ВАШ СЛУЧАЙ -- ИСЧЕЗЛА ВОЗМОЖНОСТЬ ПЛАТИТЬ ПО ИПОТЕЧНОМУ? АРЕНДА ПОМОЖЕТ

ИСЧЕЗЛА ВОЗМОЖНОСТЬ ПЛАТИТЬ ПО ИПОТЕЧНОМУ? АРЕНДА ПОМОЖЕТ

Автор:
Алексей ТЕРЕБКОВ
руководитель компании
"Лаурел-Ипотека"

Григорий, аудитор 34 лет, холостяк, 7 месяцев назад купил в кредит 3-комнатную квартиру с хорошим ремонтом в 7-м Ростовском переулке. $50 000 у него было собственных, $300 000 он выручил от продажи доставшейся по наследству "трешки" в Орехово-Борисово, а на $350 000, имея официально подтвержденный доход $7 000, взял кредит в иностранном банке на 20 лет под 11% годовых без моратория на досрочное погашение. Выплаты по кредиту составляют $3 630 в месяц. Решив открыть собственный бизнес, он ушел из компании и столкнулся с тем, что размер доходов у него заметно сократился: собственное дело потребовало ощутимых расходов, а прибыль оно пока не начало приносить. В силу этих обстоятельств ежемесячные траты по погашению кредита стали для него не- подъемными.

Заемщик имеет в своем активе недвижимость, которая не только требует расходов, но и, напротив, может приносить доход. В этой ситуации логичнее всего этим воспользоваться и начать сдавать купленную по ипотечному кредиту квартиру, перебравшись жить в съемную.

Если бы Григорий с самого начала планировал заложенную квартиру сдавать, то это отразилось бы на условиях кредита. Во- первых, большинство банков в этом случае требует наличия у клиента собственных средств в размере около 25%. Во-вторых, размер кредита оказывается меньшим, чем если бы заемщик использовал эту квартиру для собственного проживания — от 30% до 50% ее стоимости. Правда, это "работает" только в том случае, если клиент не собирается декларировать в налоговой инспекции свои доходы от сдачи квартиры в аренду, то есть действовать неофициальным путем. Наконец, доходы от сдачи квартиры в аренду никак нельзя было бы сделать аргументом для выдачи кредита, так как банки рассматривают только текущие доходы, но никак не планируемые.

Поскольку Григорий уже взял кредит, то на условиях ипотеки изменение его планов никак не отразится. Разумеется, согласно условиям кредитного договора, необходимо сообщить в банк, во-первых, о своих карьерных изменениях, а во-вторых, о намерении в квартире не жить, а сдавать ее. После этого для урегулирования отношений с банком достаточно ежеквартальной стандартной, предусмотренной договором справки от лица клиента о том, что его финансовое положение за последние три месяца не изменилось. И если выплаты по кредиту будут по-прежнему регулярными и аккуратными, то у банка никаких претензий к Григорию не будет.

Единственное, что будет подвергнуто изменениям, — это стоимость страхования предмета залога, то есть недвижимости — это страхование обязательно для оформления кредита. Поскольку страховые ком пании оценивают риски повреждения или утраты сдаваемой квартиры выше, чем если бы там проживал собственник, то тариф страхования будет увеличен. Однако ненамного, максимум на 0,1%. И, скорее всего, на текущий год страховая компания оставит прежний тариф, а поднимет его только при заключении договора на следующий год.

3-комнатную квартиру с отделкой в 7-м Ростовском переулке можно сдать в аренду по ставке $3 500 в месяц. Даже если придется пойти на некоторый дисконт, он большим не будет, и на $3 400 рассчитывать можно смело. Я рекомендую сделать все по закону, то есть платить налоги с дохода от аренды. Это нужно даже не столько для комфортных отношений с банком, в залоге у которого находится квартира, а из того соображения, что подобные квартиры чаще всего снимают сотрудники иностранных компаний, для которых необходим официальный контракт на аренду с указанием полной ставки.

Налог на прибыль физических лиц со- ставляет 13% годовых, однако здесь есть возможность снизить его, если заемщик в роли арендодателя зарегистрируется как индивидуальный предприниматель без образования юридического лица. В этом случае ставка налога составит всего 6% по вмененной системе налогообложения, и после его уплаты на руках у Григория останется $3 200. Раз в квартал ему надо будет подавать в налоговые органы отчетность о своих доходах.

Снять однокомнатную квартиру сегодня можно за $500, итого из своих доходов Григорию на ежемесячный платеж по ипотеке надо будет изымать всего $1 800, а остальную сумму принесет прибыль от аренды.

Есть еще один вариант — для того случая, если бизнес Григория не пойдет или не сможет компенсировать расходы на кредит. В этом случае у заемщика есть возможность продать заложенную 3-комнатную квартиру и взять кредит на квартиру подешевле. Прав- да, в условиях падающего рынка такая операция выглядит несколько абсурдной: в любом случае платежи по кредиту будут выше, чем арендная ставка за ту же квартиру. Однако технически это не представляет собой никаких сложностей. Самый распространенный вариант, который приветствуется всеми банками, — это продажа заложенной квартиры и погашение кредита частью вырученной от сделки суммы. Правда, такой вариант не устраивает покупателя недвижимости. Поэтому сейчас ряд банков предлагает другую схему, в ходе которой после закладки покупателем денег в ячейку банка происходит одновременное снятие обременения с квартиры и переход права собственности. Банки берут за такую операцию комиссию в размере 1% от суммы сделки.

В ситуации оформления нового кредита есть одно "но" — это изменившийся статус Григория. Он уже не наемный работник, а владелец собственного бизнеса, а к такого рода заемщикам банки относятся куда менее благосклонно, поскольку андеррайтинг этих доходов затруднен, а риски потерять доход у такого клиента выше, чем у "белого воротничка". Не все банки работают с владельцами собственного бизнеса, если доходы не подтверждены официально. Те кредитные организации, которые рассматривают "серые" доходы бизнесменов, в подавляющем большинстве случаев не проводят андеррайтинг ПБОЮЛ — разве что тех, у кого есть косвенные признаки размера и стабильности прибыли (как то долгосрочные договора на аренду торговых помещений). Однако в случае успеха условия по ипо- течному кредиту у таких заемщиков будут не сильно отличаться от средних по рынку (увеличение процентной ставки составляет от 0,5 до 1 процентного пункта, иногда на 5% увеличен первоначальный взнос).