, и по прочим условиям". По словам Вячеслава Шаламова, уже сейчас в России несколько страховых компаний готовятся выйти на рынок с таким предложением. "Уже лицензированы правила, однако компании не запускают продукт, так как пока не могут определить тарифы, которые в свою очередь зависят от уровня риска по страховому продукту", — говорит он. В США, например, тарифы по PMI составляют около 0,5% от суммы.

8 Grace period

Отсрочка платежей (по аналогии с существующим в области "карточного" кредитования беспроцентным льготным периодом) могли бы заметно облегчить жизнь ипотечным заемщикам в целом ряде ситуаций. Например, как отмечает Вячеслав Шаламов, "grace period" в 1 – 4 месяца будет полезен заемщикам при покупке готового жилья, когда помимо расходов на покупку квартиры у клиента возникают траты на ремонт. В принципе отсрочку погашения кредита уже предлагают ряд банков (например, она есть у Сбербанка), однако на не совсем выгодных для заемщика условиях и далеко не всегда. По словам Игоря Жигунова, у ипотечного "grace period" есть определенные минусы: это риск "привыкания" клиента не платить несколько месяцев; увеличение реального объема выплачиваемых процентов (в случае применения схемы, когда основной долг не меняется); а в случае, когда основной долг погашается в конце срока кредита, то растут риски неисполнения долга ввиду его значительной суммы по сравнению с текущим доходом заемщика.

9 Снижение ставки

Ставки по ипотечным кредитам снижаются постоянно, однако до сих пор заемщики отказываются считать их адекватными. Понять заемщиков можно: по сравнению, например, с США, отечественные ставки в среднем выше раза в два. Однако и ставка рефинансирования ЦБ РФ выше, чем в США. И в частности, согласно законодательству, ставка по кредиту не может быть ниже трех четвертей ставки рефинансирования, что на сегодняшний день составляет 7,875%. Кроме того, надо понимать, что банки дают взаймы не собственные деньги, а также заимствованные. Под какой процент — зависит от возможностей каждого конкретного банка. Если ставка рефинансирования ЦБ будет снижаться, то у ипотечных заемщиков есть перспективы получить послабление условий.

10 Кардинальное увеличения срока кредита

На первый взгляд, эта мера никаких плюсов не имеет: у кредитов длиннее 20 лет заметного снижения по размеру ежемесячных выплат уже не происходит. А вот процентов в конечном счете придется заплатить гораздо больше. Однако такой вариант был бы интересен тем заемщикам, которые, на момент оформления ипотеки располагая минимумом доходов, впоследствии рассчи- тывают получить достаточную для полного погашения кредита прибыль.