В ФОКУСЕ -- СОЧИНСКИЙ ЭКЗАМЕН: один ответ из четырёх - правильный

"Вот я, как девелопер, сижу и думаю: ну, купили мы землю по десять миллионов за га. А дальше что?" Этот полувопрос прозвучал из уст представителя SMT Developments Павла Керпелева на конференции "Дни российской недвижимости. Города и регионы", состоявшейся в рамках прошедшей выставки Realtex. И не было бы в этом полувопросе ничего интерес- ного, если бы не одно "но": задан он был во время разговора о Сочи — городе, о котором в последнее время принято рассуждать не иначе как с придыханием и особым патриотическим блеском в глазах.

Сприближением времени "Ч" — окончательного решения МОК по выбору столицы зимних Олимпийских игр 2014 года — размышления инвестиционных и девелоперских компаний о будущем Сочи и о своем личном сочинском будущем становятся все более напряженными. Отчасти это продемонстрировали настроения, царившие на недавно состоявшейся конференции "Недвижимость в Сочи: мифы и реальность". (Один из участников даже горестно воскликнул: "У меня такое ощущение, что подавляющее большинство собравшихся хочет, чтобы никакой Олимпиады у нас вообще не было!". И оказался, в общем-то, недалек от истины). На официальных мероприятиях говорить об этом впрямую не очень принято, но во многих головах сегодня бродят мысли: а не является ли сам Сочи одним большим мифом, мыльным пузырем? И какую часть своей инвестиционной привлекательности потеряет город, если проиграет олимпийскую гонку?

Потенциал, который все оценили

Для начала надо отметить, сославшись на слова все того же Павла Керпелева: Сочи и Краснодарский край, частью которого является город, далеко не одно и то же. Краснодарский край, по территории сопоставимый с европейским государством, если можно так выразиться, "в полном порядке". Здесь имеется одна из лучших в России сеть автомобильных дорог, прямой выход к международным морским путям через 8 южных портов, 4 международных аэропорта (и вскоре появится еще один, в Геленджике), действующий закон "О государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае", предусматривающий целый ряд налоговых льгот, и т. д.

К тому же Краснодарский край — абсолютный лидер туристической отрасли страны, вдвое опережающий занимающую второе место Москву. Если в 2001 г. здесь побывало около 4 млн туристов, то в 2006 г. — уже около 13 млн, а к 2015 г. планку планируется поднять до отметки 18 – 20 млн. (Правда, стоит отметить крайне неравномерное распределение туристов по курортным городам края: более 30% туристического потока приходится на Сочи, остальным достается заметно меньше. Кроме того, здешние гостиницы демонстрируют феноменальные результаты по заполняемости (минимум 80%, а чаще — максимальные 100%), однако большинство гостиниц не отвечает существующим требованиям, поэтому официальную аккредитацию смогли пройти только 42).

Инвестиционную привлекательность Краснодарского края подтвердили и специалисты рейтингового агентства "Эксперт РА", с 1996 г. изучающие инвестиционный потенциал российских регионов. В рейтинге 2005 – 2006 гг. Краснодарский край вместе с Москвой, Московской областью, Санкт-Петербургом, Свердловской областью и Ханты-Мансийским АО попал в графу "Высокий потенциал — умеренный риск" — это лучший вариант из тех, что может предложить инвесторам Россия, в которой на сегодняшний день нет так называемых низкорисковых регионов. В таблице "Инвестиционные риски в российских регионах", где общероссийский показатель принят за единицу, Краснодарский край занимает 10 место с показателем 0,889, причем снижение риска по сравнению с про- шлым годом составляет -0,044. А в таблице "Инвестиционный потенциал российских регионов" край стоит на 6 месте, при этом его доля в общероссийском потенциале составляет 2,612% (существенно больше только у Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области, чуть-чуть больше у Ханты- Мансийского АО и Свердловской области). Наконец, Краснодарский край попадает, по оценкам агентства, в зону с низким уровнем управленческих рисков. Словом, как подчеркивали специалисты на обсуждении результатов исследования за 2005 – 2006 г., край, похоже, навсегда вошел в категорию "опорных регионов". И, например, высокое 5 место по объему прямых иностранных инвестиций занимает отнюдь неслучайно.

При этом, по свидетельству заместителя руководителя представительства администрации Краснодарского края по экономической и инвестиционной политике Евгения Ветрова, сегодня край, в экономику которого в прошлом году было вложено более 10 млрд евро, может похвастаться только 40% освоенных территорий. Остальные 60% еще только ждут своих инвесторов. (Отчасти их приходу может помочь создание особых экономических зон туристско-рекреационного типа, в рамках которых инвесторам предоставляется множество всяческих льгот, и даже участки под строительство могут выделяться без аукциона. Но это — тема для отдельной статьи.)

Специалисты инвестиционных и девелоперских структур утверждают: все, кто очень хотел получить участки в Краснодарском крае или каким-то иным способом выйти на краевой рынок, в итоге получили и вышли. Или получат и выйдут, если только захотят.

Сочи с вариантами

Если с чем и имеет смысл сравнивать современный Сочи, так это с Рублевкой. Не в смысле элитарности места и "крутизны" жителей, а в смысле воздействия на сферу недвижимости внеэкономических факторов, приведшего к тому, что Сочи давно уже стоит вне рынка, и сам себе рынок.

В целом по Краснодарскому краю за последние 15 лет зафиксировано 28-кратное подорожание земли, в Сочи же этот показатель значительно выше. Галопом скачут вверх цены на сочинское жилье (некоторые специалисты говорят о 120- процентном ценовом росте за 2006 г., хотя другие и приводят куда более скромные цифры — около 30%), фантастическими темпами растет объем нового строительства: с 2003 г. по 2005 г. он вырос более чем в 2 раза, и одни только московские компании, в 2005 г. введшие в строй 38 700 м2, в 2007 г. планируют добраться до отметки 95 600 м2.

Вряд ли все это можно объяснить одними только экономическими причинами: благоприятным инвестиционным климатом, созданными для инвесторов условиями, разработанной Федеральной целевой программой "Развитие г. Сочи как горнокли- матического курорта (2006 – 2014 гг.)" и т. д. Не всем в данном случае нравится и не все готовы открыто признавать роль адми- нистративного ресурса, но факт остается фактом — влияние его огромно. И именно благодаря административному ресурсу, подключенному в первую очередь в связи с олимпийскими амбициями России, Сочи развивается темпами, лет на 25 опережающими те, что наблюдались бы, если бы ни о какой Олимпиаде речи не шло.

Чем обуславливается привлекательность того или иного региона с точки зрения финансового инвестора? По мнению Максима Желтова, представителя управления финансирования коммерческой недвижимости "Росбанка", все существующие факторы можно разбить на 5 групп:

1. Географические, социальные и политические факторы;
2. Показатель экономического развития региона;
3. Объем предложений объектов недвижимости или конкуренция по сегментам;
4. Административная составляющая;
5. Наличие местного партнера.

С этой точки зрения получается, что у Сочи (на сегодняшний день) плюсов куда больше, чем минусов.

К примеру, в рамках первой группы факторов потенциальный инвестор оценивает местоположение региона по отношению к транспортным путям, а также включение его в федеральные целевые программы. Тут равных Сочи, похоже, вообще нет. В рамках второй группы в числе прочего оценивается объем нынешних инвестиций (этот показатель характеризует доходы населения в будущем) — и тут у Сочи нет проблем. В рамках группы №3 исследуются такие факторы рынка недвижимости, как объем предложения, цена продажи и аренды, число строящихся объектов и т. д. Уже упоминавшийся двукратный рост строительства громко говорит в пользу Сочи. Пятая группа — наличие местного партнера — особой проблемы не представляет, поскольку в городе уже появились "проверенные" компании, которым вполне можно доверять.

Остается четвертая группа, похоже, самая неприятная из всех. Особенно в отношении Сочи, где местная администрация давно уже ни городу, ни сама себе не хозяйка. "Даже в самом инвестиционно привлекательном регионе ничего не выйдет при "плохой" позиции администрации", — считает Павел Керпелев. "Основа привлекательности региона не столько в экономических показателях, сколько в административной части. И с местными властями в данном случае работать проще, чем с федеральными, у них амбиций меньше", — добавляет Максим Желтов. Если доводить идею до логического конца, то, во-первых, в этой, наиглавнейшей части, Сочи здорово проигрывает, например, Красноярску — городу, где местные власти способны принимать решения без особой оглядки на федеральные, и где грамотное, экономически просчитанное взаимодействие с инвесторами привело к потрясающим результатам; во-вторых, проигрыш Сочи борьбы за Олимпиаду и освобождение местных властей от олимпийского бремени будут только на руку финансовым инвесторам.

Если же перевести разговор из политической в экономическую сферу, то профессионалы рисуют четыре возможных варианта развития событий. Первый: Сочи становится олимпийской столицей и продолжает галопом нестись вперед (о том, что может ждать его там, впереди, подробно рассказывал в №20 за декабрь 2006 / январь 2007). Второй: Сочи проигрывает олимпийский конкурс, жизнь в городе входит в нормальное русло, ажиотаж спадает, очевидно переоцененная недвижимость начинает дешеветь и т. д. Третий: Сочи проигрывает, но его инвестиционная привлекательность от этого ничуть не страдает, что в частности позволяет рынку недвижимости удержать- ся в прежних ценовых границах и даже продолжать демонстрировать рост цен, хотя уже и не такой сумасшедший, как раньше. К этой точке зрения склоняются, например, те, кто считает особо значимым следующий факт: после распада СССР в руках России осталось меньше 400 км черноморского побережья, и больше уже не будет; стало быть, цены на прибрежную землю (и все, что на ней стоит) по определению падать не могут.

Наконец, четвертый вариант: Сочи проигрывает, и его загнанный наверх рынок недвижимости начинает стремиться вниз, но ему искусственно не дают этого сделать. уже цитировал заместителя директора отдела исследований рынка элитного жилья компании Knight Frank Наталью Пронину, и готов привести ее слова еще раз: "С Сочи сейчас происходит примерно то же, что в свое время происходило со столичной Остоженкой. Процесс формирования бренда запущен вовсю, суммарные инвестиции в 2006 г. уже составили $365 млн, кто же теперь даст этому маховику остановиться?"

Какой из вариантов станет реальностью — будет известно совсем скоро. А пока одна любопытная деталь: в дополнение к своему исследованию рейтинговое агентство "Эксперт РА" составило список региональных событий года, предварив его словами: "Порой одно событие говорит о жизни региона больше, нежели десятки таблиц. Какой регион, таковы и свершения. Мы попытались выделить наиболее знаковые события 2005 – 2006 г., т. е. за период, оцениваемый рейтингом". Так вот, ни Краснодарского края, ни описания со- бытий, связанных с вхождением Сочи в лидирующую тройку городов — олимпийских столиц, в этом списке нет.