|
Разговоры о проведении государственной кадастровой оценки подмосковных земель и оп- ределении в связи с этим налоговой базы для расчета земельного налога будоражат рынок недвижимости не первый месяц. Руководители муниципальных образований, частные землевладельцы, потенциальные инвесторы задаются одним и тем же вопросом — а как будет теперь? Внести хотя бы относительную ясность ДН попросил заместителя руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Алексея ОВЕРЧУКА.
ДН Алексей Логвинович, как шла работа по государственной кадастровой оценке земель в Подмосковье? Каковы ее результаты, вообще каково нынешнее состояние дел?
— В соответствии с законодательством Российской Федерации, государственная кадастровая оценка земель проводилась на землях всех категорий и видов функционального использования. Потому, говоря о кадастровой оценке земель Подмосковья, мы должны сказать о землях поселений и межселенных территориях, а именно: землях сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, промышленности и иного специального назначения, особо охраняемых территориях и объектах, садоводческих, огороднических и дачных объединений и водного фонда.
Следует отметить, что при выполнении данной работы в качестве основных задач мы видели соответствие результатов оценки утвержденным методическим и нормативно-техническим документам федерального уровня. В целях эффективного выполнения работ по кадастровой оценке земель поселений, прежде всего в части сбора рыночной информации и анализа, как отдельных результатов работы, так и результатов проекта в целом, исполнители работ взаимодействовали с известными операторами рынка недвижимости и ведущими в Российской Федерации оценочными и риэлтерскими компаниями.
В качестве одного из важнейших производных результатов данного проекта явилось формирование уникальной информационной базы данных, содержащей около 6 500 объявлений публичной оферты о земельных участках и единых объектах недвижимости Московской области.
На сегодняшний день работы полностью завершены, результаты кадастровой оценки земель поселений прошли согласование во всех муниципальных образованиях Московской области, со- гласованы Роснедвижимостью, утверждены соответствующими Распоряжениями Министерства экологии и природопользования Московской области и были использования в качестве основы для определения налоговой базы для расчета земельного налога.
ДН От чего же зависит размер земельного налога?
— В новых условиях земельный налог зависит от двух составляющих: налоговой базы и ставки земельного налога. При этом нало- говой базой является кадастровая стоимость земельного участка, определяемая в результате применения единых методик государс- твенной кадастровой оценки земель соответствующих категорий и видов функционального использования и утверждаемая органа- ми исполнительной власти субъектов федерации.
Сам же размер земельного налога непосредственно зависит от налоговых ставок. При этом Налоговым кодексом определены лишь их максимальные возможные значения, устанавливаемые в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. Ставки земельного налога для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемые для сельскохозяйственного производства; земельных участков, занятых и жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры или предоставленные для жилищного строительства; земельных участков, предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства не могут превышать 0,3%, а для земельных участков иного целевого назначения — 1,5%. Причем право устанавливать ставки земельного налога сегодня принадлежит представительным органам муниципальных образований. Таким образом, фактический размер налогового бремени сегодня определяется непосредственно на местном уровне.
ДН Как изменится налогообложение в районах Под- московья, и что сулит новая система установления земельного налога физическим и юридическим лицам — владельцам земельных участков?
— Для того, что бы ответить на ваш вопрос, необходимо знать размеры налоговых ставок, которые утвердили органы местного самоуправления Подмосковья, а также провести достаточно серьезный сравнительный анализ по категориям земель и группам налогоплательщиков по всем муниципальным районам Московской области.
Как правило, налогоплательщики настороженно относятся к налоговым нововведениям. В этой связи хотел бы особо подчеркнуть, что при проведении работ по установлению кадастровой стоимости земельных участков не подразумевалась сделать эту стоимость выше или ниже. Единственная преследуемая цель состояла в том, чтобы кадастровая оценка выполнялась в соответствии с утверж- денными методиками. При этом наиболее важно реализовать принцип сопоставимости при оценке однородных объектов, и мы стремились добиться равенства в подходах к оценке земельных участков вне зависимости от того, кому они принадлежат. Как се- годня показывают результаты оценки, нам это удалось.
При имущественном налогообложении налогоплательщику часто бывает интересно знать, что его сосед, которому принадлежит лучший земельный участок, платит больше. Однако, это лишь одна сторона земельного налога. С другой стороны, все равно возникает вопрос — сколько платить. В рамках действующего законодательства "сколько" решается на местном уровне. Вопросы установления размера налоговой ставки и предоставления льгот находятся в компетенции органов местного самоуправления и сегодня, в рамках уже действующего законодательства, правообладатели земельных участков получили реальную возможность отстаивать свои интересы на местном уровне.
Для этого им необходимо лишь обратить внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 3 части 1 Налогового Кодекса Российской Федерации при реализации таких решений должна приниматься во внимание фактическая способность налогоплательщика к уплате налогов. При этом ст. 5 части 1 того же Кодекса дает возможность улучшать положение налогоплательщика в течение налогового периода, и такие решения имеют обратную силу. Эти условия накладывают на представительные органы муниципальных образований новую ответственность перед налогоплательщиками.
В сегодняшних условиях это особенно актуально, так как у местных органов власти пока отсутствует соответствующий опыт, и многие из них решили "подстраховаться", установив налоговые ставки на максимально возможном уровне — 0,3% и 1,5%. Действующее законодательство дает возможность налогоплательщикам оказывать влияние на исправление таких решений. В результате действия этих правовых механизмов, размер земельного налога должен устанавливаться на основе баланса интересов, вытекающих из потребностей местных бюджетов в налоговых поступлениях и способности налогоплательщиков нести соответствующее налоговое бремя.
ДН Может ли новая система повлиять на рост (сокращение) объемов строительства, популярность того или иного города или направления, создание оптимальной конкурентной среды и т. д.?
— Вы затронули принципиально важный момент. Одним из очевидных преимуществ земельного налога является то, что он не уходит вверх, в бюджет субъекта федерации или федерации, а полностью остается на местном уровне.
Сегодня многие города или муниципальные образования, которые в силу объективных причин оказались на землях с низкой кадастровой стоимостью, рассматривают это обстоятельство как своеобразный негатив, который не позволяет им в полной мере реализо- вывать свои полномочия по управлению территорией.
Однако это же обстоятельство можно рассматривать и с положительной стороны. Ведь более низкая налоговая база делает такие муниципальные районы более привлекательными для потенциальных инвесторов, которые, как правило, не заинтересованы в том, чтобы платить высокие имущественные налоги. Таким образом, в подобных муниципальных районах возникли лучшие условия для создания новых рабочих мест, увеличения доходов жителей, что в конечном итоге приведет к росту рынка недвижимости.
В связи с тем, что кадастровая оценка зависит от показателей рынка недвижимости, такой рост, при последующих переоценках, будет приводить к увеличению налоговой базы и создаст возможность для увеличения сбора земельного налога. Если эти пос- тупления будут направляться на создание и развитие реальной общественной инфраструктуры, то, во-первых, сам налог начнет положительно восприниматься налогоплательщиками, а во-вторых, это будет делать такие районы еще более привлекательными для жизни людей и ведения бизнеса.
Следует ожидать, что в перспективе муниципальные районы начнут конкурировать между собой за привлечения инвесторов путем установления более низких налоговых ставок и льгот. Полагаю, что в конечном итоге введение нового земельного налога, ос- новывающегося на учете рыночных факторов, послужит стимулом для более равномерного экономического и социального развития территорий.
ДН С вашей точки зрения, каковы основные пробле- мы, с которыми теперь могут столкнуться юриди- ческие и физические лица — владельцы земли?
— Сегодня мы вводим совершенно новые механизмы налогообложения, которыми никто до нас в нашей стране не пользовался. Многие их просто еще не знают или не понимают, и в этом состоит самая большая сложность. Мне хочется верить, что новый земельный налог в конечном итоге будет принят собственниками земельных участков, и они увидят его положительное влияние на рост уровня жизни в своих муниципальных образованиях.
Важнейшей задачей на сегодняшний день является необходимость разъяснения налогоплательщикам сути происходящих реформ, порядка реализации их законных интересов и прав, порядка получения интересующих их сведений. Надеюсь, что данный мате- риал уже является некоторым шагом на пути решения этой задачи.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель-май 2006 | № 4 (14) | http://www.d-n.ru/
Валерия МОЗГАНОВА
|
