|
Согласно данным Высшего совета коллегии архитекторов Испании, в 2005 году испанский рынок недвижимости побил очередной рекорд — было одобрено строительство 785 000 единиц жилья, больше, чем в Британии, Германии и Франции вместе взятых.
А в нынешнем, 2006 году, должна быть преодолена психологичес- ки важная для Испании планка в 800 000 единиц жилья. Хотя чему удивляться, если интерес к вложениям в недвижимость все еще продолжает расти, и не только на национальном, но и на международном уровне. К примеру, в 2005 году спрос со стороны иностранцев на жилье, расположенное в прибрежной зоне Валенсийского Сообщества, вырос на 8,7%. И при том, что в целом на испанском рынке начинает чувствоваться некоторое "тормо- жение", рынок Валенсии специалисты по-прежнему называют перспективным: считается, что в ближайшие 2 года жи- лье здесь приобретут более 150 000 за- рубежных граждан.
ВАЛЕНСИЯ БЬЕТ РЕКОРДЫ
Валенсийское Сообщество, в состав кото- рого входят три провинции — Валенсия, Аликанте и Кастельон (Кастельон-де-ла- Плана) — традиционно является одним из самых привлекательных регионов Испании с точки зрения приобретателей недвижимости. Если еще пару лет назад валенсийские специалисты вели активные разговоры о возможном "перегреве" местного рынка, то теперь рассуждают лишь о некотором спаде. В частности, в сфере продаж: в 2003-2004 годах средний срок продажи единицы жилья равнялся 2 месяцам, в 2005 году он составлял уже 4 – 6 месяцев, а в 2006 году может оказаться еще больше.
Но цены-то при этом все равно неуклонно идут вверх, и такая тенденция сохраняется в течение минимум последних 10 лет — по данным испанского Фонда сберегательных касс (FUNCAS), за это время в валенсийском регионе стоимость квартир, например, выросла в 2,6 раза. А в целом по темпам роста цен за прошедшее десятилетие соперничать с Валенсийским Сообществом могут только Мадрид, Страна басков и Балеарские острова (Мурсия, являвшаяся в данной сфере единоличным лидером последних 2 – 3 лет, не принимается в расчет, поскольку рынок недвижимости получил здесь серьезное развитие сравнительно недавно). Что же касается 2006 года, то, как считает представитель испанской компании EUROMARINA Франсиско Хосе Лидон Масиа (Francisco Jose Lidon Macia), рост цен на валенсийскую недвижимость будет держаться где-то на уровне 15%. Очень даже неплохо, если учесть, что специалисты, работающие на рынке Марбельи, прогнозируют не более 9%, а в ошеломительно развивающейся Мурсии — не более 18%.
Интересно, что на национальном уровне валенсийцы считают своими конкурентами Андалусию, Мурсию и в гораздо меньшей степени Каталонию, что, в общем-то, понятно. А вот список стран-конкурентов, который в беседе с ДН назвал глава компании VIVIENDAS JARDIN, S.A. Хуан Карлос Аренас Феррер (Juan Carlos Arenas Ferrer), несколько обескураживает: оказывается, главными своими соперниками Валенсия признает Болгарию, Хорватию и Северный Кипр, объясняя это тем, что именно их рынки на сегодня являются самыми динамично развивающимися — как и рынок самой Валенсии. При этом, правда, Аренас Феррер отмечает, что "недвижимые" клиенты Болгарии и Турции заметно отличаются от испанских: условно говоря, те, кто имеет свободные 50 000 €, поедут в Турцию, но никогда в Испанию, где этот ценовой порог давным давно преодолен.
ПОГОДУ ДЕЛАЮТ ЦЕНЫ, ТУРИСТЫ И СПОРТСМЕНЫ
О том, чем именно привлекательна Валенсия и почему именно в пользу этого региона делают выбор многие иностранные покупатели жилья в Испании, ДН подробно рассказывал в №10 – 11 за 2005 – 2006 г.г. Но имеет смысл еще раз отметить несколько важных факторов, влияющих на положительную динамику развития местного рынка недвижимости.
Первая и, возможно, главная притягательность Валенсии — во все еще демократичной по сравнению со многими регионами стоимости жилья. Отчасти это объясняется серьезными объемами нового строительства (в частности, с января по май 2005 года в Валенсийском Сообществе началось строительство 44 114 квартир, что на 4% больше, чем за тот же период 2004 года, когда был зарегистрирован второй после 1997 года всплеск абсолютных показателей валенсийского рынка). Отчасти — политикой властей и инвестиционно-строительных компаний. Как бы там ни было, среднестатистическое жилье в Валенсии сегодня можно купить за значительно меньшие деньги, чем, предположим, в Каталонии.
Второй немаловажный для валенсийского рынка недвижимости момент — огромный интерес к региону туристов, многие из которых приезжают сюда на длительный срок и выступают активными игроками в сфере аренды. Как отмечают в Ассоциации промоутеров Валенсии, "увеличения туристического потока во многом удалось добиться благодаря появлению большого числа предложений по дешевым авиаперевозкам. А если Валенсийское Сообщество будет энергично бороться с недочетами и нехваткой инфраструктуры, то рост спроса — как со стороны национального, так и со стороны иностранного рынка — продолжится". Отдельно стоит сказать и о том, что в Валенсии наметился рост числа иммигрантов, который даже приобретает некую экономическую стабильность — данная категория покупателей также обеспечивает стабильный спрос на недвижимость.
Третья составляющая развития валенсийского рынка связана со стремлением властей превратить регион в одну из культурных, образовательных и спортивных столиц мира. О строительстве Города наук, включающем в себя Дворец наук Принца Филиппе, Океанографик, Дворец искусств имени Королевы Софии и многие другие образовательно- культурные сооружения, ДН уже расска- зывал очень подробно. Что же касается спорта, достаточно отметить: Чемпионат мира по легкой атлетике в закрытых помещениях 2008 года пройдет именно в Валенсии, а в 2007 году валенсийцы будут принимать Кубок Америки — регату, на которую собирается вся мировая элита и которая по степени внимания общественности может уступать разве что Олимпийским играм и Чемпионату мира по футболу. Реализация масштабных культурных и спортивных проектов напрямую стимулирует появление принципиально новых типов сооружений, развитие инфраструктуры, словом, повышение качества продукта, который Валенсия предлагает потенциальным покупателям жилья.
Четвертое, о чем непременно стоит упомянуть — все еще огромное количество свободных земель, пригодных под застройку. По словам Хуана Карлоса Аренаса Ферреры, если из каждых 100 метров на побережье Италии и Франции застроено 70, то в Валенсии — только 40. При таком раскладе Валенсии, понятное дело, есть, что предложить инвесторам, готовым к серьезным капиталовложе- ниям. Правда, нелишним будет знать: недавно были приняты изменения в законодательстве, ограничивающие чрезмерное строительство жилья рядом с полями для гольфа и непосредственно на побережье. Однако на общей ситуации в строительной отрасли это вряд ли как-то скажется: всегда остаются вторая и третья линии, не менее привлекательные для покупателей, да и первую линию полностью "изъять" из строительной сферы практичеси невозможно.
СТАВИМ НА ГОЛЬФ
Еще одна существенная деталь — гибкость строительных компаний Валенсии. Последние отчеты службы исследований BBVA утверждают, что в Аликанте иностранцами приобретается 3 из 10 единиц жилья на побережье, а в Валенсии — более половины. По статистике, в данный момент около 60 – 70% иностранных покупателей жилья здесь составляют британцы и ирландцы, лишь около 10% приходится на немцев (хотя были годы, когда на долю жителей Германии приходилось и до 50%), заметно присутствие скандинавов и голландцев, по чуть-чуть представлены и другие страны, в том числе и Россия. Учитывая столь пеструю покупательскую палитру, валенсийские компании работают, не столько предлагая конечный продукт, сколько, что называется, под заказ.
По признанию Франсиско Хосе Лидон Масиа, в Валенсии уже успели понять некоторую разницу между требованиями европейцев и россиян: если первые ищут откровенно скромное жилье, то россияне, даже соглашаясь с более высокой ценой, требуют не только больший метраж, но и большую независимость (которую скорее стоит назвать обособленностью). Другими словами, в выборе между апартаментами и отдельно стоящим домом наши соотечественники, как правило, отдают предпочтение второму варианту.
При этом, если сформулировать среднестатистические запросы европейцев в Валенсии еще могут (апартаменты площадью 60 – 70 м2, 2 спальни, терраса площадью 15 м2 и т. д.), то запросы россиян столь разнятся, что не поддаются никакому усреднению. Наверно, именно поэтому клиенты из России считаются самыми хлопотными.
В отчете Банка Испании указывается, что в ближайшее время иностранцы истратят на покупку second home в Валенсийском Сообществе около 2 500 000 €. В основном, привлечению столь масштабных инвестиций способствовало строительство жилья на второй линии, поскольку большинство европейцев предпочитают чуть более отдаленные от массовой застройки зоны (доля кото- рых в секторе продаж — около 14%).
Еще одним "локомотивом" развития Валенсии является гольф. В последнее время такие зоны как Коста дель Соль или валенсийское побережье превратились в настоящий рай для любителей этого вида спорта. Ну, а сектор недвижимости не упустил возможности превратить увлечение гольфом в катализатор продаж и промоушена.
Всего несколько лет назад менее 10% полей для гольфа были связаны с каким бы то ни было проектом по недвижимости, а сейчас показатель достиг отметки 70%. Крупные испанские застройщики вовремя сумели понять важность этого вида спорта для некоторых своих элитных проектов. Поэтому, согласно докладу "Индустрия гольфа в Испании", подготовленному Aymerich Golf Managment, с 1996 по 2003 год бизнес в сфере недвижимости в гольф-зонах вырос в 458%.
В отчете данные 2003 года сравниваются с данными 1996 года, и вот что получается: в 1996 году компании по недвижимости, занимающиеся проектами, связанными с гольфом (с их оборотом в 150 миллионов евро), заметно уступали туристической отрасли рынка, связанной с этим же спором (188,5 миллионов евро). Однако к 2003 году ситуация в корне поменялась, и традиционный туризм стал приносить существенно меньше денег, чем недвижимость — 675 миллионов "туристических" евро против 837 миллионов "недвижимых". Специалисты Aymerich Golf Managment исходят из того, что цены на жилье, расположенное рядом с полями для гольфа, растут в среднем на 20% в год. Высокий статус гольф-недвижимости объясняется разными причинами, в том числе и такой: наличие поблизости поля для гольфа делает жилье более престижным — благодаря прекрасным видам и расположенным рядом зонам отдыха и развлечений.
На сегодняшний день в Валенсийском Сообществе существует 5 полей для гольфа в Валенсии, 13 в Аликанте и других городах Кастильона. Но настоящий бум ожидается в ближайшие годы, на которые придется реализация около 30 новых проектов. Если все они будут благополучно запущены, то объем предложения в сфере гольф-недвижимости перевалит за отметку 100 000 единиц жилья.
Интерес к гольф-проектам настолько велик, что только за май и июнь 2005 года в соответствующие департаменты Валенсийского Сообщества было представлено около 230 генеральных планов застройки и развития. И это несмотря на то, что, повторим, недавние изменения в законодательстве ограничивают строительство жилья рядом с полями для гольфа и на побережье. Однако ин- вестиционно-строительные компании прекрасно понимают: гольф из сезонного вида отдыха давно превратился в круглогодичный. Как правило, этот вид спорта собирает людей с высоким уровнем доходов — и если им понравится само поле и прилагающаяся инф- раструктура, они наверняка хотя бы за- думаются о приобретении поблизости жилья.
АЛЬТЕРНАТИВА ЖИЛИЩНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ
Жилье — не единственная "отрада" инвесторов, вкладывающихся в валенсийскую недвижимость. Все чаще компании инвестируют средства в смежные отрасли бизнеса, по рентабельности сравнимые с продажей жилых помещений. Работа с другими секторами дает предпринимателям большую свободу и защищенность перед циклическими изменениями, свойственными рынку.
Одним из наиболее активно развивающихся является сектор офисной недвижимости. По подсчетам эксперта компании CB Ричарда Эллиса, в 2004 году в Валенсии было построено 45 000 м2 офисных помещений, в 2005 году — еще около 40 000 м2, а в течение 2006 – 2008 годов предполагается строительство еще от 71 000 м2 до 74 000 м2. В целом до 2008 года объем офисных площадей в Валенсии должен "дать прибавку" в 42%. (Хотя эксперты не исключают, что если предложение будет увеличено чрезмерно, резко увеличится и количество незанятых площадей).
В данном случае все происходит по классической схеме: предложение рождает спрос, а спрос на офисные помещения в Валенсии заметно возрос в последние полгода. Всплеск активности обеспечили, прежде всего, компании по предоставлению различных услуг и консультаций, телекоммуникационные компании и фирмы, занимающиеся недвижимостью. Их стараниями только в летние и первые осенние месяцы 2005 года хозяев обрели более 15 000 м2 офисных помещений.
По данным компании Atisreal, наиболее рентабельные площади расположены в районе улицы Колон (Colon) в Валенсии, которая занимает 5 место в Испании по уровню цен. Далее следуют районы Дон Хуан де Астуриас (Don Juan de Asturias), Хорхе Хуан (Jorge Juan), Эль Пасео де Рузафа (el Paseo de Ruzafa), Поэта Кероль (Poeta Querol), Маркес де Дос Агуас (Marques de Dos Aguas) и Род- жер де Лауриа (Roger Lauria). Что касается арендного рынка офисной недвижимости, то в Валенсии арендные ставки в последнее время растут заметно активнее, чем в Мадриде, Севилье и Барселоне. Например, за прошедший год цена аренды — в зависимости от местоположения, года постройки, класса офиса и некоторых других факторов — поднялась на 5 – 8%.
ВСТРЕЧНЫЙ ШАГ
Всередине марта при содействии Валенсийского института экспорта в Москве (IVEX) российскую столицу посетили представители инвестиционно-строительных и девелоперских компаний Валенсии, работающих как на территории самого Валенсийского Сообщества, так и за его пределами. Свою заинтересованность в более тесном знакомстве с российским рынком недвижимости и налаживании более прочных связей с коллегами из России выразили такие испанские фирмы как IBERDREAM INTERNATIONAL, S.L.; NANTGAL, S.L.; SELECTIA OVERSEAS PROPERTY NETWORK, S.L.; VIVIENDAS JARDIN, S.A.; EUROMARINA. (Отметим, что многие из этих фирм до сих пор имели крайне незначительный опыт работы с российскими клиентами, а то и не имели его вовсе). Проведенными в Москве встречами с представителями компаний Creenmar, Evans, Terra Altera, Best Realty, ATRealty, Overseas Realty, Paul’s Yard, "Новое качество", "Новые традиции" испанцы остались довольны. По крайней мере, абсолютно все, покидая нашу столицы, выражали надежду на дальнейшее плотное сотрудничество. Не исключено, что вскоре кто-то из вышеперечисленных российских компаний сможет предложить своим клиентам новые объекты недвижимости в Испании. А представительство этой страны на ДОМЭКСПО — выставке, об "испанском акценте" которой уже сейчас говорят многие специалисты — станет за счет валенсийских компаний еще более солидным.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель-май 2006 | № 4 (14) | http://www.d-n.ru/
Елена ПОЛОВЦЕВА
|
