КИПР НДС на землю: Terra Incognita

Факты и комментарии

Как известно, с 1 января 2007 года начисляется НДС в размере 15% на все операции, проводимые с любыми типами новых зданий. Новыми считаются те здания, на которые заявления на градостроительство (town planning application) были представлены после 1 апреля 2004 года. Уплачивать налог надлежит одновременно с расплатой по сделке купли-продажи.

Необходимо отметить, что по налоговому законодательству, все торговые операции, равно как любые работы и услуги, совершаемые на территории Кипра, должны облагаться НДС (VAT – Value Added Tax). Однако, согласно закону об НДС, у постоянных владельцев собственности (permanent home owners) есть возможность зачета их затрат – 10% из 15-процентного НДС. Россиян данное правило не касается, однако о нем неплохо узнать жителям прибалтийских стран – зачет налога на добавленную стоимость распространяется на всех граждан ЕС при условии, что купленный дом используется ими как постоянное место жительства (более 185 дней в году). Чтобы вернуть свои законные 10% из 15%, владельцам собственности нужно отвечать многим предварительным условиям, но это не страшно –было бы желание добиться результата.

Начиная с 1 января 2008 года, покупатели земельных участков также будут обязаны выплачивать 15-процентный НДС. Так, если вы соберетесь покупать участок земли по цене 100.000 евро, помните, что общая стоимость покупки составит в следующем году 115.000 евро. Вдобавок ко всему, соответствующие сборы и пошлины будут начисляться исходя не только из суммы стоимости приобретения, но и с учетом НДС. В приведенном случае платить придется из расчета стоимости 115.000 евро.

Представители компании "Антонис Лоизу и партнеры" пытались получить комментарии по предстоящему введению налога на добавленную стоимость у чиновников, ответственных за НДС, однако деталей выяснить не удалось. Пока еще не известно, будет ли НДС налагаться только на освоенные земельные угодья (исключая сельскохозяйственные) на территориях, предназначенных под застройку зданиями, или на все освоенные земли; обложат ли налогом исключительно новые строительные площадки либо все существующие на 01.01.2008 и т. д.

Кипрские чиновники не могут пока что дать никаких ответов, потому что все предложения по данному вопросу находятся в ожидании решения Европейского союза. Но суть грядущих разъяснений не столь важна, необходимо принять во внимание другое: вся тяжесть налогового бремени ляжет на плечи будущих покупателей. И тяжесть эта не так уж мала. Как показывают расчеты, в настоящее время стоимость земли в общей сумме, затрачиваемой на строительство отдельного жилого дома, составляет приблизительно 30%.

Не стоит забывать, что понятие "недвижимость" включает не только квартиры и дома. Определение недвижимого имущества дается в кипрском Законе о недвижимости: проживание, регистрация и оценка (The Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law). Итак, недвижимым имуществом на Кипре является: любая земля, здания или другие сооружения, возведенные на земле или встроенные в другие сооружения, любые деревья и растения, произрастающие на земле, а также их плоды, неделимая доля во владении любым из перечисленного. Так что центральной точкой отсчета всегда является земля – прямым или косвенным образом.

Рассмотрим для наглядности пример. Для удобства расчетов возьмем стандартную квартиру в многоэтажном доме по коммерческой цене 100.000 кипрских фунтов. Что произойдет с ее стоимостью в следующем году?

Стоимость земли – 30,0% от общей суммы
НДС на землю – 15% (+ 4.5 %)
Сборы и пошлины – + 0,3%
Заложенная прибыль застройщика – 20% (+ 0,96%)
Итого – повышение общей стоимости на 5,76%

То есть, после 1 января 2008 года из-за введения НДС на землю коммерческая цена квартиры поднимется до 105.760 кипрских фунтов. Давайте не забывать, что данное увеличение на 5,76% надо совместить с нынешней тенденцией роста стоимости кипрской недвижимости на 6–8%. В результате мы получаем повышение цен более чем на 13%, что составит огромную разницу с предыдущим, 2007 годом.

Результатом станет некоторое снижение спроса как из-за рубежа, так и на местном рынке – соответственно, уровень продаж понизится. Эта ситуация выгодна для тех риэлторов, кто выставляет на продажу недвижимость, построенную так сказать в "до НДСовскую эпоху" – там есть больший резерв для увеличения цены.

Принимая во внимание то, что главной причиной этого постоянного движения по восходящей является стоимость земли, которая дорожает в результате действий риэлторов, придерживающих объекты в надежде на возможность будущих спекуляций, налогообложение такой собственности –единственно правильное решение. Эта идея недавно интенсивно обсуждалась в кипрской прессе. Так, в частности, предлагалось ввести большой налог на неосвоенные земли, владельцы которой были бы вынуждены ее продавать. Нынешняя же ситуация поощряет спекуляцию и удержание земли от продажи.

Что не по карману киприоту, вполне осилит россиянин

Введение НДС на недвижимость может принести ощутимую пользу для государственных финансов, однако, с другой стороны, отрицательно отразится на потенциальных возможностях местных покупателей, особенно молодого поколения. И это несмотря на то, что стоимость кипрской недвижимости относительно низка в сравнении с другими европейскими странами. В этом можно убедиться на примере, в котором взяты средние цифры годового дохода молодой пары. (К сожалению, в таких расчетах трудно ссылаться на средние доходы среднестатистической российской семьи – дистанция между различными слоями населения слишком велика).

Возьмем молодую пару, только начинающую совместную жизнь, которая проживает в окрестностях Лондона и зарабатывает приблизительно 60.000 фунтов стерлингов в год на двоих. Обычная двуспальная квартира (не в центре столицы Великобритании) стоит примерно 240.000 фунтов стерлингов. Точно такая же пара молодоженов на Кипре с общим годовым доходом 18.000 кипрских фунтов должна иметь дело с похожей квартирой ценой в 100.000 кипрских фунтов. То есть, в первом случае расходы британском семейной пары на покупку квартиры составят сумму в 4 годовых дохода, тогда как для кипрской – 5,5 годовых доходов.

Учитывая, что стоимость кипрской недвижимости растет приблизительно на 10% в год, а доходы местного населения где-то на 3%, разрыв между предложением и покупательскими возможностями киприотов становится все больше. Ситуация не совсем здоровая, и правительство Кипра пытается найти выход, предлагая семьям с низким доходом долгосрочные займы на приобретение жилья под невысокий процент. Хотя, конечно, такое решение не может стать "панацеей от бедности".

Так что если вы можете себе позволить прикупить участок земли или новый домик на Кипре – делайте это сейчас. Недвижимость, как известно, почти единственная инвестиция, которая постоянно и гарантированно растет в цене, причем превышающими инфляцию темпами. Этим не могут похвастать даже золото и нефть (см. врезку и таблицу). А сдача своей недвижимости в наем дает источник доходов, превосходящих по размеру стандартные ставки капиталовложений – и рисков при этом куда меньше. Есть над чем задуматься, не правда ли?

Благодарим строительную компанию ANTA за помощь в подготовке материала.

В исследовании Global House Price Index, подготовленном Knight Frank, на регулярной основе оценивается стоимость недвижимости в 32 странах мира. Согласно опубликованному отчету за IV квартал 2006 года, в мире пока еще сохраняется общий рост цен на здания и сооружения. Особенных успехов в этом добилась Прибалтика, где наблюдается увеличение промышленного производства и ожидается скорый переход на евро.

Андреас ХУЛУДИС
глава представительства в России компании Pafilia Property Developers

На сегодняшний день в среднем новостройки на Кипре дорожают на 15% в год, вторичный рынок демонстрирует 10-процентный ценовой прирост. Хотя на нашей памяти есть примеры особо удачных проектов, которые приносили около 22% годовых – например, Royal Gardens в Лимассоле. Стоимость земельных участков также постоянно растет, но, в основном, не в результате спекулятивных действий риэлторов, а по вполне объективным причинам.

Кипр – небольшой остров, земли здесь немного и все наиболее выгодные места уже застроены (для примера можно взять тот же Лимассол, где свободных участков на побережье практически нет). Времена, когда землю по дешевке можно было купить у неосведомленных местных граждан, давно прошли – сегодня сами застройщики приобретают участки по высокой цене. А уж оставшихся свободными крупных участков вдоль берега – вообще единицы, и все они уже находятся в частной собственности у застройщиков.

Безусловно, введение 15-процентного НДС приведет к еще большему подорожанию. И я сомневаюсь, что все без исключения компании начнут проводить точные расчеты, объявляя повышение цены на 5,76% или 6,73%. Крупные, возможно, и начнут, но более мелкие, как это всегда бывает в смутный переходный период, просто возьмут и поднимут цены процентов на 15, а потом будут "оглядываться" на цены крупных застройщиков. Кроме того, на конечной цене домовладений обязательно скажется переход Кипра на наличные евро, намеченный на 1 января 2008 г. Так что в среднем, я думаю, стоит ориентироваться на "компромисс" в виде как минимум 10-процентного прироста цен.

Приведет ли все это к серьезному спаду спроса на кипрскую недвижимость? Не уверен. Во-первых, наверняка сработает психологический момент, который в условиях стабильного спроса (а спрос на недвижимость на Кипре именно таковым и является) срабатывал уже не раз: когда что-то дорожает, его начинают покупать еще охотнее. Во-вторых, в связи с введением евро Кипр обязан будет снизить процентные ставки по банковским кредитам, которые и сегодня-то невысоки, а станут еще меньше. В связи с этим покупательская способность повысится, что непременно скажется на спросе.

Но все-таки тем, кто видит себя в роли земле- или домовладельца на Кипре, стоит поторопиться и использовать нынешний год.