ИНСТРУКЦИИ -- Кредит на недострой

Новостройка, несмотря на все связанные с ней риски, в глазах покупателей является жильем привлекательным по простой причине – более низкой, чем на вторичном рынке, цены. Однако эта привлекательность оказывается под вопросом, стоит только перейти из разряда "простых" покупателей в категорию кандидатов в ипотечные заемщики. В структуре выданных кредитов на жилье новостройки занимают всего 10–20%, несмотря на большой интерес к ним. Об этом надо помнить тем, кто, несмотря ни на что, намерен купить квартиру на этапе строительства с помощью заемных средств.

Виртуальная реальность

Примерно половина работающих на московском рынке банков заявляют о своей готовности кредитовать покупку недвижимости в доме на этапе строительства. Однако если попытаться такой кредит получить, то станет очевидно, что на самом деле банков, которые толерантно относятся к новостройкам, очень немного. Препятствуют такой терпимости две причины.

Первая причина – юридического характера. Ипотека, согласно законодательству, представляет собой залог недвижимости. В случае же покупки жилья в кредит на этапе строительства ипотеки в силу закона не наступает: недвижимость как таковая появится там только после государственной регистрации, и пока что залогом могут выступать только права требования по инвестиционному договору. Между тем в Москве за редким исключением невозможно найти застройщика, который бы продавал квартиры в своем объекте согласно требованиям закона 214 ФЗ, по договору долевого участия. И, если покупатель соглашается в качестве документально подтвержденного права на приобретенную им недвижимость на этапе строительства получить, допустим, вексель, то банк такого рода бумаги в качестве залога не примет. Не будет он рассматривать, например, и предварительный договор купли – продажи.

Вторая причина носит характер фактический. Нынешний рынок новостроек – та сфера, где по определению нет ничего, в чем можно было бы быть уверенным. "Заслуженный", казалось бы, девелопер, за плечами которого не один миллион возведенных квадратных метров, строит объект на неоформленном участке земли, по нескольку лет не может ввести дом в эксплуатацию и передать покупателям законное право собственности, ну а о срывах сроков строительства и говорить не приходится. Хорошим тоном считается, если даже приближенный к столичным властям застройщик заканчивает работы на объекте через полгода после обещанного срока. Что такое в этой ситуации моветон – лучше и не думать…

Несмотря на то что банки в качестве основной "гарантии" по кредиту рассматривают самого заемщика, его стабильное материальное положение и готовность исправно платить по кредиту, от пристального изучения объекта залога они тоже не отказываются. Поэтому квартира, которая может и не появиться (а если и появится, то значительно позже ожидаемого) в качестве залога их мало привлекает.

Некоторые банки, стремясь минимизировать свои риски, начинают кредитовать покупку недвижимости в новостройке лишь после того момента, как строительство дома дойдет до определенной стадии (как правило, в таких случаях стадия устанавливается в 30–50% готовности). Банками применяются и другие способы обезопасить себя – например, обязательное страхование заемщиком финансовых рисков. Это означает: если квартира не перейдет из виртуальной стадии в реальную, то банк все-таки сможет получить свои кредитные деньги назад. В частности, такое требование выдвигает Национальная Ипотечная компания.

И, наконец, практически повсеместно банк устанавливает разные процентные ставки: одну повышенную – на период строительства, до регистрации права собственности, другую, соответствующую ставкам по кредитам покупке жилья на вторичном рынке, – после оформления квартиры в залог. Заемщику надо не забывать о том, что он может гасить кредит по повышенной ставке гораздо дольше, чем он планировал вначале. В Москве жильцы множества домов (которые были построены и весьма уважаемыми девелоперами) в течение нескольких лет после окончания строительства и заселения продолжают ждать оформление права собственности на квартиру.

План действий

Самый надежный путь получения кредита на строящийся дом заключается в двух этапах: сначала заемщик находит банк, условия которого его устраивают, потом изучает список тех объектов, с которыми работает банк. Можно поступить и наоборот – сначала найти новостройку, потом поинтересоваться списком тех банков, которые выдают ипотечный кредит под залог строящегося там жилья.

А вот искать банк, который возьмется работать с совершенно "посторонней" ему новостройкой, не стоит. В лучшем случае, процесс андеррайтинга новостройки займет от двух недель до полутора месяцев (экспертиза застройщика и его объектов занимает гораздо больше времени, чем проверка заемщика), в худшем случае – заемщик ничего, кроме отказа, не получит. Будет ли забронированная квартира "ждать" заемщика все это время? Вопрос риторический. При этом заемщику надо знать, что условия андеррайтинга новостройки ему придется обеспечить самостоятельно. Это означает, что ему надо будет своими силами добывать все необходимые для этого документы, а застройщик вовсе не обязательно готов их предоставить. Среди необходимых бумаг: разрешение на строительство, инвестиционный договор, право аренды (или любое другое право) застройщика на участок земли, подтверждающий предоставление земельного участка под строительство документ от властей, учредительные документы. Здесь надо не забывать, что многие застройщики продают квартиры не напрямую, от собственного имени, а через посредство "карманных" фирм; в этом случае пакет документов придется собирать по каждому из них. И, чем длиннее будет эта цепочка, тем меньше шансов, что банк согласится принять такую квартиру в качестве залога. Чтобы заранее оценить степень успеха, стоит раздобыть у застройщика текст предлагаемого им договора и проконсультироваться с банком.

Кроме того, застройщики часто не проявляют никакого желания связываться с банком. Ведь это требует от них, например, указания в договоре полной суммы стоимости квартиры (что указывается далеко не всегда) или согласие с тем текстом трехстороннего договора, который надо будет подписать в процессе сделки. Шансы "уломать" банк у заемщика очень и очень малы.

Конечно, история знает случаи, когда заемщикам удавалось-таки получить кредит на покупку квартиры в "посторонней" новостройке. Такие кредиты выдают, в частности, Сбербанк, Газпромбанк, Абсолют Банк. Но процент таких удачных сделок крайне низок, и банкиры публично признаются в своем прохладном отношении к первичному рынку жилья.

Тесные взаимоотношения

Гораздо больше шансов на успех будет у заемщика, если он обратится за кредитом в банк, который уже "дружит" с тем или иным застройщиком. Причины такой дружбы могут быть разными: например, кредитная организация финансирует строительство всех или некоторых объектов застройщика или находится в составе того же холдинга, что и застройщик. И таким образом не только сводит к минимуму свои риски, но и получает дополнительную выгоду от подобных заемщиков. В таком случае условия по кредиту могут быть весьма привлекательными, и не только в части процентных ставок или других специфически "ипотечных" условий. Например, не так давно заемщики банка "Зенит" могли купить квартиру в одной из новостроек компании "М.О.Р.Е.-Плаза" по цене $3.500 за квадратный метр, притом, что для обычных покупателей цена была на $400 выше. Кроме того, им предлагалась единая ставка и на этапе строительства, и после его окончания. И это не единичный случай. Условия по кредиту в таких случаях бывают гораздо более "человечными", чем обычно.

Кроме того, "дружба" между банком и застройщиком может начаться по инициативе одной или другой стороны. В последнее время застройщики стали куда активнее, чем раньше, обращаться в банки с намерением объединить свои усилия в борьбе за клиента. Впрочем, кто первый из них ни протянул бы руку с предложением о сотрудничестве, заемщику не столь важно, зато для него существенно то, что семь кругов ада со сбором документов ему проходить не придется – документы уже в банке, они просмотрены, а объекты одобрены. Отрадно и то, что в этом случае "амнистию" в глазах банка получают новостройки, квартиры в которых продаются по вексельной схеме. Например, Росбанк кредитует объекты СУ-155, которая предлагает покупателям как раз вексели.

Есть и еще один вариант в запасе, рассчитанный на волю случая, но, тем не менее, работающий: заемщику необходимо выяснить в банке, не было ли уже там случая рассмотрения интересующего его объекта произошедшего по инициативе его "коллеги", такого же заемщика. Если по новостройке и ее "автору" были собраны документы, а дом одобрен, то последующее рассмотрение не понадобится.

Кредит отличный… от других

По сравнению с кредитом на жилье на вторичном рынке у ипотеки новостроек есть, пожалуй, всего одно "финансовое" преимущество – отсутствует необходимость страховать так называемый титул, которого еще в природе не существует (правда, при обязательном страховании инвестиционных рисков это преимущество отсутствует, да и сегодня далеко не все банки требуют страховать титул). Во всем остальном – сравнения явно не в пользу новостроек. Заемщику приходится выбирать из меньшего числа банков, поэтому, в частности, может не удастся сотрудничество со своим "зарплатным" банком, где таким клиентам предоставляют более выгодные, чем всем прочим, условия.

За редким исключением (например, в Сбербанке) ставки по кредиту на этапе строительства жилья выше ставок, которые будут действовать после оформления права собственности. Разница составляет в среднем 2,5–3%, но местами колеблется от 1% до 6,5% (что, к слову, свидетельствует не об оценке банком инвестиционных рисков, а о величине "базовой" ставки: чем она ниже, тем разница больше). Встречаются и курьезные схемы противоположного характера. Так, Банк Жилищного Финансирования, который входит в группу компаний "ПИК", предлагает на период строительства, напротив, пониженные ставки, а после получения банком закладной – повышенные. Объяснятся это тем, что первый этап является, по сути, рассрочкой на время строительства (только с начислением процентов), а второй этап, в отличие от первого, может длиться до 25 лет.