СРЕДНИЙ КЛАСС -- Как покупать новостройку

Пришел, увидел и купил? Такой стиль покупки на первичном рынке недвижимости Москвы неприемлем. Чтобы найти действительно выгодный и подходящий вариант, застраховать себя от потери времени и средств и не допустить массу роковых ошибок, необходимо знать некоторые правила игры в этой ситуации.

Но как его найти?..

На первичном рынке недвижимости для покупателей сложился некий парадокс. Несмотря на то что новостроек не так много, вовремя узнать об их появлении очень сложно.

Подходящая покупателю новостройка может поступить в продажу через неделю после того как он, пойдя на компромисс, отдал деньги за квартиру не того размера, не того качества и не в том месте расположенную.

Девелоперы, хотя и начинают продавать квартиры еще до получения разрешительных документов, о своих намерениях забла- говременно потенциальных покупателей не извещают. Теоретически все интересующиеся могли бы узнать о том, что по тому или иному адресу заключены инвестиционные контракты на строительство дома. Это не дает представления, какого рода недвижимость будет там построена, когда и за сколько она будет продаваться, но первоначальный выбор эти сведения помогли бы сделать. Однако на практике выходит, что информация об инвестконтрактах находится за семью печатями и, стало быть, простой смертный не может получить даже приблизительный прогноз развития домостроительной ситуации в интересующем его округе или районе. "Иногда адресные перечни строек публикуются в специализированных СМИ или в районных или окружных газетах, — говорит начальник отдела оформления прав собственности компании "Домострой" Лариса Мухаметова. — Проблема в том, что эти перечни могут меняться, а проследить за всеми постановлениями московского правительства неспециалисту довольно сложно".

"База по объектам первичного рынка жилья есть в московском строительном комплексе, — объясняет генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. — Эта база постоянно актуализируется. Некоторые профессиональные участники рынка имеют доступ к ней. В условиях рыночной экономики причина чего-либо в большинстве случаев имеет экономические корни. Не предоставление информации всем желающим, например, на платной основе с большой степенью вероятности так же экономически оправдано. Но оправдано не с точки зрения всех желающих, а только с точки зрения избранных участников рынка. С большой степенью вероятности понятие "избранность" дает экономические преференции части участников рынка над остальными. Например, позволяет скупать оптом права требования на квартиры на самом раннем этапе работ над строительством дома, а затем с наценкой продавать другим участникам рынка".

Впрочем даже об уже вышедшем в продажу жилье узнать сложно, если оно не сопровождается мало-мальски заметной рекламной кампанией. В Интернете есть базы новостроек (как с открытым доступом, так и предоставляемые за плату), однако ни одна из них не является полной, а устаревшие и неточные сведения в таких базах как были нормой несколько лет назад, так и остались.

Застройщик хороший и плохой

Всем понятно, что хороший застройщик тот, кто сдает свои дома в срок или хотя бы с отставанием в рамках приличий, а плохой — тот, кто свои обязательства игнорирует. Вопрос в том, как покупателю проверить порядочность того, кому он решил доверить свои деньги. Ни громкое имя застройщика, ни число построенных им объектов, ни стаж присутствия на рынке, ни регалии и награды не дают никакой гарантии в том, что обещания будут выполнены. И выполнены вовремя. Печально знаменитые в связи с обманутыми дольщиками компании, такие, как "Новый мир", "Социальная инициатива", "Стройиндустрия" — были вроде не "однодневками", а вполне известными фирмами. Что не помешало им злостно игнорировать свои обязательства перед покупателями.

Единственный способ получить хотя бы приблизительное представление о будущей судьбе выбранного дома — это история строительства предыдущих объектов девелопера. Сегодня в Интернете можно найти немало ресурсов, посвященных об- суждению этой волнующей темы с участием непосредственных очевидцев, то есть покупателей и жильцов. Один из них — www.tsj.ru , где есть форумы по двум сотням московских новостроек. Там можно найти информацию о качестве строительства, о том, насколько позже заявленного срока были построены дома компании, насколько реальность разошлась с обещаниями, чем конкретно неудовлетворены жильцы.

Практически ни один дом в Москве не достраивается вовремя, опоздание в рамках 1 – 3-х месяцев может считаться хорошим тоном. Однако это — мелочь в сравнении со сдачей дома в эксплуатацию. "В настоящее время по практике, сложившейся в Московском регионе, срок оформления квартир в собственность составляет 2 – 3 года с момента сдачи дома Госкомиссии, — рассказывает Николай Вопиловский, руководитель отдела правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-Новостройки". — Самая распространенная причина связана с большим числом участников проекта. То есть в рамках каждого проекта, как правило, существует цепочка, состоящая из инвесторов и застройщиков. При этом между всеми участниками, к которым можно отнести и город, получающий свою долю площадей, должны быть проведены взаиморасчеты и подписаны соответствующие акты. Помимо этого должен быть составлен обязательный протокол поквартирного распределения, закрепляющий конкретные квартиры за конкретными покупателями, который подписывается всеми будущими собственниками квартир и инвесторами. Без наличия этих бумаг Государственная регистрационная палата не будет принимать документы к рассмотрению. Учитывая тот факт, что выверка расчетов происходит также после обмеров БТИ, а число покупателей может доходить до нескольких сотен, процесс получения свидетельств нередко затягивается на длительное время".

Договор инвестирования, вексель…

Несмотря на то что вступлению в силу знаменитого закона №214 "Об участии в долевом строительстве…" исполнилось больше двух лет, по-прежнему практически невозможно найти новостройку, которая продавалась бы по договору долевого участия. Застройщики предлагают заключить предварительный договор купли-продажи или купить вексель. И тот и другой вариант для покупателя — весьма и весьма большие риски.

Предварительный договор купли-продажи всего лишь означает нечто вроде протокола о намерениях: то есть застройщик обязуется впоследствии заключить с покупателем договор купли-продажи. Между тем незаключение основного договора купли-продажи никаких санкций не влечет, равно как и несоблюдение различных немаловажных для покупателя обязательств, урегулировать которое этим договором невозможно. Кроме того, поскольку такие документы государственную регистрацию не проходят, то ничто не мешает застройщику заключить на одну и ту же квартиру несколько "предварительных" договоров.

По распространенной сегодня даже у крупных девелоперов схеме, купленный у застройщика вексель после окончания строительства дома "обменивается" на квартиру. Однако и в этом случае гарантий того, что покупателю будет передана ранее оплаченная квартира, нет. "Вексельная схема характеризуется самыми высокими рисками для покупателя, — предупреждает Николай Вопиловский. — Дело в том, что вексель не дает гарантий на получение квартиры. Возможна ситуация, когда недобросовестный застройщик заплатит по векселю деньги вместо того, чтобы предоставить покупателю оговоренные площади. Особенно осторожным нужно быть с мелкими застройщиками, если их репутация ничем не подтверждена".

Что написано пером?

В договоре помимо суммы сделки должен быть максимально подробно прописан предмет соглашения, то есть квартира. "В частности, должно быть указано ее местоположение на плане жилого дома, этаж, количество комнат, расположение на площадке, метраж, — говорит Николай Вопиловский. — Желательно указать, в каком техническом состоянии квартира будет передаваться покупателю: степень отделки мест общего пользования, высоту потолков, наличие межкомнатных перегородок".

Договор — тот документ, который должен быть прочтен покупателем не раз и не два и с обязательной юридической экспертизой. Поскольку застройщики в подавляющем большинстве случаев отказываются отдавать своим клиентам "на вынос" копию договора, то визит в компанию необходимо совершить в сопровождении юриста, который на месте сможет составить компетентное мнение: нужно ли заключать сделку на предлагаемых условиях или нет. Кстати, внести изменения в договор практически невозможно.

Поторгуемся?

Если еще полгода назад продавцы разговаривали с покупателем по- принципу "Не нравится цена? До свидания!", то сейчас стагнация рынка вынудила застройщиков сменить тон. Ряд компаний в своих рекламных объявлениях анонсирует разнообразные акции, бонусы, схемы рассрочки, а некоторые прямым текстом заявляют о скидках. Даже те девелоперы, которые не готовы гласно снижать цены на свои квартиры или тем или иным образом идти навстречу покупателю (а таких большинство), стали гораздо толерантнее, нежели раньше, относиться к желанию покупателя получить дисконт. В зависимости от компании, объекта, характеристик интересующей квартиры можно получить до 20% скидки.

Кроме того, все большее число застройщиков подписывает договора об "ипотечном" сотрудничестве с банками, причем гораздо чаще, чем раньше, — по своей инициативе.

ПРЕДЪЯВИТЕ ПАСПОРТ

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,которые должны быть у застройщика:

Документы по строительству

1. Постановление Администрации о строительстве.
2. Постановление Администрации о выделении земельного участка.
3. Постановление Администрации об утверждении проекта планировки.
4. Акт разрешенного использования земельного участка.
5. Договор аренды земельного участка.
6. Кадастровый план земельного участка.
7. Государственная экспертиза проекта планировки (в случае комплексного освоения).
8. Государственная экспертиза проекта строительства каждого дома.
9. Технические условия на подключение к сетям общего пользования.
10. Договор на выполнение генподрядных работ.
11. График строительства.
12. Договор на выполнение функций технического заказчика.
13. Разрешение на строительство.
14. Проектная декларация, размещения в СМИ.

Документы по инвестиционным отношениям

1. Инвестиционный контракт со всеми дополнениям.
2. Протокол поквартирного распределения между участниками инвестиционного конттракта.
3. Документы, подтверждающие исполнение исполнение обязательств сторон по инвестиционному контракту (платежные документы, акты о частичном исполнении обязательств и т.д.).

Документы о проектных разработках

1. Ситуационный план расположения микро-района на местности с указанием корпусов.
2. Планировочные решения.
3. Информация по техническому оборудованию (лифты, окна, фасады, входные группы, отделка мест общего пользования).

По данным отдела правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-Новостройки"