ИНСТРУКЦИЯ -- Заграница в кредит

Квартира или дом за рубежом перестали быть несбыточной мечтой для россиян. Но многие по-прежнему считают, что недвижимость за границей по карману только толстосумам. На самом же деле практически в любой загранице есть предложения, стоимость которых не превышает цены квартиры в самом обычном панельном доме где-то на окраине Москвы. И это очень важный момент. Но к нему мы вернемся немного позже.

Заграница по сходной цене

"Недвижимость за рубежом, в частности, в Европе или Северной Америке, не говоря уже о Юго-Восточной Азии и даже Арабских Эмиратах, сегодня дешевле недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге, — отмечает Александр Черняк, генеральный директор "АТТА Ипотека". — Более того, в Европе наблюдается устойчивая тенденция падения цен на недвижимость. На фоне ценовой стагнации в дорогих регионах России, отсутствия альтернативных надежных источников инвестирования внутри страны, попыток властей "закрутить гайки" в части налогообложения недвижимости, приобретение недвижимости за рубежом остается привлека- тельным сегментом рынка как для покупателей с деньгами, так и для потенциальных заемщиков".

В продолжение разговора о ценах — несколько конкретных примеров. Новый коттедж из бруса в регионе Савондлинна, на берегу озера Сайма (Финляндия) жилой площадью 86 м2 предлагается за 98 000 €. В доме, кроме спальни, есть гостиная с камином, оборудованная кухня, сауна. Коттедж находится на участке площадью 31 сотка, береговая линия — в собственности. Вблизи финского же города Иматра располагается усадьба общей площадью 135 м2 и гостевой дом общей площадью 60 м2 (кроме жилых комнат, в доме есть сауна, баня, погреб, гараж); площадь участка — 5,3 га, цена — 170 000 €. А двухкомнатную квартиру общей площадью 44 м2 в городе Котловка (район Новинсаари), расположенную рядом с причалом и пляжем, можно приобрести за 44 000 €.

На Кипре, куда россиян привлекают благоприятный климат, налоговые льготы, наличие русских школ и относительно невысокие цены на недвижимость, предлагаются, скажем, апартаменты общей площадью 248 – 548 м2, находящиеся в 300 м от песчаного пляжа в городе Пафос. В комплексе предусмотрен общий бассейн и парковка. Цена апартаментов — 64 000 CY£. Если речь идет об отдельной вилле на берегу моря в г. Лимассол общей площадью от 134 м2 до 427 м2, то порядок цен выше — от 154 000 CY£.

В Испании большая часть недорогих предложений сосредоточена в многоквартирных домах. Многие из них находятся прямо у моря. К примеру, на побережье Коста-Брава, в г. Бланес, за 231 500 € можно купить апартаменты общей площадью 50 м2 с террасой, садом и бассейном. В Пинеда де Мар квартира на первой линии пляжа общей площадью 58 м2 (включая террасу с видом на море) обойдется 204 000 €, а в Сан-Сусанне квартира жилой площадью 50 м2 с общим бассейном, теннисными кортами и полем для гольфа оценена в 167 000 €. Если рассматривать варианты приобретения недвижимости на расстоянии 30 – 50 км от моря, цена предложения ниже как минимум на 30 – 50%.

Заманчивые предложения также поступают из Болгарии и Египта. В первой стране приличные апартаменты с общим бассейном можно найти за 40 000 – 80 000 €, а во второй — за 20 000–35 000 €. И этим список далеко не ограничивается (об объектах зарубежной недвижимости, цены на которые отнюдь не выглядят "кусачими", подробно рассказывал в №2 (21) за февраль 2007 г.).

Возможности стали шире

Впрочем, всего несколько лет назад квартиру у теплого моря или на родине Санта-Клауса действительно могли позволить себе только семьи, имеющие сумму, полностью покрывающую расходы по сделке. Но времена меняются, появляются новые возможности. К примеру, деньги можно взять в кредит. "Такая возможность предоставляется в рамках нашей услуги wealth management, которая сейчас становится все более популярной, — говорит председатель совета директоров "Юниаструм Банка" Георгий Писков. — Минимальный размер кредита составляет $0,5 млн. Он выдается в виде ипотеки, то есть под залог приобретаемой за границей недвижимости. Условием предоставления услуги является наличие подтвержденного дохода, причем размер кредита может быть не более 3,5 – 4% годовых доходов. Для его подтверждения достаточно представить заключение международной аудиторской компании. Причем, если клиент затрудняется сделать это самостоятельно, то с помощью международных аудиторских компаний, с которыми работает "Юниаструм Банк", мы, по его желанию, можем сами организовать аудит и оценить его доход".

В банке DeltaCredit другая позиция. "Банк не работает с квартирами (то есть не рассматривает их как ликвидный залог), находящимися за рубежом. Это связано со сложностью их оценки, а в случае прекращения оплаты по кредиту — возможными сложностями их реализации через суд, с торгов, — поясняет Лора Файнзилберг, заместитель председателя по банковским операциям банка. — Однако если у заемщика есть квартира за рубежом и, допустим, вид на жительство в этой же стране, он может попытаться обратиться в местный банк за ипотечным кредитом, ставки на которые в Европе ниже, чем в России".

По словам Александра Черняка, кредитование недвижимости за рубежом банку выгодно, если банк понимает риски такого кредитования, умеет ими управлять, и такие операции приносят доход банку. Другой вопрос: всегда ли? Это может быть не выгодно в том случае, если банк не владеет достаточным объемом информации о рынке недвижимости в конкретной стране, о проблемах обращения взыскания на заложенную недвижимость, других правовых нюансах. Зачастую именно это затрудняет развитие кредитования покупки недвижимости за рубежом. "Кроме того, у российских банков с их дорогими ресурсами появ- ляются конкуренты на местных зарубежных рынках, которые зачастую легче и дешевле выдают ипотечные кредиты на приобрете- ние недвижимости россиянам", — отмечает Александр Черняк.

Но есть другая возможность получить деньги на зарубежную недвижимость. Как подчеркивает Александр Черняк, банки предпочитают выдавать на покупку зарубежной недвижимости ломбардный кредит, так как контролировать состояние заложенной недвижимости и обращать взыскание на заложенную недвижимость в России российскому банку легче, чем недвижимость, находящуюся за рубежом.

Условия банков по выдаче кредитов имеют как общие требования, так и различия. "Клиентом банка может стать житель любого города и любой страны мира. Банк не требует наличия прописки и получения дохода в том регионе, где приобретается недвижимость", — говорит Лора Файнзилберг. Под залог имеющегося жилья действительно можно приобрести квартиру за границей, воспользовавшись программой DeltaИнвест. Кредит предоставляется на 10 лет в долларах США и рублях под залог имеющейся квартиры в многоквартирном доме, расположенном в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде и Нижегородской области, Самаре и Самарской области и ряде других городов. Максимальный размер кредита, если имеющаяся квартира используется как основное жилье — до 70% ее стоимости; если имеющаяся квартира используется для сдачи в аренду — до 50% ее стоимости. Но ставки по кредиту зависят от того, насколько развернутую информацию о своих дохо- дах предоставил заемщик. Подтверждение дохода справкой с места работы по форме №2-НДФЛ дает право на получение кредита по ставке 11,25% годовых в долларах США и 12,50% в рублях Подтверждение дохода справкой с места работы по форме банка — 12,25% и 13,50% соответственно.

В "Райфайзенбанке Австрия" разработана собственная программа ипотечного кредитования на любые цели (исключение — недопустимость использования средств на предпринимательскую деятельность) под залог имеющейся жилой недвижимости в собственности. Но в залог возьмут не любую квартиру. Она должна располагаться в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области либо в 50 км от городов: Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск, Нижний Новгород, Красноярск, Краснодар, Самара и Пермь. Не принимаются в залог здания высотой менее 3-х этажей (кроме таунхаусов), деревянные дома, панельные или блочные дома, построенные раньше 1975 г. В случае залога загородного дома с земельным участком, к нему также относятся ограничения по территориальному признаку, названные в отношении городского жилья. Допускается дерево, как материал, из которого построен дом. Обязательное условие: подключение или подготовка к подключению коммуникаций, включая электричество, водоснабжение, паровые или газовые системы отопления. Важно, что право собственности как на готовое здание, так и на коттедж на стадии строительства (в доме возведены стены, крыша, установлены двери и окна) должно быть зарегист- рировано в Федеральной регистрационной службе. Земельный участок должен иметь кадастровый номер и план, на котором должны быть обозначены границы участка. Он так же не должен находиться в водоохранной зоне, резервной зоне или в зоне национального парка. Как и в DeltaCredit, ставки по кредиту зависят от формы подтверждения дохода. При предоставлении справки в форме №2-НДФЛ, кредит выдается под 12% годовых в долларах США, а когда справка в свободной форме — под 12,5%. Срок кредитования — 15 лет, сумма кредита — от $15 000 до $500 000.

Как подтвердили в Банке Сосьете Женераль Восток (BSGV), важная деталь — оценка залоговой недвижимости производится экспертами (оценщиками) банка или компаниями-оценщиками, одобренными банком, который выдает кредит. Например, в Банке Сосьете Женераль Восток уже несколько лет существует программа ипотечного кредитования. Размер кредита, на который может рассчитывать заемщик, подобравший квартиру или дом за пределами России, не превышает 70% от оценочной стоимости квартиры. Интересно, что залогом может служить квартира от третьих лиц — ближайших родственников. Максимальный срок кредитования — 15 лет. Процентные ставки по кредиту фиксируются, но при кредите сроком на 10 лет процентная ставка в долларах США составляет 12%, в евро — 14%, а при сроке кредитования 15 лет прибавляется 1% (соответственно, 13% и 15%).

Новый продукт на российском рынке — программа "Квартира+" ипотечного кредитования "Первого Чешско-Российского Банка". Эта программа подходит как для приобретения коттеджа или таунхауса, земли в столичном регионе, так и недвижимости за рубежом. Размер кредита — от $20 000 до $1 000 0000. Особенность программы — максимальный объем финансирования до 85% от стоимости закладываемой недвижимости, то есть от той суммы, на которую оценена квартира, имеющаяся в собственности. Чем престижнее район и дом, где она находится, тем больше денег может выдать банк в кредит. Процентные ставки зависят от сроков кредитования. К примеру, если кредит взят на 7 лет, то ставка в долларах США — от 9,9% годовых, на 15 лет — от 11% годовых. При максимальном сроке кредитования — 25 лет — придется рассчитываться, выплачивая от 12,5% годовых. Банк допускает досрочное погашение кредита. Но если приобретаемый объект находится на стадии строительства, то процентная ставка увели- чивается на 2% (в долларах США).

Кредит под залог имеющейся недвижимости можно получить в индийском банке ICICI Bank, который уже год работает в России. Максимальный размер кредита такой же, как и в "Первом Чешско-Российском Банке, и составляет до 85% от стоимости закладываемой квартиры, но не меньше $30 000. Срок кредитования – от 5 до 20 лет. Первые 5 лет ставки по кредиту составляют 10,25% годовых в долларах США, а последние (с 16 до 20 лет) — 11,25% годовых.

Для "Собинбанка" программа предоставления кредита под залог недвижимости — новый продукт. Важное условие: залог берется под городскую квартиру или загородный дом. Если это московская квартира, то сумма залога составляет не более 90%, а процент по кредиту — 12% годовых в долларах США. В случае залога загородного дома, расположенного не далее 50 км от МКАД, условия другие: кредит — сумма не больше 70% от стоимости дома, а процентная ставка за пользование кредитом — 13% в долларах США. Срок кредитования — 25 лет.

Больше года нецелевые ипотечные кредиты для собственников жилья выдает банк ВТБ24. Срок кредита — от 5 до 10 лет, минимальная сумма от $10 000. Максимальный размер кредита — до 90% от стоимости квартиры. При кредите, выдаваемом на срок до 7 лет, процентная ставка равна 12% годовых в долларах США, до 10 лет — 12,5%.

Путь заемщика к вожделенной квартире в стране, где "по-особому светит солнце", не усыпан розами. Сбор справок о доходах, оценка недвижимости и ее страхование — это не полный перечень вопросов, которые придется решить, прежде чем наступит время покупать билеты за рубеж, чтобы заключить там одну из главных сделок своей жизни. Но, может быть, хлопоты оправданы?