В ФОКУСЕ -- Мал золотник, да дорог

У американцев существует одно негласное правило: место работы необходимо менять каждые 3 года, на крайний случай – каждые 6 лет. Российские бизнесмены, стремящиеся во всем копировать заокеанский образ жизни, позволили себе несколько интерпретировать устоявшуюся традицию янки: менять каждые 3 года не работу, а загородный дом. И идти в реализации этой идеи от меньшего к большему, а если конкретнее, то менять дом меньшей площади на большую, и селиться в поселке с большим количеством домов. Поскольку застройщики чутко улавливают симптомы своих потенциальных покупателей, то и предлагают им то, что те требуют.

Откуда есть пошла...

В конце прошлого века, когда в Подмосковье только началось бурное освоение свободных территорий, цель у первопроходцев была одна: вложить быстро обесценивающиеся деньги в загородную недвижимость. Одни реализовывали давнюю мечту о фамильном гнезде и стремились построить свой дом на века, продумывая все до мелочей: начиная с архитектуры и заканчивая необходимыми коммуникациями. Другие – концентрировали свое внимание исключительно на сохранении средств и, не задумываясь о каких-то дополнительных излишествах, возводили лишь стены и крышу – чем выше, тем круче.

Но довольно скоро коттеджное строительство от "личного" перешло к "частному", то есть превратилось в бизнес. Вместе с этим явлением у застройщиков появились и новые правила. Оказалось, что проще и быстрее реализовывать коттеджи, объединенные между собой в небольшие поселения, находящиеся за единым забором. Меньше проблем с подводом коммуникаций, экономичнее строительство, проще с охраной. Так на загородном рынке и появились поселки, получившие название "коттеджные".

Поначалу мало кто решался рисковать своими финансами, и, несмотря на то что поселения росли как грибы после дождя, число домов в них не превышало 25. Затем, когда рубль окреп, а желающих строить заметно прибавилось, девелоперы просчитали, что прибыльнее возводить поселки, в которых число домов превышает 200. Сегодня рынок пошел еще дальше, и самыми рентабельными оказались поселки – мини-города с числом домов, превышающим 1.500.

А дальше...

Понятно, что желание одних совпало с механизмами рынка. Но это не значит, что все предложения, которые сейчас представлены на подмосковном загородном рынке, это дома площадью не меньше 700 м2 в поселках на 1.500 коттеджей. По-прежнему предлагают особняки в поселках на 10 или 20 строений. Почему, когда с точки зрения бизнеса это невыгодно, а у покупателей особого спроса на такие предложения нет, застройщики не сдаются?

Для начала несколько слов о том, почему 10 домов – невыгодно. Для застройщиков это штучный товар, а поэтому большой риск. А для покупателей? Большинство камерных поселков строятся преимущественно в непосредственной близости от Москвы, где сотка земли воистину "золотая", и даже небольшой земельный надел обойдется покупателю в круглую сумму. И, чтобы застройщику уж совсем не рисковать, он предлагает покупателю лишь небольшие земельные наделы в 15–30 соток. Если в 2000 году такие предложения считались нормальными, то для сегодняшнего покупателя такой объем уже маловат: 40 соток – вот с чего начинаются аппетиты на наделы в "хорошем" поселке.

Следующий минус для жильца – обслуживание. В маленьком поселке по цене оно гораздо выше, чем в большом. Свет и газ – по тарифу, но охрана, вывоз мусора, чистка территории... получается $700 и выше в месяц, тогда как в больших поселениях эта цифра колеблется в пределах $300. Инфраструктура? Таковая обычно отсутствует. На заре коттеджного строительства были прецеденты, когда в поселке на 25 домов строили бассейн, теннисные корты, спортивный зал, небольшой ресторанчик с бильярдным столом, магазин. После заселения поселка (причем людьми небедными) выяснялось, что содержание всей этой необходимой роскоши обойдется каждой семье в $1.500 в месяц. Кто-то тут же продавал особняк, оставшиеся решали не эксплуатировать предложенные застройщиком излишества.

И все же их строят!

Кто не рискует, тот не выигрывает. По-видимому, этим принципом руководствуются некоторые застройщики и инвесторы, когда выводят на рынок камерные поселки. Во всех случаях есть объективные причины. Скажем, наибольшее число таких поселков сейчас строится на Рублево-Успенском шоссе. Из-за бума строительства, начавшегося несколько лет назад, больших свободных наделов там нет, поэтому и приходится довольствоваться тем малым, что выходит на рынок. С другой стороны, Рублевка – по-прежнему самое элитарное место на земле, и жить здесь почтут за честь все, кто имеет на это средства. Как показывает практика реализации поселков по этому направлению, некоторые из них (как, скажем, Buddha Villas) распродаются за несколько месяцев, а какие-то находятся в продаже по несколько лет.

И все же Рублевка имеет одно исключительное преимущество, которого пока нет ни у какого другого направления. Эта трасса очень развита с точки зрения инфраструктуры. Здесь есть все: магазины, рестораны, спортивные центры, школы, поликлиники. Поэтому необходимости иметь свой корт или магазин нет ни у маленького, ни у большого поселка. Однако, если вновь обратиться к успешному опыту продаж Buddha Villas, то получается, что вниманием потенциальных покупателей пользуются необычные поселки с особой концепцией, оригинальными архитектурными решениями – так называемый эксклюзив, за который и заплатить большую сумму не грех.

Практика строительства камерных поселков есть и по другим, менее популярным направлениям. Например, все поселки, которые появляются по Рязанскому направлению в Малаховке, небольшие. Место исторически дачное, любимое и застроено уже давно. Поэтому все, что выходит на рынок оттуда, – это выкупленные, рядом расположенные старые дачи, на месте которых возникли новые дома. Чтобы возвести поселение даже на 50 коттеджей, нужно расчистить значительную территорию, что нереально и очень накладно для инвестора.

Есть камерные поселения и на Дмитровском направлении, но опять же – рядом с Москвой и в популярном месте. Например, рядом с Клязьминским водохранилищем, а это и дом для постоянного проживания, и "большая вода", и даже лес.

Главное – "фишка"

На данный момент на рынке загородной недвижимости возводятся и продаются чуть больше десятка коттеджных поселков, на территории которых расположено не больше 20 домов. Четыре – на Рублево-Успенском шоссе, по одному на Дмитровском, Пятницком, Калужском, Киевском, Новорижском и Симферопольском. Их объединяет лишь одно – все небольшие. По всем остальным показателям у поселков нет ничего общего. Разные концепции, материал домов, площадь участков, архитектурные решения. И главное – у каждого из них, выражаясь современным языком, есть своя "фишка".

Скажем, главная "фишка" поселка "10 ярдов" на Рублево-Успенском шоссе – архитектурное решение домов, разработанное специально под это поселение. Уже одни названия проектов домов – "Волна", "Улитка", "Лист", "X-House" – говорят о том, что все особняки необычны. Из достоинств поселения: 5 га леса, которые будут находиться в общем пользовании. И это в пяти км от Москвы, на Рублевке, где нет места даже под застройку не то что для прогулок.

"Солнечный берег" расположен несколько дальше, в 24 км от МКАД, на некогда заливных лугах митрополита Киевского Ионы, на берегу Москва-реки. Помимо великолепного ландшафта, вид на который открывается из окон каждого дома, у его жителей есть собственный пляж с детской площадкой, горками и общественным центром.

Единственный камерный поселок, который сегодня строится на Дмитровском шоссе, – "Янтарный" – на 12 деревянных домов. Его главное богатство – лес и берег Клязьминского водохранилища. Эти две "составляющие" – лес и вода – пользуются особым спросом потенциального покупателя. А экологически чистый материал (дерево) делает поселок еще более притягательным.

Еще один поселок, расположенный недалеко от воды, – "Резиденция волна", правда, не на Клязьминском, а на Истринском водохранилище. Дома в нем так же деревянные, но из-за того, что поселок находится в 45 км от МКАД, использовать их для постоянного проживания, как в "Янтарном", вряд ли кто-то захочет. Скорее, это второй дом или дача.

Камерный поселок "Чайка" застройщики называют "коллекционным экземпляром". Он расположен на Калужском направлении, в смешанном хвойном лесу на берегу реки Десна. И на продажу выставлены лишь земельные наделы без подряда. В небольших поселках такая практика встречается довольно редко, для застройщиков она крайне невыгодна, зато интересна покупателям. Несколько семей гораздо быстрее освоят свои участки и не устроят долгострой, как это случается в больших поселках, земля в которых продается без подряда.

Строить или не строить?

Останется ли на загородном рынке такое явление, как камерные поселки? Скорее всего, да. Но, возможно, их будет еще меньше, чем сейчас. Любители эксклюзива всегда найдутся. Но, увы, лишь единицы могут за него заплатить.