БОЛГАРИЯ -- Болгария в ЕС – и ничего страшного!

В преддверии 1 января 2007 г. – даты присоединения Болгарии к ЕС – профессионалы болгарского рынка Real Estate не скупились на прогнозы на тему: "А как будет дальше?" Большинство сходилось во мнении, что резкого ценового скачка не будет наблюдаться ни в одном сегменте рынка, что главной точкой инвестиционного притяжения по-прежнему будут оставаться земля, дома в коттеджных поселках закрытого типа и качественная недвижимость в районах с развитой инфраструктурой, что приток прямых иностранных инвестиций будет планомерно увеличиваться, равно как и объем нового строительства и выдаваемых в стране ипотечных кредитов.

Особый интерес иностранных покупателей недвижимости вызывало первое заявление, поскольку присоединение к Евросоюзу автоматически означает "подгонку" под евростандарты. То есть, в частности, увеличение цен на стройматериалы и электроэнергию, рост заработной платы и прочие расходы, существенно повышающие себестоимость строительства. По данным некоторых аналитиков, все это в 2007 году может дать болгарской недвижимости как минимум 5-процентную дополнительную ценовую прибавку.

Еще один фактор, непосредственно влияющий на цены, – серьезное увеличение объема выдаваемых в Болгарии ипотечных кредитов. По данным ИА DAILYSTROY, за последние 6 лет объем ипотечного кредитования в стране вырос в 24 раза, и если в 2000 г. доля недвижимости, приобретаемой с помощью ипотеки, составляла лишь 2% рынка, то сегодня почти половина жилья покупается путем оформление ипотечных кредитов. При этом, подчеркивает ИА DAILYSTROY, болгарские банки начали активно работать с нерезидентами: уже в начале 2006 г. примерно 50% всех выданных кредитов на покупку недвижимости приходилось на иностранные физические и юридические лица.

В принципе аналитики оказались правы: резкого скачка цен действительно не наблюдается, хотя некоторые отмечают, что в ряде районов и городов страны рост цен все-таки оказался заметно выше ожидаемого. Но в некоторых местах стоимость квадратного метра даже снижается, что наглядно демонстрирует таблица цен на недвижимость в трех традиционно самых дорогих городах Болгарии: Софии, Бургасе и Варне. В дополнение можно отметить, что, по данным болгарского агентства недвижимости Форос, есть целый список городов, где цены как минимум с марта остаются без изменений. Наример, в Созополе (1.100 евро/м2), Поморие (650 евро/м2), Приморско (850 евро/м2) и т.

Сами болгары также уверены, что еврочленство не привело к серьезному взлету цен на недвижимость в их стране. Например, таково мнение более 30% участников опроса, проведенного по инициативе www.investor.bg. Как незначительное ценовое повышение определили 17% респондентов, еще 22% отметили, что повышение коснулось только определенных районов, а 10% – уверены, что цены на "типовые" квадратные метры будут снижаться или, в лучшем случае, останутся на прежнем уровне, поскольку были искусственно завышены в период перед присоединением Болгарии к ЕС.

Наибольший рост цен на болгарскую недвижимость отмечался в 2003-–2005 гг., и в целом за последние 5–6 лет в отдельных областных центрах они выросли на 150%, а в особо востребованных на все 300%. В 2006 г. ажиотаж несколько спал: специалисты отмечали, что в целом по стране рост цен на жилые объекты составил только 12%. Видимо в этом году получится чуть больше, около 20%. Хотя кое-кто из аналитиков уверяет: софийские, бургасские и варнасские цены подошли к своему "психологическому потолку" и расти дальше им просто некуда. Впрочем, про "психологический потолок" московских цен говорится уже который год, а они, цены, с каждым годом все растут и растут.

Еще один, требующий комментариев факт, наблюдающееся перераспределение интересов инвесторов. Если раньше абсолютными лидерами по части инвестиционной привлекательности считались города-курорты Черноморского побережья (первую очередь Бургас и Варна), то теперь все чаще взгляды покупателей жилья обращаются к горнолыжным курортам, а также к апарт-комплексам, входящим в состав или соседствующим с бальнеологическими курортами.

Отчасти подтверждением этому служит "состав" предложений по Болгарии на стендах компаний, принимающих участие в выставках недвижимости: если раньше это были сплошь Золотые Пески, Солнечный Берег, Созополь и т. д., то теперь пальму первенства с ними делят Пампорово и Банско. В Банско прежде всего благодаря активному интересу со стороны иностранцев – цены на недвижимость уже вплотную приблизились к среднеевропейским: в новых объектах, расположенных на окраине, стоимость квадратного метра сегодня составляет не меньше 1.100 евро, а в новостройках, стоящих "в близост до ски лифта" – рядом с подъемником, то есть в центральной части курорта – стартует с отметки 1.400 евро.

Тут в качестве небольшого отступления уместно заметить: Болгария постепенно теряет, а, может быть, уже потеряла имидж "экономичной страны", что сказывается даже на умонастроениях инвесторов. Нет, жилье здесь по-прежнему много дешевле среднестатистического европейского, и подобрать можно варианты даже категории "эконом-минус". Однако вот какую любопытную "аритмию" отмечают болгарские риэлторы в отношении российских покупателей.

В самом начале, то есть где-то с середины 90-х, наши соотечественники из числа "новых русских" скупали в Болгарии так называемые объекты "люкс" по принципу "понты дороже денег", неважно, что "люксовая вилла" стоит в окружении развалюшек социализма, что при ее строительстве использовались не то чтобы некачественные, но явно недорогие материалы, что ни о какой серьезной инфраструктуре даже речи быть не может – все равно давай. И продавцы "давали", неоправданно загоняя цены на заоблачные высоты. Потом стал набирать силу средний класс, хотя и здорово выбитый из колеи "черным вторником", – дефолтом августа 1998 г. Эта категория покупателей была под стать европейцам, умеющим считать деньги и стремящимся точно понимать, за что они платятся, поэтому основное число сделок совершалось с недорогим жильем или так называемыми "объектами для семейного бизнеса". Но сегодня наблюдается резкий всплеск интереса россиян к элитной недвижимости, цены на которую перешагивают порог $400.000. И во многом, по мнению специалистов, это связано именно с изменением имиджа Болгарии, как на международном туристическом рынке, так и на рынке Real Estate.

Предложениями о приобретении жилья вблизи болгарских бальнеокурортов россияне пока не избалованы. Зато крупные российские владельцы капиталов вполне оценили привлекательность этого направления, в последнее время ставшего для болгар практически приоритетным. (О том, какие заманчивые перспективы открывает перед иностранными инвесторами бальнеологическая сфера Болгарии, ДН подробно рассказывал в №4(14) за апрель/май 2006 г.).

Еще одной сферой выгодных капиталовложений сегодня является сфера коммерческой недвижимости. Согласно данным исследования Cushman & Wakefield, по объему торговых площадей, запланированных к введению в строй в 2007–2008 гг., Болгария со своим показателем 272.000 м2 занимает в Европе только 17-е место, меж тем как потребность в таких площадях гораздо больше. Обеспеченность офисными площадями здесь также почти втрое ниже, чем в среднем по Европе, а ведь в связи с вступлением страны в ЕС спрос на офисную недвижимость будет только расти. Неслучайно София на сегодняшний день занимает первую строчку в классификации "Самая выгодная инвестиция в офисы в Европе". И если рост цен на жилую недвижимость прогнозируется, как уже отмечалось, в районе 20%, то на офисную – в районе 30–40%, а то и больше.