ЛЮДИ ГОВОРЯТ Классное Подмосковье

В прошлом номере вынес на обсуждение профессионального сообщества тему: устраивает ли его, сообщество, ныне существующая на загородном рынке классификация коттеджных поселков, не стоит ли счесть эту классификацию морально и физически устаревшей и не пора ли разработать новую — единую и универсальную. Некоторые игроки рынка (например, компании Rodex Group и "Терра-Недвижимость") уже сделали свои предложения. Свой взгляд на проблему озвучил и наш журнал. Сегодня рубрика "Люди говорят" продолжает начатый разговор.

Дмитрий САРВИХИН
генеральный директор
компании <<Стройсевер гарант>>

Классификация котттеджных поселков, которая на сегодняшний момент существует на загородном рынке, для нас достаточно удобна и, в принципе, не требует каких-то существенных доработок. Нашу компанию она полностью устраивает, и мы не видим никаких существенных причин для ее изменений – по крайней мере, сейчас все играют по правилам. Но главное – люди, потенциальные покупатели, при выборе жилья имеют четкое представление о том, что скрывается за понятиями "бизнесс-класс" или "де люкс". Когда во время первого разговора с клиентом я отмечаю, что наш поселок относится к категории "бизнес-", все понимают: речь идет о добротном жилье, построенном на высоком уровне из качественных материалов, которое будет стоить от $300 000 до $1 000 000, иметь всю необходимую инфраструктуру (в зависимости от числа домов в поселке) и обязательное дальнейшее обслуживание.

Наверно, кого-то – применительно к разговору о классификации – может не устроить слишком широкая "ценовая вилка". Но в нашем случае такое расхождение обусловлено площадью дома или таунхауса: чем больше эта площадь, тем выше стоимость, но при этом качество предлагаемого товара – одно. В любом случае, как бы мы не сегментировали рынок и не объясняли существующие "ценовые вилки", покупатель, прежде чем совершать сделку, детально рассматривает объект. И уже в этом случае, как бы мы поселок ни классифицировали, это не имеет никакого значения. С другой стороны, те, кого не устраивает нынешнее положение вещей, волен "разбивать" рынок как ему удобно. Главное, чтобы покупателю было понятно.

Антон МАТЮХИН
зам. гендиректора ООО <<Риэлторская
компания <<Русский дом недвижимости>>

Существующая сегодня классификация подмосковных загородных коттеджных поселков формировалась и закреплялась в период активного роста строительства такого рода недвижимости, и на данный момент является устаревшей. Сегодняшней системе явно не хватает дополнений. До сих пор даже не существует четкого и общего определения слова "коттедж".

Общепринято деление на так называемые классы: "эконом", "бизнес" и "элита". Такая классификация, как правило, сопряжена с ценой объекта: до 500 000 у. е. – эконом-класс, от 500 000 до 1 млн у. е. – категория "бизнес", и все что выше 1 млн – элитная недвижимость. Цена же формируется исходя из многочисленных параметров: местоположение, транспортная доступность, инфраструктура и т. д. Но при этом, к примеру, определение "элитная недвижимость" обязательно включает в себя особое местоположение объекта – это историческое, интересное или уникальное место. Конечно же, есть очень дорогая недвижимость, построенная с использованием передовых технологий, включающая в себя все параметры высшей категории поселков, кроме, допустим, одного – уникальной местности. Или наоборот, есть поселки, расположенные в элитарных местах, но не обладающие пакетом коммуникаций, соответствующим элитному жилью.

Границы у существующей системы размыты, и сами понятия зачастую используются неверно. Большое количество определений вводят потребителя в заблуждение. Что такое "элит", "премиум", "люкс" или "высшая категория"? Рынок недвижимости динамично разви- вается – новые технологии, услуги, материалы и т. п. Классификация должна меняться вместе с рынком, и те рамки, которые применялись ранее, накладывать на существующие объекты довольно сложно. Риэлторы нашей компании используют нормы классификации объектов, общепринятые на российском рынке недвижимости. Но при этом и у риэлторов, и у клиентов компании есть понимание ее актуальности.

Татьяна Рыжова
директор по маркетингу
ООО <<СтройРазвитие>>

Существующие сегодня принципы деления коттеджных поселков на классы не имеют, на мой взгляд, ничего общего с классификацией. Скорее это отражение субъективного мнения застройщика относительно того, насколько дорогим и качественным получается его поселок и как он выглядит на фоне конкурентов. Четкой и общепризнанной классификации не разработано, а там, где появляется субъективизм, начинается неразбериха. И тогда возникают курьезы вроде "элитного" поселка, стоящего в 100 метрах от скоростной трассы.

С другой стороны, отсутствие систем классификации – это прямое следствие недостаточной структурированности рынка загородной недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена "детским" возрастом этого сектора рынка. Ведь серьезное развитие рынка "загородки" началось всего около пяти лет назад, когда строительство организованных коттедж- ных поселков начало брать верх над индивидуальной застройкой.

Можно спорить о том, должна ли классификация стать результатом обсуждения и утверждения игроками рынка, или она появится и "обточится" независимо, на стыке мнений застройщиков, покупателей и риэлторов. Мне ближе второй путь, поскольку он более органичен и объективен.

Думаю, в течение ближайших года-двух рынок определится с понятиями, и тогда девелоперы будут задумываться о том, к какой категории качества на самом деле относится их поселок. А клиентам больше не придется ломать голову, самостоятельно классифицируя поселки не по рекламным обещаниям, а по их реальной ценности.

Антон ФАТАЛИБЕКОВ
руководитель отдела маркетинга
инвестиционной компании <<Жилторг>>

Используемые сейчас методы отнесения поселка к тому или иному классу основываются либо на "самоопределении" поселка ("Наш поселок –класса "де люкс"), либо на цене домов. И тот, и другой методы не вполне корректны. В первом случае мы вынуждены полагаться на внутренние соображения застройщика, которые не всегда соответствуют реальности. Второй метод более объективен, но вызывает ряд вопросов. Как быть, если в поселке представлен широкий ассортимент домовладений, скажем, стоимостью от 200 000 до 2 млн у.е.? Как характеризовать поселок, если цена дома составляет $250 000, но располагается он в 80 км по не самому престижному шоссе? Путаница также возникнет, если сравнивать готовый поселок с только заявленным, землю без подряда – с поселком таунхаусов, апартаменты на Рублевке – с шикарным особняком на восточном или юго-восточном направлении. Кроме того, цены на загородную недвижимость постоянно меняются, и сложно четко обозначить ценовую границу между классами.

На мой взгляд, основными шагами к устранению путаницы должны быть: 1 – разделение поселков по форматам (дачные, постоянного проживания, много- форматные, земля без подряда, таунхаусы, заявленные, построенные); 2 – оценка многоформатных поселков должна осуществляться отдельно по каждому из присутствующих в поселке форматов; 3 – оцениваться должны следующие критерии: направление, удаленность, архитектура (не может поселок с типовыми проектами принадлежать к классу "премиум"), местоположение, стоимость, инфраструктура; 4 – введение единой независимой системы оценки классов поселков (по аналогии с мишленовскими звездами в ресторанах или хотя бы "звездностью" отелей).

Было бы замечательно, если бы какое-либо авторитетное издание ("Дайджест Недвижимости", например) взяло бы на себя ответственную работу по разделению поселков на классы. Классификация должна проходить бесплатно для поселков, это будет гарантировать независимость и авторитетность оценки. Грамотная классификация способствовала бы и выявлению "замороженных" проектов, коими, к сожалению, изобилуют многочисленные базы поселков в Интернете.

Алексей КОСТИН
заместитель генерального директора
ОАО <<ОПИН>> по экономике

Внастоящее время на рынке загородной недвижимости все еще не принята устойчивая и единообразная классификация организованных коттеджных поселков. Различные компании и аналитики включают разное число категорий (классов), применяют различные критерии для классификации и различные понятия для обозначения категорий. Чтобы выбрать наиболее точный с точки зрения методологии и оправданный с точки зрения требований рынка принцип классификации по категориям, следует, на наш взгляд, разобраться в следующих вопросах. Какова сущность уже используемых на рынке категорий (необходимо зафиксировать их точное значение)? Каким образом нужно максимально сузить круг категорий, для того чтобы не было дублирования и чрезмерности понятий? Каковы критерии отнесения организованных коттеджных поселков к той или иной категории?

В различных классификациях употребляют следующие обозначения: "эконом", "бизнес", "элитный", "премиум", "де люкс". Понятие поселок экономкласса соотнесено с определенным сегментом покупателей, уровень бюджета которых позволяет приобрести наиболее дешевые объекты. Понятие поселок бизнескласса – с сегментом покупателей, которые могут себе позволить приобрести объекты средней ценовой категории. Понятие поселок элитного класса – с сегментом покупателей, имеющих уровень бюджета, позволяющий приобрести объекты высшей ценовой категории.

Понятие "премиум", на наш взгляд, не относится к характеристикам покупательской способности, а указывает на дополнительное, наивысшее потребительское качество объекта – сверх качеств, обычно принятых внутри той или иной категории. Например, поселки экономкласса или бизнес-класса с дополнительной характеристикой "премиум" станут рассматриваться как лучшие в своем классе. Понятие "де люкс" тоже не отражает покупательскую способность, а показывает особую превосходную степень товара. В случае с организованными коттеджными поселками характеристику "де люкс" могут получить только объекты самые выдающиеся, не только лучшие в своем классе, но и превосходящие все другие объекты в своем роде. Итак, если круг категорий соотносить с классом целевых покупателей, то логично остановиться на трех классах: "эконом", "бизнес" и "элит".

Что касается критериев классификации, большое количество критериев не позволяет быстро и объективно определять класс поселка. Поэтому необходимо выделить ключевой критерий. По нашему мнению, лучше всего для этого подходят диапазоны стоимости отдельного объекта или м2 площади, поскольку цена – это результативный фактор, который определяется как производный от большого числа факторов, характеризующих потребительскую стоимость объекта.

Поэтому цена может и должна быть выбрана в качестве ключевого критерия. Остается только определиться с вопросами выбора наиболее удобных для установления цены единиц ее измерения и ее диапазонов.

На рынок коттеджных поселков не следует переносить практику установления цен на рынке городской жилой недвижимости, где устойчиво применяется оценка м2 общей площади. Такой подход не учитывает существенное отличие коттеджей от квартир – коттедж продается вместе с участком. Оценка м2 общей площади строения не дает представления о стоимости земли и об общем бюджете покупки. А именно размер бюджета покупки связан с определением класса коттеджного поселка. Это говорит в пользу определения цены за приобретаемый объект.

Диапазон цен – это критерий динамичный, он не может быть установлен раз и навсегда, поэтому его следует время от времени пересматривать в зависимости от динамики рынка. Здесь следует просто определиться с моментом, когда это своевременно сделать. Можно установить периоды пересмотра диапазонов цен, но недостаток такого подхода состоит в том, что в случае резких изменений на рынке диапазоны могут быстро потерять свою актуальность.

Второй способ более сложный, но, на наш взгляд, наиболее точно отражающий рыночные тенденции – установление нормы изменения средних цен по каждому классу коттеджных поселков от цен, зафиксированных в результате последнего пересмотра. Например, если рыночные цены изменились по сравнению с зафиксированными на 15%, то следует производить их очередной пересмотр.

Резюмируя вышесказанное, в соответствии с предлагаемыми нами принципами и критерием классификации, сегмент организованных коттеджных поселков можно классифицировать следующим образом: эконом – домовладения стоимостью до $400 000; бизнес – домовладения стоимостью от $400 000 до $900 000; элитный – домовладения свыше $900 000 (при этом наиболее дорогие объекты качества "де люкс" превосходят по стоимости $1 500 000).