УКРАИНА Автономия по-крымски

Крым, хотя и ближнее, но все же зарубежье. Сегодня ему приходится конкурировать за деньги российских частных инвесторов не только с Сочи, но и с более развитыми курортами зарубежья дальнего. И все чаще курорты полуострова это соревнование выигрывают. 40% строящегося здесь жилья раскупают граждане России. И чем недвижимость дороже, тем эта доля больше.

У Крыма есть недостатки в принципе преодолимые и потому временные. Да, качественный сервис доступен пока не везде, концентрируясь в основном в оазисах частных мини-гостиниц и немногочисленных элитных жилых комплексов. Да, хорошее жилье у моря и прибрежная земля стоят дорого относительно некоторых конкурирующих курортов (от $3.000/м2 и от $10.000/сотка). С одной стороны, бесподобная природа, редкий по характеристикам климат южного берега Крыма, с другой – крайний дефицит пригодных под застройку участков гарантированно сделают их еще дороже (прогноз для вторичного рынка до конца 2007 года – минимум 15%; строящиеся объекты за год дорожают раза в полтора).

Физически свободной земли на ЮБК много. Но почти все "зеленые зоны" относятся к Ялтинскому горно-лесному заповеднику, а склоны гор зачастую непригодны для строительства – из-за крутизны. В прошлом было несколько скандальных историй, когда известные лица политики и бизнеса пытались расположиться в сердце природоохранных территорий с коммерческими проектами и частными резиденциями. Однако, к чести крымской общественности, уникальную натуру в жертву не принесли.

Лучшие участки из доступных – на границах Массандровского и Ливадийского парков, близ старинных дворянских усадеб – в последние два года активно разбирались застройщиками под возведение элитного жилья (за некоторыми проектами стоят российские инвесторы). Но избыток хороших предложений рынку не грозит. Практические все комплексы высокого уровня имеют ограниченную этажность. Большая часть новой застройки близ моря – это 6–10 этажей с учетом пентхаусов, в редких случаях – до 16 уровней. В среднем комплексе, который претендует на "элиту", всего 28–50 квартир, максимум, который насчитали по просьбе корреспондента ДН риэлторы, – 230 квартир (да и это скорее "эконом+").

Самые состоятельные покупатели, приезжая в уникальное место, хотят иметь и уникальную квартиру. Поэтому, по совету московских продавцов жилья класса "люкс", крымские застройщики, бывало, шли на уменьшение первоначально запланированного количества апартаментов в пользу значительного увеличения их площади.

По мере того как на рынке анонсируются новые качественные объекты, фактор дефицита земли неизбежно давит на сознание потенциальных покупателей. Престижных адресов больше не становится, хороших видов тоже. Сейчас ценовым полюсом полуострова является Ялта, где стоимость жилья в новостройках – самая высокая на ЮБК. В центре города квадратный метр стоит в среднем $2.000–6.000, что вполне сопоставимо со стоимостью недвижимости в историческом центре Киева. Не так давно строящиеся квартиры в небольшом здании на берегу моря почти без инфраструктуры и с видом на краны и баржи Ялтинского порта были распроданы по цене $5.000/м2. На окраинах города квадратный метр на вторичном рынке пока стоит в пределах $1.000–2.000.

Ялта и Алушта в смысле инфраструктуры наиболее развиты: рестораны и ночные клубы высокого уровня, аквапарки, развлекательные комплексы делают их предпочтительными для многих гостей курорта по сравнению с тем же Гурзуфом или Малым Маяком. Ассортимент развлечений в поселках ỳже, а 20 минут на машине ради ужина в хорошем ресторане или просто вечерней прогулки по благоустроенной набережной Ялты – все же далековато.

Впрочем поселки часто востребованы у людей, ищущих уединения и тишины: например, жилье в Гаспре россияне с удовольствием приобретают для отдыха родителей-пенсионеров. А в Гурзуф охотно едут семьи: название поселка для всех прочно ассоциируется с качественным детским отдыхом благодаря "Артеку". Российский покупатель вообще очень чувствителен к "историческим" топонимам. По словам риэлторов, вопросы типа "А видно ли из окна Ласточкино гнездо?" некоторые покупатели задают прежде, чем поинтересоваться прочими характеристиками квартиры.

К идее покупки городского жилья или апартаментов (квартир с обслуживанием) как его разновидности многие россияне приходят после неудачных попыток приобрести или построить частный дом. Решение вопросов с обслуживанием, коммуникациями, охраной жилья, а также "подводные камни", связанные с историей земельного участка, оказываются ни к чему людям, большую часть года живущим за тысячу километров от потенциальной крымской дачи.

Централизованные коттеджные поселки в Крыму строятся, но гораздо реже, чем комплексы апартаментов: спрос в несколько раз ниже. К недостаткам существующих коттеджных поселков специалисты относят излишне гибкие сроки отделки. Первым собственникам-новоселам зачастую приходится еще несколько лет жить на стройке при отсутствии каких-либо соседей. Это способно отпугнуть даже тех, кто изначально декларировал уединение главным приоритетом. Тем не менее удачные примеры тоже есть: одна из московских риэлторских компаний в скором времени собирается предложить московским покупателям коттеджи на охраняемой территории в Ливадии.

Апартаменты в Крыму, в отличие от средиземноморской практики, обычно сдаются под "чистовую отделку". Но некоторые продавцы прописывают в договоре с покупателем необходимость сделать ремонт в оговоренный срок – скажем, в течение 6–8 месяцев после сдачи в эксплуатацию. Покупателей эксклюзивного жилья могут даже обязать пользоваться услугами определенного подрядчика.

Важным фактором ценообразования в сегменте элитной недвижимости, кроме качества строительства и места (расположение по отношению к морю, горам, центру, транспортным магистралям), являются видовые характеристики. Вид на волны из окна может стоить в полтора раза выше, чем самый живописный, но не "морской" вид. С каждым этажом цена увеличивается: чем более панорамная картина открывается с верхних уровней, тем выше цена.

Независимость комплекса от городской инфраструктуры так же существенно поднимает ставки. Степень такой автономии может быть различна: от наличия службы сервиса и детской площадки до собственных магазинов, SPA-центров, ресторанов и прачечных-химчисток. Важной невидимой частью этого "айсберга" являются собственные котельные, трансформаторные подстанции, резервуары с достаточным запасом воды, позволяющие жильцам не зависеть полностью от городских коммунальных служб.

От конкретного набора услуг, естественно, рассчитывается и размер сервисных платежей. Где-то это фиксированная цена с м2 (в среднем $1–2), в других случаях – компания-менеджер устанавливает гибкую схему оплаты. На выбор собственнику предлагается несколько пакетов – в зависимости от конкретного срока пребывания семьи на курорте, использования апартаментов для сдачи в аренду и так далее.
В любом случае специалисты советуют либо убедиться, что компания монтирует счетчики на коммуникации, либо установить их за свой счет. При постоянном росте цен на ресурсы в Украине это существенно снизит уровень затрат на квартиру, пребывание в которой ограничивается лишь сезонным отдыхом.

ДОРОГА НА КРЫМСКУЮ ДАЧУ
Авиаперелет регулярным авиарейсом по маршруту Москва-Симферополь круглогодично, а также Москва-Бельбек (под Севастополем) в летний период. Время в пути – 1 час 50 мин.
Оба аэропорта принимают частные самолеты. Заказ прилета через VIP-зал аэропорта Симферополя (микроавтобус к трапу, минимум пограничных формальностей, напитки) обойдется около $60 с человека.
Подача такси с водителем и доставка до побережья – от $80 до $160 в зависимости от класса автомобиля. Время в пути – 40-50 мин. В будущем Министерство транспорта Украины планирует организовать вертолетную доставку пассажиров из обоих аэропортов. В этом случае дорога на ЮБК будет занимать не более 10 мин.

Елена НЕКРЫТОВА
менеджер проектов курортной недвижимости агентства элитной недвижимости "Новое Качество" (Москва)
За последние 2-3 года значительно увеличился интерес российских покупателей к недвижимости в Крыму. Это связано не только с роскошной природой и мягким климатом, но и с высокой ликвидностью курортной недвижимости. Так, с 2005 по 2006 год цены на курортную недвижимость южного берега Крыма увеличились в среднем на 80%. С июня 2006 по март 2007 года рост цен составил 50%.

Большим спросом пользуются апартаменты в жилых комплексах. Из наиболее популярных - пляжный комплекс "Лагуна", расположенный в Гурзуфе, на первой линии собственного полукилометрового пляжа. Комплекс очень удобен для отдыха на море, занятий водными видами спорта, навигации на морских суднах, имеет собственный причал для яхт.

Парки и рестораны, бассейны с подогреваемой морской водой, фитнесс-центр, собственная прогулочная набережная с пальмами — все это круглый год призвано радовать владельцев. Комплекс не только удобен для отдыха, но и является выгодным объектом для инвестиций. С начала 2007 года цена за м2 в комплексе увеличилась на 20%, а прогнозируемый рост цен на конец года составляет около 60%. Это обусловлено увеличением спроса, а также ростом цен на недвижимость южного побережья Крыма.

Комплекс будет обслуживаться управляющей компанией, которая предоставляет услуги по сдаче апартаментов в аренду. Приблизительные арендные цены на апартаменты в подобных комплексах составляют $200-300 в сутки.