В ФОКУСЕ -- Homo Rossicus, Или попытка нарисовать усредненный портрет российского покупателя зарубежной недвижимости

Так уж выходит, что представление о российском собственнике недвижимости за рубежом здесь, в России, формируют не специализированные и даже не деловые СМИ, а телепрограммы и иллюстрированные издания. Информация подается, главным образом, в жанре "красиво жить не запретишь" - с акцентом на самые громкие имена и рекордные стоимости покупок. В результате рождаются мифы и делаются слишком уж широкие обобщения насчет масштабов и характера явления. А расхожий портрет "русских, которые все там скупили" зачастую мало похож хоть на какого-то реального человека.

Корреспондентам ДН приходится общаться, в основном, с продавцами жилья. Однако в ходе зарубежных поездок многие из них любезно дают нам возможность встретиться со своими клиентами из числа россиян. А также делятся собственными выводами и многолетними наблюдениями о том, представители каких социальных групп, где и какого рода недвижимость приобретают. Специально для круглого стола "Кто он – российский покупатель зарубежной недвижимости?", который ДН проводил в рамках последней, весенней выставки "ДОМЭСКПО", мы попытались структурировать накопленную информацию. Которую сегодня и предлагаем вниманию читателей.

Итак, каков портрет среднего российского покупателя зарубежной недвижимости? Продавцы жилья не очень любят отвечать на этот вопрос, точно так же, как не любят они вопрос о средней цене на рынке: "Это такая же абстракция, как средняя температура по больнице". Тем более, если речь идет не о каком-то региональном и даже не о национальном рынке, а о "зарубежке" вообще.

Однако одну основную черту русского спроса выделить можно. По мнению экспертов, на большинстве популярных рынков он, этот русский спрос, резко поляризован. Финансовые контрасты – вот главное, что отличает нас от других иностранных покупателей, у которых более всего востребована именно золотая середина, компромисс цены и качества. У соотечественников же, с одной стороны, наибольшим спросом пользуется самое лучшее (а за ценой, как говорится, не постоим), и капиталовложения могут составлять несколько миллионов. С другой стороны, востребован бюджетный сегмент, однако – важное примечание – не вообще, а в априори привлекательных для россиян зонах. Для каждого конкретного рынка эта планка своя (в одних странах это ниша до €100.000, в других дешевым считается жилье до €200.000 и т.д.).

Сколько их?

Вторая интересующая всех характеристика – это количество русских покупателей. Хотя в прессе иногда фигурируют конкретные цифры (в частности, по Болгарии, Чехии или Кипру), в основном речь идет о количестве постоянно проживающих выходцев из бывшего СССР по сведениям иммиграционных служб. Не все покупатели жилья стремятся получить вид на жительство, и не все обладатели ВНЖ имеют в собственности жилье. Зачастую это слабо пересекающиеся множества. В некоторых странах Западной Европы объемы инвестирования "русских" денег пытаются оценивать органы внутренних дел, но эта статистика труднодоступна и попадает в СМИ лишь по исключительно громким поводам.

Часто в рассуждениях на тему количества мелькают не абсолютные цифры, а относительная доля русских в общем потоке покупателей-иностранцев. Это сведения более надежные. В зависимости от направления и – что важнее – от ценового сегмента эта доля может колебаться от 1% (когда нас сливают в общую графу "и другие") до 80% сделок (например, в локальной зоне – на Кап д’Антиб во Франции). При этом надо понимать, что даже относительные цифры представляют собой экспертные мнения, опирающиеся на статистику отдельных агентств и застройщиков, и потому картины в целом могут не отражать, а порой и порождают ложные мифы о "массовой скупке". Вспомнить хотя бы абсурдную информацию о том, что самым популярным направлением у покупателей-россиян является Великобритания (по объему инвестиций – может быть, но никак не по количеству сделок). Или распространенное даже среди профессионалов заблуждение относительно 70%-ной доли русских в Дубае. При том, что в статистике крупнейших государственных строительных корпораций эмирата россияне вместе с украинцами, казахами, африканцами и представителями нескольких стран континентальной Европы объединены в 15%-ую графу "Прочие".

В любом случае, говорить можно лишь о приблизительных подсчетах, поскольку далеко не всегда для оплаты используются "белые" деньги, и часто покупка оформляется на зарубежное юридическое лицо. Проследить, кто покупатель, затруднительно. Кроме того, приобретения совершаются как через российские, так и через местные агентства, а также фирмы третьих стран (например, покупка виллы в Италии или ОАЭ через британского брокера), так что собрать достоверную статистику воедино сложно.

Кто и зачем?

Заранее оговоримся, что, рассуждая о покупателе, мы не касаемся крупных инвестиций в строительство жилья и отелей за рубежом. Заметим лишь, что за некоторыми многомиллионными, потрясающими воображение проектами (в том числе рекламируемыми на выставках в Москве) стоят деньги инвесторов из России и стран СНГ. Иногда такие жилые комплексы даже не анонсируются в РФ, поскольку предназначены для реализации европейцам (например, таким образом деньги российских компаний работают во Франции, странах Бенилюкса – наш журнал об этом тоже писал). В Турции совладельцами многих отелей, работающих под известными брендами, являются состоятельные россияне.

Однако есть другого рода корпоративные покупки. Это объекты, которые в прежние времена назвали бы "ведомственными": отели, виллы, квартиры, предназначенные для отдыха сотрудников компании, проведения корпоративных мероприятий и, возможно, частичного коммерческого использования в остальное время. Администрации российских регионов, случается, приобретают объекты под Дома приемов. Многие продавцы эксклюзивных вилл, шале, небольших замков в Италии, Германии, Франции часто ищут именно такого клиента. Например, не так давно посредники искали в России покупателя на замок принца Ольденбургского в Финляндии.

Покупателей-физлиц можно разделить на две условные группы. Во-первых, это частные инвесторы, вкладывающие деньги с целью сбережения и получения дохода от перепродажи либо аренды. И с другой стороны, люди, которых можно назвать "покупатели-потребители" - собственно те, кто собирается жильем пользоваться (т. е. приобретает так называемый second home). В этой группе представлена вся социальная палитра, и именно на ее представителях, на их целях и запросах мы остановимся подробнее. В общем случае, можно выделить следующие мотивы покупки:

1.)Жилье для сезонного отдыха, зарубежная дача. В основном востребована недвижимость на курортах – морских, горных, климатических.

2.)Место для проживания семьи большую часть года. По соображениям безопасности, здоровья, лучшего климата – словом, для улучшения качества жизни во всех смыслах.

3.)Краткосрочное инвестирование. В одних случаях люди целенаправленно ищут возможность приумножить средства, ориентируясь на высокодоходные рынки. В других приходят к этому решению спонтанно, под давлением конъюнктуры. Так, многие из тех, кто покупал строящуюся квартиру в Черногории пару лет назад за $15.000, в 2005-2006 просто не выдерживали соблазна (рост цен – почти 100% за год), поэтому принимали решение долгожданную квартиру продать, и начинали процесс заново.

4.)Долгосрочное инвестирование. Покупки с перспективой сдачи жилья в аренду. Мотивация – вывезти средства из страны, сохранив их от инфляции, обеспечить себе стабильную ренту.

5.)Приобретение недвижимости как способ облегчить въезд в страну. Имея документ о праве собственности, в большинстве европейских стран можно рассчитывать на мультивизу, в том числе и шенгенскую. Это может являться дополнительным мотивом. Собственно эмиграция уже не является столь важным фактором, как в 90-х, поскольку в большинстве самых привлекательных для жизни государств обладание жильем не является достаточным условием для получения ВНЖ. Хотя и облегчает этот процесс.

6.)Жилье для проживания во время бизнес-поездок. В основном, для этих целей приобретаются квартиры в крупных европейских городах.

7.)Такой мотив, как подготовка места для жизни на пенсии, начинает играть все более существенную роль. В России достаточно состоятельных людей предпенсионного возраста, заранее прорабатывающих сценарий счастливой старости где-нибудь в теплом краю, с приезжающими на каникулы внуками. Бывает, люди просто продают жилье в крупном российском городе и покупают почти аналогичную квартиру у моря. Законодательство многих стран к пенсионерам-собственникам относится более лояльно –по достижении определенного возраста и при наличии средств к существованию ВНЖ зачастую получить легче.

8.)Квартира для детей, отправляемых на учебу за рубеж. Часто – для детей от первого брака, которые родителю не очень "удобны" дома, и в перспективе должны остаться за рубежом жить.

Эволюция спроса

По сравнению с серединой-концом 90-х, когда активное и достаточно массовое знакомство россиян с зарубежными рынками только началось, потребительское поведение россиян довольно сильно изменилось. Сейчас соотечественники не вкладывают средства куда попало, лишь бы вывезти и "спасти", а инвестируют, учитывая возможные выгоды, расходы, перспективы развития рынка. Ситуации, когда люди приобретали, скажем, виллу на Кипре и продавали ее 10 лет спустя, так и ни разу и не воспользовавшись домом, сейчас случаются реже.

К риэлторам обращается все больше людей с легализованными средствами. Появляется больше клиентов из регионов, хотя покупатели из Москвы все еще преобладают.

Оплата наличными (т.е. 100% стоимости покупки без помощи финансовых инструментов) все еще считается отличительно особенностью русского спроса. Тем не менее, соотечественники стали охотнее использовать возможности ипотеки там, где она доступна. Многие сознают, что, имея наличные на одну квартиру, выгоднее разбить эти деньги для внесения первого взноса за два подобных объекта. В одном жить, другой сдавать, и доходами от аренды покрывать платежи банку.

Россияне стали более космополитичны и все реже стремятся жить рядом с соотечественниками. Хотя на рынке все еще существуют "русские" поселки и "русские" жилые комплексы (самый яркий пример – поселок Sosnovka в Доминиканской Республике), нынешний покупатель образован, говорит на нескольких языках и предпочитают однородное социальное, а не национальное окружение. Многие изначально озвучивают риэлтору это требование, и выбирают жилье для отдыха в местах, где живут преимущественно граждане западных стран.

К портрету можно добавить еще пару иррациональных моментов. Так, на курортах русские буквально фетишизируют близость к морю. Востребованное у европейцев жилье в 5-10 км от береговой линии – даже качественное, видовое и привлекательное с точки зрения цены – в России очень трудно продать. Требование "чтоб пешком до моря" выдвигают даже покупатели с ограниченным бюджетом.

Второй момент – это некий "стадный инстинкт". При выборе собственно страны инвестирования очень важна популярность направления среди соотечественников (даже если видеть их соседями клиент не хочет). Видимо, покупателю спокойнее осознавать, что он не является первопроходцем и тем самым в некоторой степени застрахован от риска. Для имиджевых объектов, естественно, играет роль текущая туристическая мода. Немаловажен пример знаковых персон, коими у нас являются не "звезды", а "авторитеты": крупные бизнесмены, чиновники и личные знакомые. Поэтому раскрутка какого-то нового, экзотического направления требует со стороны продавца либо достаточно больших финансовых вложений в рекламу, либо умения выходить на контакт с представителями элиты и создать значимые для остальных прецеденты.

Об особенностях спроса в отдельных странах мы подробнее поговорим в следующих номерах.