|
Еще год назад осмотреть одну из главных достопримечательностей ОАЭ можно было лишь со стороны моря: взяв яхту, обойти остров по периметру на довольно почтительном расстоянии. Учитывая масштаб объекта, разглядеть детали было нелегко. Потенциальным покупателям жилья приходилось довольствоваться аэрофотоснимками, которые вывешивал у себя на сайте девелопер проекта – государственная корпорация Nakheel. В марте этого года черновой этап работ, наконец, закончился, и посетить остров – точнее его "ствол" (The Trunk) – теперь может любой желающий. На "ветки" (The Fronds), как и было обещано изначально, пускают только тех, кто приобрел там эксклюзивное жилье. Это район частных резиденций.
По словам бранч-менеджера компании DubaiProperty.ru Михаила Крузова, несмотря на появление новых масштабных проектов на побережье, интерес покупателей к The Palm Jumeirah не падает. Скорее наоборот, актуальность его для инвесторов даже возросла. Нынешней весной "Пальму Джумейра" начали заселять (к примеру, сдан в эксплуатацию комплекс Shoreline Apartments), что вызвало еще больший рост цен. Так, с конца 2006 года квартиры здесь подорожали примерно на 20%. Сейчас апартаменты на "стволе" острова близки по стоимости к жилью в первой линии таких престижных районов побережья, как Dubai Marina и Jumeirah Beach Residence (например, в комплексе The Golden Mile цены стартуют с отметки $380.000).
Еще более эксклюзивный район – опоясывающий остров полумесяц (The Crescent) . Жилье на этой, внешней части "Пальмы" оценивается на 30-40% дороже аналогов на стволе и побережье.
Вообще, не только остров, но и вся Джумейра в целом – это один из самых престижных районов эмирата. Здесь в прибрежной курортной зоне расположена не только огромная резиденция братьев шейха, но и знаменитый комплекс пятизвездных отелей Madinat Jumeirah. Любой проект, в названии которого есть это слово, как правило, априори может считаться элитным. Таких здесь уже достаточно много: это 36 небоскребов Jumeirah Beach Residence, находящихся чуть дальше на запад по побережью (квартиры-студио – от $230.000).
Если удалиться от залива, то там расположены комплекс Jumeirah Lake Towers (квартиры – от $140.000) и поселок Jumeirah Islands (виллы – от $1.400.000) – жилье вокруг искусственных водоемов. Новостью этого года стало решение строить разрешенное к продаже иностранцам жилье непосредственно близ Мадинат Джумейры и резиденции шейхов (комплекс Acacia Avenue, стоимость пока не известна).
По наблюдениям продавцов, у российских покупателей апартаменты пользуются в целом большей популярностью, чем виллы – из-за меньших эксплуатационных расходов. Однако с инвестиционной точки зрения вилла может быть более привлекательна. На той же The Palm Jumeirah отдельно стояще дома за последние полгода подорожали почти на 100%. Конечно, и в Дубае результат зависит от конкретного адреса. На менее популярном острове The Palm Jebel Ali виллы стоят в среднем вдвое дешевле. Такое же соотношение и с остальными районами малоэтажной застройки на побережье. Единственный конкурент джумейрским островным виллам на берегу – это эксклюзивный проект для любителей гольфа Emirate’s Hills (его часто называют "дубайским Беверли-Хиллз"). Здесь частные резиденции, бывает, продаются еще дороже.
По оценкам Михаила Крузова, среди покупателей жилья в Дубае россияне и граждане стран СНГ составляют минимум 10%, по отдельным описанным комплексам их доля еще больше. Мохаммед Бинбрек, исполнительный директор компании Dubai Properties, в свое время привел корреспонденту ДН меньшую цифру: 15% на все СНГ и Западную Европу. В пользу первой версии косвенно свидетельствует формула, по которой сейчас работают дорогие дубайские отели: 10% персонала должны быть русскоговорящими.
Пока строительство в Дубае большей частью не закончено, получить более точные сведения трудно. Застройщики обнародовать такие данные не обязаны, а в реестре Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department) сведения о гражданстве собственников появятся лишь после сдачи объектов в эксплуатацию. В течение ближайшего года будет введено в строй достаточное количество жилья, чтобы получить реальную картину.
Что касается эстетических пристрастий российских покупателей, то традиционной арабской застройки они обычно избегают. Из всего спектра архитектурных стилей (а застройщики предлагают на островах даже стилизованные полинезийские бунгало и индийские дворцы) наши соотечественники отдают предпочтение все-таки модерну и средиземноморской архитектуре. Национальным составом жильцов комплекса россияне, бывает, интересуются, но на выбор этот фактор почти не влияет. Для планирующих в Дубае жить и отдыхать большее значение имеет атмосфера. Если раньше опираться в выборе приходилось исключительно на PR-материалы продавца, то сейчас колорит района уже можно почувствовать самому.
Многие районы "Нового Дубая" полностью застроены и заселены, в частности Spings, Greens, Medows, Emirates Hills, Arabian Ranches, Gardens. Через пару месяцев сдаются в эксплуатацию Jumeirah Beach Residence и International City. Частично застроены и обжиты Dubai Marina и Burj Residence, завершается отделка нескольких башен в Jumairah Lake Towers. Из крупных проектов офисной застройки можно упомянуть башню Saba Tower, где собственники уже сдают площади в аренду.
Интерес российских инвесторов к офисам проявился относительно недавно. Раньше и доступных к продаже иностранцам проектов было немного, и цены по сравнению с жильем в этом сегменте двигались медленнее. Однако в 2006 году произошел почти двукратный рост, вызванный растущими потребностями компаний-арендаторов. 74% ВВП эмирата Дубай сейчас обеспечивает не сырьевой и не промышленный сектора, а разного рода сервис. На волне экономического роста здесь открывается множество новых компаний, в буквальном смысле слова импортируются из разных стран целые коллективы "белых воротничков".
В результате квадратный метр, на который можно поставить рабочий стол, за короткий срок стал приносить собственникам вдвое, втрое больший доход. Если два года назад ставка аренды в одном из бизнес-центров на автомагистрали Шейх Зайед Роуд (идет параллельно морю на расстоянии 1-2 км от берега) составляла $600-700/м2, то сейчас это не менее $2.200-2.600/м2. Считается, что по стоимости аренды офисов Дубай сейчас вышел на третье место в мире после Лондона и Нью-Йорка.
Информация о том, что кто-то из знакомых хорошо заработал на росте рынка в Дубае, иногда приводит россиян к скоропалительным приобретениям. Вариантов предлагаются сотни, и чтобы выбрать один, следует четко сформулировать продавцу свои потребности. Универсальных объектов, которые подходили бы и для быстрой высокодоходной спекуляции, и для инвестирования на долгий срок, да еще и служили бы идеальным сезонным жильем для семьи на случай изменения планов, существовать не может. Для каждого случая есть свои оптимальные временные "точки входа" и "выхода", районы, качественный уровень объектов.
Второй важный момент – выбор компании-девелопера. На взгляд неискушенного покупателя предлагаемые объекты могут не слишком сильно отличаться. Между тем, строить их могут как компании-гиганты с известным региональным именем, так и молодые структуры, для которых это первый-второй объект. Одни застройщики очень придирчиво выбирают партнеров и требуют серьезных объемов продаж для заключения агентского соглашения (наличие в базе российского продавца объектов от Emaar, Damac, Dubai Properties и других крупных структур – положительный знак). Самые мелкие, напротив, рады любому агенту и не расторгают договор даже в случае нулевого объема реализации.
Возможны ли какие-то негативные сценарии? Как и на любом рынке нельзя полностью исключить вариант долгостроя, несоответствия качества продукта заявленному, а в экстремальном случае и банкротства. Однако с покупателями жилья от известных девелоперов, объем вложений которых исчисляется сотнями миллионов долларов, такие неприятности не случались ни разу.
Офисы, которые хорошо продаются
Естественно, рынок откликнулся на дефицит множеством предложений. Офисы хорошо продаются и строятся в Дубае повсюду – и на территории бизнес-парков, и в зонах рекреации. Есть здания как моно-, так и многофункциональные. Смешанная застройка очень распространена: на первых уровнях планируются помещения для розничной торговли, потом идут 20-30 "деловых" этажей, над ними примерно столько же жилых. Венчает башню клубное пространство для жильцов и постояльцев комплекса либо частный пентхаус. Подробно о проектах коммерческой застройки в Дубае наш журнал писал в декабре. Из свежих анонсов по этой теме можно отметить башню Rolex Tower на той же Шейх Зайед Роуд (чикагский архитектурный проект под швейцарским брендом) и проект с японским именем Kaizen One по соседству с престижным жилым районом Jumeirah Vilage. Естественно, не теряет привлекательности и дубайский Манхеттен Business Bay, тоже район смешанной застройки.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май 2007 | № 5 (24) | http://www.d-n.ru/
Ольга ПЕРСИКОВА
|
