ТЕНДЕНЦИИ -- Элитное жилье экономкласса, или Как вам это понравится

Дом за $50 000 000: "премиум-", de luxe или "элит-" В вопросах классификации загородного рынка недвижимости у его игроков никогда не было единого мнения на этот счет. Да, сущест-вовала (и по сей день существует) общепризнанная разбивка на три класса жилья: "эконом-", "бизнес-" и "элит-", который также называ-ли либо de luxe, либо "премиум-". Однако каждый застройщик сам оп-ределял, к какому типу жилья отнести возводимый им коттедж.

Конечно, дом в 150 м2 на участке в 6 соток и в 100 километрах от Москвы вряд ли кто осмелился бы отнести к классу "премиум-". Но ситуации, когда практически зеркально похожие дома разными ком-паниями классифицировались по-своему, возникали часто. Можно ли дом за $800.000, расположенный в коттеджном поселке на Калужском шоссе, отнести к категории "бизнес-", или это все же "премиум-"? Конечно, знающие люди – профессионалы рынка – скажут, что дано слишком мало сведений, чтобы точно определить, к какой категории отнести данный объект. И, тем не менее, 2-3 года назад указанная цифра точно говорила о том, что коттедж балансирует между двумя классами – "бизнес-" и de luxe.

Сегодня, в апреле 2007 года, даже ведущие аналитики загород-ного рынка, собаку съевшие на составлении разного рода таблиц и гра-фиков, затруднятся с классификацией такого дома. Только за прошлый года, в зависимости от конкретного объекта, цены выросли от 20% до 70%. Если минимальная цена начинается в районе $100 000, то для максимальной и $30 000 000 – не предел. В такой ситуации принятая классификация уже не позволяет свободно ориентироваться в рынке предложений.

Что делать в сложившихся обстоятельствах? Застройщики и продавцы решили не ждать "милости от природы" и сами начали классифицировать собственные (а заодно и чужие объекты). В конце прошлого года со своей классификацией вышла компания "Терра-Недвижимость", специализирующаяся на продаже элитного жилья на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Главным критерием при-надлежности к тому или иному классу специалисты компании заявили цену, и потому разделили рынок на 7 сегментов. К экономклассу отне-сли коттеджи стоимостью от $250 000 до $450 000, к классу "эконом+" - дома стоимостью от $500 000 до $900 000, к категории бизнес-класс –только то жилье, цена на которое находится в пределах от $1000000 до $1 900 000, а "бизнес+" уже несколько выше – от $2 000 000 до $2 900 000. Верхний сегмент, именуемый прежде либо "элит-", либо de luxe, либо "премиум-", вообще разбили на 3 категории: к "премиуму-" от-несли особняки стоимостью от $3 000000 до $4 900 000, к "элит-" или de luxe – виллы стоимостью от $5 000 000 до $10 000 000, и к "эксклю-зиву" - замки, выставленные на продажу по цене от $10 000 000. Вся эта классификация, по заверению представителей компании, была со-ставлена на основе постоянного мониторинга рынка основных под-московных направлений и ряда консалтинговых проектов, выполнен-ных за период с 2003 по 2006 год.

И здесь возникает резонный вопрос: к какой категории отнести дома стоимостью от $80 000? К счастью, для большинства потенци-альных покупателей это не абстрактный пример – такие предложения еще можно встретить на загородном рынке, в частности, в поселке "Залесье" на Ярославском шоссе. "Эконом-" - или? "Терра-Недвижимость" не работает с подобной категорией домов, и видимо, поэтому в своей классификации упустила этот момент.

Зато не остались без внимания к этой категории в компании RODEX GROUP. Ее специалисты также изучили ситуацию на заго-родном рынке и в середине февраля этого года, в рамках деловой про-граммы XVI выставки "ДОМЭКСПО" представили свою классифика-цию. В первую очередь они предложили разделить рынок загородной недвижимости на две большие категории: коттеджные поселки для по-стоянного проживания и коттеджные поселки для временного прожи-вания. И только после этого разделить каждую из этих двух групп на три подгруппы: "эконом-", "бизнес-" и "элит-". Причем по каждому сегменту в RODEX GROUP дали четкую расшифровку критериев, и не только ценовых. Так, по мнению компании, в поселках для постоянно-го проживания к "экономклассу" можно отнести дома (в основном та-унхаусы), расположенные не дальше 25 км от Москвы площадью от 130 м2 до 300 м2, стоящие на участках от 2 до 6 соток, стоимостью от $250 000 до $350 000. Километраж от МКАД в поселках "бизнес-класса" - от 15 до 40, правда жилье в большинстве своем – отдельно стоящие коттеджи площадью 250-500 м2, на участках от 20 соток, по цене от $500 000 до $1 000 000. Классифицировать "элитку" для по-стоянного проживания оказалось чуть сложнее, и все из-за широкого разброса цен. Поэтому ее в этом сегменте также разделили на две ка-тегории: "премиум-" и de luxe. К первой категории отнесли дома, рас-положенные на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском и Минском шоссе в 10 км от МКАД, ко второй – de luxe – коттеджи на Новорижском, Калужском и Дмитровском, но уже в радиусе 30 км. А ценовая категория – свыше $1 000 000.

Судя по классификации компании RODEX GROUP, для домов класса "элит-" для сезонного проживания не имеет значение их уда-ленность от Москвы. Основополагающими здесь являются природные характеристики того участка, где они возведены: лесные массивы, бе-рег водохранилища, крупные наделы земли. В "бизнес-" и "эконом-" классах этой категории стоимость домов несколько ниже, чем в особ-няках для постоянного проживания: в бизнес-классе – от $250 000 до $400 000, в экономклассе – от $100 000 до $250 000.

Несмотря на несколько различающуюся классификацию рынка загородной недвижимости, у двух компаний есть одна общая черта: каждая из них специализируется в определенном сегменте рынка. Компания "Терра-Недвижимость" занимается, если обобщить, в ос-новном дорогой недвижимостью, а RODEX GROUP строит поселки экономкласса для дачного проживания и "бизнес-" - для постоянного. Отсюда и такое понятное различие.

ДН не претендует на истину в последней инстанции, но по-скольку не первый год занимается изучением рынка загородной не-движимости и является сторонним и независимым наблюдателем, представляет свое видение классификации. Кому-то она, возможно, покажется громоздкой, кому-то нет. Мы же в первую очередь при ее составлении ориентировались на тех продавцов, которые работают во всех сегментах загородного рынка.

Вот уже более 10 лет в Подмосковье идет бурное строительство загородного жилья, и в первую очередь – коттеджных поселков. И все это время огромная территория застройки разделена на несколько час-тей, практически равных числу шоссе, расходящихся от Москвы в об-ласть: Киевское, Калужское, Минское и т. д. Да и первый вопрос, ко-торый риэлторы задают потенциальному покупателю, касается как раз направления, на котором человек собирается жить. Так что основное разделение территории уже произошло. Что предлагает ДН? Сегмен-тировать отдельно взятые направления, разделив весь рынок их пред-ложений на три привычных класса: "эконом-", "бизнес-" и "элит-".

Почему именно так? Например, Рублево-Успенское направление уже давно считается элитарным. Все дома, которые там возводятся, продаются больше чем за $1 000 000. Здесь сотка земли в удаленности 15 км от МКАД стоит в среднем $100 000, а цены на особняки начи-наются от $3 000 000 и доходят до $50 000 000. Ориентируясь на об-щепринятую классификацию, понять структурную разницу между "рублевским" домом за $10 000 000 и за $20 000 000 невозможно.

В тоже время на Горьковском шоссе ни одному инвестору и в голову не придет строить дома стоимостью несколько миллионов дол-ларов – слишком долго и мучительно придется искать для них покупа-теля. Классифицировать "горьковские" поселки, тем не менее, можно и нужно, только классификация, имеющая "за спиной" Рублево-Успенское или Новорижское шоссе, окажется невнятной, поскольку зачем же сравнивать заведомо несравнимые вещи.

Или возьмем, к примеру, поселки на Дмитровском шоссе. В об-щепринятой классификации важную роль играет расстояние до МКАД, однако именно на Дмитровке ситуация особая: самые дорогие поселки здесь возводят в 25 км от Москвы, на берегах водохранилищ, а в 2 км от Московской кольцевой строят таунхаусы, во все времена считавшиеся недорогим жильем. (В последнее время некоторые за-стройщики пытаются изменить ситуацию и выводят на рынок проекты таунхаусов, больше похожих на дворцы. Однако попытки эти пока единичны и не носят системного характера).

Одним словом, у каждого направления есть свои особенности, а измерять некую среднюю температуру по больнице всегда довольно сложно. Поэтому ДН и предлагает: классифицировать поселки на каж-дом отдельно взятом направлении (в редких случаях объединяя их), таким образом перестать сравнивать Рублевку с Рязанкой, а соотно-сить один "рублевский" поселок с другим "рублевским" же, "ново-рижский" - с "новорижским" и т. д. Это, в частности, позволит при классификации уйти от понятия элитное (модное, престижное и т. д.) и неэлитное направление, и уделить больше внимания качеству архитек-турного проекта и самого строительства, набору предлагаемых посел-ком услуг, работе управляющей компании – словом, всему тому, что в огромной степени определяет, соответствует ли поселок заявленному застройщиками классу.

Данное предложение выводится на рынок в качестве витающей в воздухе идеи. А идеи требуют обсуждения, которое ДН надеется раз-вернуть на страницах следующих номеров.