ВАШ СЛУЧАЙ -- Официальный брак = большой кредит

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры, на которую следует ориентироваться, составляет около $130.000. Получение ипотечного кредита влечет за собой дополнительные расходы, в том числе на оценку, страховку, государственную регистрацию, комиссию банка за выдачу кредита, риэлторские услуги, аренду депозитария банка. Рекомендую отложить на них как минимум $7.000. Таким образом, от имеющихся собственных средств этой семьи ($20.000) останется $13.000, то есть примерно 10% от стоимости квартиры.

Поэтому будем ориентироваться на программы тех банков, где первоначальный взнос не превышает как раз 10% от стоимости квартиры.

Поскольку задачу семья поставила конкретную: купить квартиру в Москве, то придется ориентироваться на длительные сроки кредитования (25–30 лет), чтобы размер кредита был больше. Чем больше срок кредита, тем на больший размер кредита можно рассчитывать. Объясняется это просто: кредит нужно возвращать. Представьте, что $120.000 нужно вернуть за 1 год. В этом случае возвращать в месяц нужно по $10.000. Какой доход нужно иметь, чтобы это стало возможным? И прибавьте еще проценты, которые придется платить за пользование кредитом.

Если же $120.000 требуется вернуть за 20 лет, то ежемесячный платеж составит $500 в месяц + проценты.

Процентная ставка по кредиту зависит от способа подтверждения доходов заемщиков: если они официальные и проходят по форме 2-НДФЛ, то процентная ставка меньше; если по "форме банка" – процентная ставка обычно больше. Размер кредита зависит также от принятого в банке соотношения платеж/доход.

Если учитывать совокупный доход семьи, то процентная ставка составит около 11% годовых в долларах, поскольку доход гражданской супруги не подтверждается по 2-НДФЛ. Если доход подтверждался бы справкой 2-НДФЛ, и были бы оформлены брачные отношения, то можно было бы рассчитывать на 9,5–10% годовых в валюте.

Удовлетворить все пожелания этой семьи – проблематично, поэтому чем-то придется "пожертвовать".

Есть несколько вариантов:
1. Учитывать совокупный доход и не оформлять официальный брак.
Совокупный доход супругов в гражданском браке могут учесть лишь единицы банков: например, Собинбанк, Судостроительный банк, Желдорбанк.

Если обратиться в Судостроительный банк, то максимальный размер кредита может составить $109.000, а процентная ставка – 11% годовых.

Этого кредита не хватит на покупку квартиры в Москве, придется выбирать квартиру в ближайшем Подмосковье. Примерно та же сумма кредита и та же процентная ставка ожидает заемщиков в Собинбанке. В Желдорбанке доходы гражданских супругов рассмотреть смогут, но, в любом случае, квартира может быть оформлена только на кого-либо одного, если заемщики не состоят в официальном браке.

2. Единственным заемщиком выступает супруг, и квартира оформляется только на него. Несмотря на то что доход супруга – $1.600 (что меньше, чем совокупный доход семьи в $2.100), максимальный размер кредита может составить до $120.000. В этом случае можно сэкономить на процентной ставке – она составит примерно 11% годовых. Главный минус заключается в том, что никаких прав у супруги на приобретенную квартиру не будет. И если эта семья распадется, то квартира останется в собственности супруга.

Вы обратили внимание, что при меньшем размере дохода можно получить больший размер кредита? Это не ошибка. Причин, почему так получилось, – три:

- при выдаче кредита учитывается состав семьи и то, что каждый член семьи "хочет кушать". В первом варианте кредит выдается на двоих. В расчет принимаются не только их доходы, но и расходы, тогда как во втором случае учитываются доходы и расходы лишь одного заемщика. Расходы "гражданской супруги" не учитываются.

- Более низкая процентная ставка позволяет меньшую часть ежемесячного платежа банку тратить на уплату процентов по кредиту и больше средств, чем в первом варианте, направлять на погашение долга.

- В каждом банке принято свое соотношение платежа/дохода. Чем это соотношение выше (то есть, чем большую часть своих доходов человек может направлять на погашение платежей по кредиту, тем больше будет размер кредита). Во втором случае у заемщиков есть выбор среди банков с более высоким соотношением "платеж/доход".

3. Выбор банков значительно расширится, и необходимая сумма кредита будет больше, если супруги оформят отношения. Выигрыш по размеру кредита в этом случае будет существенный

– до $143.000 при процентной ставке 11% годовых. Больший размер кредита позволит рассчитывать на большую и лучшую квартиру, а супруга будет защищена. В случае развода (не дай бог, конечно) она сможет претендовать на половину квартиры на законных основаниях, независимо от того, на кого квартира будет оформлена – на двоих или на кого-то одного. Однако имеет смысл оформить квартиру именно на мужа. Это выгодно для получения имущественного налогового вычета, предусмотренного статьей 220 налогового кодекса РФ.