ВЫСШИЙ КЛАСС -- Гений места

На все четыре стороны
Так уж вышло, что тот или иной статус московские районы приобретают в общем-то волей случая (если под "случаем" подразумевать волю столичных властей по распоряжению землей в городе). Так, "Золотая миля" в свое время появилась потому, что московское правительство приняло решение о комплексной реконструкции района. Специфика Москвы заключается в том, что дорогое здесь повсеместно соседствует с дешевым: "свежая" элитная новостройка с ветхим столетним "ветераном", реконструированный особняк с неказистым экземпляром индустриального периода домостроения, а выходящий на набережную проект в качестве вида может предложить своим жильцам картину дымящих труб. Поэтому очередной эпицентр элитной застройки может оказаться по сути где угодно. Для этого достаточно одного – чтобы московские власти приняли решение о комплексной реконструкции кварталов, выводе предприятий, сносе ветхого фонда и прочих мерах по освобождению тесного исторического центра столицы от всего того, что мешает появлению там высококлассного жилья. То, что новые проекты будут, как и прежние, находиться в опасном соседстве с изжившей свой век застройкой, на их привлекательность повлияет, но не существенно: все равно идеальной альтернативы, свободной от этих недостатков, в Москве пока нет.

Нехватка соответствующих классу объектов инфраструктуры вопреки распространенному мнению – второй этап по "элитному" освоению территории, а не первый. Когда первые элитные дома начинали строиться на Остоженке, там не было ни ресторана "Vаниль", ни фитнес-клуба Dr Loder. Все это появилось позже, параллельно или вследствие формирования "Золотой мили". Более того, недостаток инфраструктуры, который ощущается до сих пор, вовсе не помешал району стать "Золотой милей".

Пока Остоженка продолжает лидировать по количеству вводимых в строй новых удачных проектов. По данным компании Paul’s Yard, в нынешнем году там появятся новые объекты по адресам: 2-ой Зачатьевский пер., 11/17, Хилков пер., 5, 1-ый Зачатьевский пер., 10, проект "Парк Палас" на набережной и ряд других. Компания Knight Frank по данным за IV квартал 2006 года дает такую статистику: "По результатам выхода предложений на первичном рынке элитного жилья лидируют следующие районы – с заметным отрывом Остоженка (37,4%) Замоскворечье (13,6%), Патриаршьи пруды (11,1%), Пречистенка (8,2%) и Плющиха (8%) находятся примерно на одном уровне".

Точка, запятая…

В последнее время появляется все больше высококачественных проектов, представляющих собой комплексную застройку немалого размера территорий. Конечно, в потенциале город имеет еще массу "точек". В этом году в ЦАО начнется программа комплексной реконструкции жилых районов, в ходе реализации которой предусмотрен снос пятиэтажек "несносимых" серий. Старт запланирован в Замоскворечье, Таганском и Красносельском районах. Так что точечное строительство вовсе не уходит в прошлое (тем более в наиболее "вкусных" кварталах); однако больший интерес для девелоперов представляет именно освоение земли под разного рода предприятиями, где нет ограничений, связанных с сохранением исторического наследия, нет дефицита коммуникаций, а затраты на перебазирование покрываются прибылью от реализации.
"Разработаны различные целевые городские программы, рассчитанные на высвобождение свободных площадей под новое строительство и реконструкцию и сокращение дефицита площадок для строительства, – рассказывает ***исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая***. – Среди них – программа по выводу промышленных предприятий за пределы Москвы и возведению на их месте крупных жилых комплексов. Она особенно актуальна для ЦАО, так как ее реализация снизит нагрузку на экологию округа и создаст единственный возможный резерв для увеличения объемов строительства в округе. В соответствии с Генпланом Москвы к 2020 году около 6 000 га производственных земель планируется отдать под жилую и коммерческую недвижимость. Естественно, что освободившиеся площади целесообразно застраивать комплексно. Точечные проекты тоже останутся, и, может быть, даже количественно они будут сопоставимы с комплексными проектами, но по объему площадей, конечно же, будущее за комплексными проектами".

Будущее масштабным методам застройки предрекает и **директор отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн**: "Пример объекта "Москва-Сити" показывает перспективность развития застройки крупных территорий. Именно подобную застройку следует считать тенденцией 2007 года".

Хамовники и Плющиха

Такое масштабное строительство запланировано в районе Плющихи и Хамовников. По словам **директора департамента элитной недвижимости управления новостроек компании "Миэль" Кайдо Каармы**, "…район ждет увеличение рейтинга с появлением к 2010 году на месте РТИ "Каучук" крупного жилого комплекса общей площадью порядка 380 000 м2". Кроме того, отмечает он, сейчас в процессе согласования находится несколько проектов в районе Большой Пироговской улицы.

Эти территории, уже получившие название "Серебряной мили", имеют несколько неоспоримых преимуществ: парковые зоны, хорошая транспортная доступность и уже целый ряд удачно реализованных элитных проектов. "Район активно застраивается, появляются новые интересные объекты, – говорит ****генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова****. – Например, дом на Савинской набережной, который положит начало строительству дорогого квартала на Плющихе". ***Руководитель направления элитной недвижимости компании "МИАН" Ирина Рогачева*** отмечает, что в этом районе есть и элитные школы для детей, и множество зеленых "раритетных" уголков, таких, например, как Новодевичий монастырь, усадьба Трубецких, парк Мандельштама. Марина Литинецкая также среди положительных характеристик зоны называет складывающуюся однородность застройки элитными жилыми объектами. Из минусов – небогатая инфраструктура. По словам ***вице-президента группы компаний "Конти" Вячеслава Тимербулатова***, в районе ощущается нехватка ресторанов, дорогих магазинов, спортивных клубов и других подобных объектов.

"На сегодняшний день процесс застройки в этом районе уже начался, – говорит Ирина Рогачева. – Есть ряд осуществленных проектов, например, ***La Defense*** на ул. Ефремова, строящиеся жилые комплексы в Малом Трубецком переулке и на Хамовническом валу с видами на Новодевичий монастырь. И это только начало".

Замоскворечье

Уже сейчас этот район воспринимается покупателями как вполне статусный. В результате чего цены там, по словам консультанта по недвижимости компании Kirsanova Realty Владимира Говорина, "не детские": "…на вторичке жилье предлагается по $15.000 –20 000, а то и $25 000 за квадратный метр. Замоскворечье можно назвать более элитным районом, нежели ту часть Хамовников, которая расположена за пределами Садового кольца, – считает он. – Его привлекательность в будущем будет повышаться благодаря тем проектам, которые там появятся – застройке Болотного Острова, комплексу на Софийской набережной. Кроме того, близок к завершению жилой комплекс "Онегин", а в уже построенном "Копернике" квартиры выставляются на продажу по цене $20 000 м2".

Замоскоречье обладает неплохим территориальным ресурсом – там есть и ветхое жилье, и промышленные предприятия. И если сегодня это снижает баллы привлекательности района, то завтра, напротив, это позволит увеличить долю нового высококачественного жилья в Замосковоречье. "Там есть, где развернуться", – комментирует ситуацию Владимир Говорин.

"Замоскворечье – очень перспективный район с большим количеством возведенных элитных объектов и тихих улочек, однако пока здесь остается большое количество производственных предприятий, вывод которых позволит району стать по-настоящему элитным, – говорит Вячеслав Тимурбулатов. – Кроме того, существует еще одна проблема, тормозящая развитие Замоскворечья, – это многочисленные исторические памятники, которые накладывают определенные ограничения по застройке".

Пока что главное по своему масштабу событие, которое ожидает район, – это появление "Золотого острова", нового квартала дорогого жилья на месте фабрики "Красный Октябрь". Кроме того, здесь между Татарской улицей и Озерковской набережной на месте промышленных построек будет возведен крупный жилой комплекс. В будущем строительство будет вестись и за счет сноса ветхого жилого фонда в районе Пятницкой улицы и Ордынки, – считает ***ведущий консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard Элла Братилова**.

Тверской район и Арбат

Перехватить лидерство у "Золотой мили" Тверской район уже не сможет. Здесь больше предложений в старом жилом фонде, чем в новом, и в будущем, если строительство и будет вестись, то только точечное. Единственный масштабный проект – "Итальянский квартал" на Долгоруковской улице, который должен быть достроен к концу 2008 года. Недавно со срывом сроков был сдан в эксплуатацию дом в Старопименовском переулке, 10, завершено строительство комплекса в Брюсовом переулке, и практически достроен дом в Хлыновском тупике. Тем, кто испытывает симпатию к этим местам, стоит поторопиться: чем дальше, тем реже здесь будут появляться новые проекты. По словам Эллы Братиловой, Тверской район исчерпал ресурс свободных территорий под застройку.

В таком же положении находится и Арбат – еще один традиционный лидер покупательских симпатий еще с советских времен. Обилие памятников истории и культуры и давний пристальный интерес девелоперов к этой территории привели к тому, что застройка Арбата в будущем будет вестись лишь в минимальных объемах.

Чистые пруды

Пока что девелоперы проявляют к Чистым прудам слабый интерес. В настоящее время предложение на тамошнем первичном рынке представлено всего несколькими проектами: там строится "Дом на Покровском бульваре", клубный дом в Кривоколенном переулке и "Резиденция "Чистые пруды". И, тем не менее, у Чистых прудов есть немалый потенциал для развития. "Этот район отличает хорошо развитая инфраструктура, наличие парковых зон, – отмечает Вячеслав Тимурбулатов. – Он также популярен среди иностранных граждан благодаря наличию французской школы". Баллов району прибавит и обилие зелени. Правда, комплексная застройка территорий в районе Чистых прудов невозможна, и это значит, что предложение будет по-прежнему весьма скудным.

Китай-город

Этот район, как отмечает Марина Литинецкая, имеет статус делового, а не элитного. Недостаток новых домов и обилие старого фонда, множество предприятий, в том числе и промышленных, все эти факторы пока не дают оснований делать ставки на Китай-город. Московское правительство намерено повысить туристическую привлекательность района, что вызовет к жизни объекты досуговой инфраструктуры, но никак не дорогое жилье. Появление элитных комплексов жилья на месте гостиницы "Россия" могло бы сдвинуть ситуацию с мертвой точки, но проект не предполагает строительства жилья.

Впрочем, есть и куда более оптимистичный взгляд на будущее Китай-города. "Работы, ведущиеся по реконструкции района Зарядье, неизбежно приведут к возрастанию интереса ко всему району Китай-города, – считает Элла Братилова. – Здесь можно прогнозировать рост интереса не только к району между Солянкой и Маросейкой, но и на его продолжение за Бульварным кольцом между Яузой и Покровкой".

Сретенка

Сегодня сложно воспринимать Сретенку в качестве элитного района. По-настоящему удачных элитных проектов здесь не было, да и вообще на Сретенке, как и в Китай-городе, преобладают не жилые, а офисные и торговые здания. Правда, в ближайшие 2–3 года девелоперы должны начать работать сразу по десятку адресов в этом районе, часть из которых будет не реконструкцией, как принято на Сретенке, а новым строительством. По словам Владимира Говорина, уже приобретены комплексные территории площадью в несколько гектаров, на которых, возможно, будут возводиться именно элитные объекты. Однако изменение репутации Сретенки – вопрос далеко не одного года. "Не исключаю, что продажи первых домов элитного класса там будут буксовать", – считает Владимир Говорин.

Красная Пресня

"Элитная" слава Красной Пресни до недавнего времени была основана на одном-единственном объекте, построенном в 1997 году, – "Агаларов-хаус". Сегодня есть основания ожидать, что у района откроется "второе дыхание". "Все больше девелоперов дорогого жилья присматриваются к площадкам в районе Тишинской площади и Большой Грузинской улицы, – отмечает Ольга Творогова. – Полагаем, что в ближайшее время здесь будет анонсировано сразу несколько новых проектов. Подобный интерес связан в первую очередь с возведением "Москва-Сити". Вполне закономерно то, что новый деловой центр города стимулирует интенсивное освоение близлежащих окрестностей. Сравнительно неплохая транспортная доступность, близость сквера и Москвы-реки добавляет привлекательности новым проектам".