СРЕДНИЙ КЛАСС: МНЕНИЕ ПРАКТИКА >> Вопрос МАРКО

С тех пор как в стране стартовал национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", недвижимость растеряла последние остатки доступности. Почему так произошло и что с этим делать?
Об этом в беседе с корреспондентом размышляет коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Андрей БЛАЖКО.

ДН Вы можете обозначить те факторы, которые помогут сделать жилье более доступным?

— Поможет простая вещь: надо, чтобы стали больше строить. Но это очень серьезный инфраструктурный комплекс вопросов, потому что на настоящий момент не меньшим ограничением, чем дефицит площадок, выступает наличие технических условий для того, чтобы эти дома можно было ввести в эксплуатацию, чтобы люди там могли жить, пользуясь водой, канализацией, светом. Это очень серьезная инфраструктурная проблема. На сегодня и Москва, и Московская область — это дотационные по обеспечению электроэнергией регионы.

ДН То есть снизить цены на рынке недвижимости смогло бы решение о строительстве дополнительных электростанций?

— Совершенно верно. Но, повторю, это целый комплекс вопросов, потому что строительство электростанций влечет за собой вопрос: а на чем эти электростанции будут работать? А достаточно ли на внутреннем рынке России газа, чтобы обеспечить топливом эти новые электростанции? Контракты, которые Газпром заключил по поставкам за рубеж, таковы, что для России этого газа остается недостаточно. Недостаточно для того, чтобы экономика России развивалась заявленными темпами. Это вопрос макроэкономики, и он требует решения на самом высоком уровне. Но иначе сделать жилье более доступным будет очень тяжело, потому что любые административные ограничения, вроде обсуждаемого сейчас введения повышенной ставки налога на собственность для владельцев двух и более квартир, — они будут иметь лишь эмоциональное воздействие, но не реальное.

ДН А решение проблемы энергетического обеспечения дало бы какой-то реальный эффект?

— Это достаточно серьезно повлияло бы на объемы строительства в ближайшем Подмосковье и практически во всех регионах. Но надо решить проблему не только энергоснабжения, а всех коммуникаций.
В регионах часто бывает так: и место хорошее, и проект удачным во всех отношениях получился бы... но там канализационные коллекторы перегружены, и сделать с этим ничего нельзя.

ДН Как вы оцениваете степень участия властей в решении этих вопросов?

— В Москве город чаще всего берет на себя прокладку сетей, в частности сетей большого диаметра. Но ведь вопрос стоит не только и не столько в наличии трубы, а в том, что надо водозабор построить. А это уже совершенно другие деньги.

ДН Уровень обременений тоже влияет на цены?

— В Москве свободных площадок под застройку очень мало. И из-за этого некоторые проекты оказываются на грани рентабельности, даже в условиях современной ситуации. Это связано с тем, что все чаще речь идет о реновации кварталов или промышленных территорий.

Вы прекрасно понимаете, что такая работа требует больших финансовых усилий.
И что строительные компании не финансируют эти проекты в одиночку — они привлекают банки. Только благодаря этому становится возможным превращение старого жилого фонда в новый квартал.

ДН За рубежом есть практика открытиясо стороны государства кредитных линий на выгодных условиях для крупных строительных проектов. Может, нам стоит пойти по такому пути?

— В России это относится к области маловероятного, потому что государственных компаний на строительном рынке очень мало, большинство из них — частные. И непонятно, почему государство будет оказывать преференции той или иной конкретно взятой компании… Что вероятно — это то,что в рамках проекта "Доступное жилье" государство будет выставлять на аукцион площадки под строительство с определенными условиями. Например, ограничивая лимит ее цены.

Но опять же: как только появятся какието ограничения, они будут обойдены. Если не нами, строительными компаниями, так физическими лицами. Если появится ограничение по цене реализации, будет дефицит товара и спекуляция. Ведь основным индикатором рынка новостроек является рынок вторичного жилья. А на этом рынке деятельность которых регулировать невозможно. Именно они устанавливают те цены, которые являются приемлемыми для покупателей.

ДН А вы ориентируетесь на этих частных продавцов?

— Да. Наша компания при ценообразовании отталкивается от уровня цен на вторичном рынке в том районе, где мы ведем строительство. Ну и смотрим, конечно, почем продают недвижимость наши конкуренты по соседству.

ДН Ага, не зря говорят в народе, что застройщики находятся в сговоре!

— На рынке есть определенный объем товара и покупатели, у которых есть желание и возможность этот товар купить. Таким образом формируется цена. Никаких сговоров не существует и существовать не может, потому что наш рынок в отличие от многих других — высоко конкурентный. На нем работает огромное число компаний, просто огромное.

ДН Это плохо влияет на рынок?

— Почему? Нет. Естественно, у нас есть крупные компании. В основном это оставшиеся с советских времен строительные холдинги. Есть достаточно большое количество компаний, которые пришли на рынок строительства из риэлторского бизнеса. И есть компании, которые, обладая мощным финансовым ресурсом, пришли на этот рынок просто потому, что им в силу разных причин надо диверсифицировать свои активы. Но я бы не сказал, что у нас много компаний, которые работают по полному циклу.

ДН Что-то незаметно, чтобы эта конкурен ция приводила к снижению цен.

— Просто на протяжении очень длительного времени недвижимость в России вообще и в Москве в частности была сильно недооценена. По сравнению с зарубежными городами, которые являются финансовыми центрами своих стран, уровень цен на недвижимость в Москве до сих пор остается низким.

ДН Но даже если не говорить о разной покупательной способности населения за рубежом и в России, в этих странах затраты на строительство наверняка выше, чем у нас?

— Да, в России себестоимость строительства несколько ниже, чем в развитых странах. Ниже по материалам, по зарплате.
Но, помните, год с небольшим назад в Париже жгли автомобили, нищие кварталы вышли на улицы... Как вы думаете, сколько стоит квадратный метр жилья в тех парижских районах, где были такие беспорядки?

ДН Сколько?

— Квадратный метр жилья в этих нищих эмигрантских кварталах стоит 3800 – 4000 €.
Конечно, Париж испытывает сильное туристическое давление на свой рынок недвижимости. Более корректно сравнение с такими городами, как Мадрид или НьюЙорк. Так вот, жилье бизнес-класса в НьюЙорке, в неплохом, но не элитном районе, стоит порядка $13 000/м2.

ДН В США, кстати, Национальная Ассоциация риэлторов высчитывает так называемый "индекс доступности жилья", и он там гораздо выше, чем у нас, несмотря на такие цены.

— Ну, в США жилье доступно за счет более развитой системы ипотечного кредитования. В принципе в России есть предпосылки для того, чтобы цены на жилье снижались. Но уровень доходов населения продолжает расти, и достаточно серьезными темпами, потому что на протяжении последних нескольких лет и бюджетная сфера активно накачивалась деньгами, и потребительское кредитование физических лиц получило серьезное развитие. Те деньги, которые раньше сберегались, пошли на рынок. Банки стали больше зарабатывать, компании стали больше зарабатывать, денег просто стало больше. Так или иначе эти деньги выходят на рынок недвижимости. А с другой стороны, наблюдалось сокращение количества предложения. В том числе и из-за вступления в силу закона 214. Из-за этого какие-то объекты вообще не вышли на рынок, а другие — которые не требовали полного согласования в силу того, что появились раньше — с рынка вымылись достаточно быстро, к ноябрю/декабрю 2005 года. В итоге — на рынке новостроек образовался вакуум.

ДН У вас тоже какие-то объекты зависли?

— Я бы не стал говорить, что они зависли. Согласование идет долго, но все по графику.

И когда планируется выход новых объектов?

— Во второй половине года, ближе к концу года. Несколько домов в ВАО, несколько объектов в Московской области (в Красногорске и Люберцах). А также продолжение нашего объекта в Видном. Сейчас в рамках второй очереди продаются три дома, а два дома в этом году поступят в продажу.