СРЕНДНИЙ КЛАСС -- Сегодня и завтра

ДН решил узнать, что девелоперы думают о дальнейшем развитии жилья бизнес-класса в Москве. Алексей БЕЛОУСОВ, коммерческий директор компании "Капитал Груп", рассказал нам…

…о высоте

Есть общая для всех стран тенденция: города растут вверх. Хотим мы этого или не хотим, но потребность в высотном строительстве объективна. Это продиктовано в том числе и отсутствием земельных участков под застройку. Есть понятие экономики проекта – девелопер вынужден выжать из проекта все. У вас есть некоторый объем, и вопрос в том, как его распределить. Либо вы "размазываете" его по всему участку, либо стараетесь выйти вверх, по максимуму дав будущим жильцам возможность иметь некую приватную зону – то есть то, что в моем детстве называлось "двором".

…о приватности

Даже у многоквартирного высотного здания может быть свой двор. Начиная с нашего первого жилого проекта на улице Климашкина, мы делаем внутреннюю придомовую территорию обособленной – как правило, дворовая плита приподнята на уровень нескольких метров по отношению к земле. Например, в "Аэробусе" эта приватная зона находится примерно на уровне третьего этажа. Таким образом вы совершенно спокойно можете отпустить ребенка одного гулять во дворе. В моем понимании эта приватность придомовой территории является той опцией, которая необходима для продукта завтрашнего дня.

…о качестве жизни

Интересно, что практика предоставления жильцам дома своей приватной территории изначально появилась в другом сегменте жилья. Мы видим, как постепенно из элитного сегмента в жилье бизнес-класса проникают те или иные опции – в частности, нестандартное архитектурное решение или панорамное остекление. Что еще? Хорошие планировочные решения. Хозяйская спальня со своей гардеробной и со своим санузлом всегда считалась атрибутом дорогого жилья. Но мы столкнулись с тем, что такая планировка стала сверхвостребованной и в сегменте бизнес-класса. Кроме того, сейчас очень актуальна оптимизация внутреннего использования площадей. В квартире минимизированы проходные зоны в виде коридоров, каждый квадратный метр должен работать. Я думаю, что такой рациональный подход получит дальнейшее развитие.

…о новостройках и готовом жилье

В скором времени мы придем к тому, что новостройки в основной массе будут продаваться не во время строительства на этапе котлована, а ближе к завершению строительства. И цена у них будет соответствующая – больше, чем в среднем на вторичном рынке недвижимости. Сейчас на рынке наблюдается некоторый парадокс: квартира в "хрущевке" стоит дороже, чем в новостройке. Постепенно рынок будет от этого отходить.
Квартиры с отделкой вряд ли станут востребованным продуктом в сегменте бизнес-класса. Это не актуально потому, что в таком случае недвижимость станет еще менее доступной, чем сейчас. И, конечно же, девелоперу очень сложно угадать, что именно будет интересно жильцу. Бывают курьезные случаи, когда нам приносят на согласование проект перепланировки квартиры, а на площади 46 метров с двумя окнами люди рисуют две спальни и кухню. Заранее предугадать такую ситуацию тяжело.

…об инфраструктуре

Сегодня уже не обсуждается вопрос: должна ли быть своя инфраструктура у жилого комплекса. Она должна присутствовать, как и подземный паркинг. И в будущем строительство будет идти именно в этом направлении. Необходимый минимум – своя служба эксплуатации со штатом специалистов.
Идеальный продукт на сегодня – это продукт mixed-use назначения. Или, говоря по-русски, многофункциональный комплекс, в составе которого есть жилые, офисные, торговые площади. Плюс, возможно, развлекательные и спортивные.

…о дефиците энергии

Я боюсь, как бы рынок не сделал шаг назад в части инженерного обеспечения жилья бизнес-класса. В современном понимании у квартиры с одной или двумя спальнями есть более-менее комфортабельный "прожиточный минимум" по потреблению электроэнергии, который составляет примерно 15 кВт на квартиру. Поскольку
энергетики заявили, что девелопер сможет получить электроэнергию по цене 40 000–45 000 рублей за 1 кВт, эти 15 кВт прибавят к стоимости каждого квадратного метра в 100-метровой квартире порядка $250–260. А в однокомнатной квартире эта "нагрузка" составит около $500 долларов.

…о необходимости брендов

Еще года два назад покупатель на московском рынке недвижимости имел возможность выбирать: например, удобное ему местоположение дома. Сейчас большинство покупает просто то, что в состоянии купить. Выбор сузился. Меня пугает сложившаяся ситуация: что на рынке ни было бы построено – все улетит. Чуть дешевле цену выстави – и нет вопросов. Это плохо. Сейчас появляются квартиры по 40 квадратных метров без машиномест, а завтра может появиться жилье, к которому подведено не 15 кВт, а в два раза меньше. При этом оно будет продаваться по ценам, соответствующим бизнес-классу.
Поэтому важно понимание бренда. В моем понимании, брендовых компаний у нас на рынке немного, порядка десяти. На последней выставке MIPIM я видел тревожную картину: участников много, а новые проекты можно было пересчитать по пальцам. Идет возврат того времени, когда строительство стало повальным увлечением. На рынке может появиться новый термин – "бумажный девелопер".

…о тупике

Сейчас говорят о том, что развитие строительства пагубно отражается на жизни города. Оно создает в частности транспортный коллапс. Но на самом деле тупик знаете в чем? Когда девелопер строит такой проект, качество которого не соответствует требованиям текущей ситуации. Судите сами: В ММДЦ "Москва-Сити" есть проекты, в рамках которых дефицит машиномест меряется не процентами, а разами. А все потому, что в "Москва-Сити" очень сложные грунты, каждый квадратный метр паркинга получается просто золотым. Вот и стремятся сэкономить.

…о стене плача

На каждое машиноместо в подземном паркинге приходится около 35 квадратных метров общей площади. Из них машиноместо занимает всего порядка 15 метров, а остальное – это подъездные пути и вспомогательные площади. Продавая место в паркинге по $35 000, вы исходите из расчета $1 000 за "квадрат", а ведь затраты на строительство подземной части здания могут существенно превышать затраты на строительство наземной части. Например, близко к поверхности могут оказаться грунтовые воды, и ситуации "стены в грунте" избежать невозможно. Возведение стены означает существенные временные и материальные затраты. Поэтому я называю ее "стеной плача".

…о мини-городах

В будущем развитие жилья бизнес-класса в Москве будет определяться застройкой промзон. Дальнейшее развитие заключает в себе некоторый парадокс: с одной стороны, не хватает земельных участков под застройку, с другой – строительство будет вестись большими масштабами. По той простой причине, что будет расти осваивание промзон. Чем хороша промзона? Вы не встраиваете отдельно взятый дом в ту среду, которая уже существует со всеми своими проблемами. Появляется возможность с чистого листа эту среду создать. Создать транспортные развязки, инфраструктуры, коммуникации. И все заложить изначально правильно. Российский девелопмент готов к решению таких задач. В частности, мы будем строить за городом полтора миллиона м2 жилья на 1150 га. У всех крупных девелоперов в портфеле есть проекты подобного масштаба. Да, это проекты не одного дня. Они рассчитаны на несколько лет и требуют градостроительного подхода. Уже видна одна из будущих тенденций: в рамках Москвы начнут появляться мини-города. "Москва-Сити" – это деловой город в городе. Со всех точек зрения (архитектурной, функциональной) – это особая среда.

…об архитектуре

Почему все активно обсуждают последнюю весеннюю коллекцию Armani или Юдашкина, но при этом, если остановить на улице первого попавшегося человека и спросить его, кто такой Асадов, Плоткин, Скуратов, Белов или Скокан, вы вряд ли получите вразумительный ответ. Хотя, это те люди, которые формируют современный облик города, в котором мы живем 24 часа в сутки.