УКРАИНА -- Где в Крыму живет элита

Если состоятельный россиянин покупает жилье в Крыму, то это, безусловно, коттедж, резиденция. Таково шаблонное представление российских СМИ о предпочтениях соотечественника на украинских курортах. Между тем, опыт строительных и риэлторских компаний говорит об обратном. Более востребованным видом жилья у тех, кто не слишком стеснен в средствах, являются квартиры в комплексах-новостройках.

Так получается по объективным причинам. Люди хотят инвестировать в нечто из разряда "вечных ценностей" и при этом иметь сервис. Удовлетворить это две базовые цели одновременно не могут ни разнокалиберная частная застройка, ни малочисленные пока коттеджные поселки, ни тем более городские квартиры. Апартаменты в закрытых комплексах в этом смысле – идеальный вариант.

ВЕЧНЫЕ ЦЕННОСТИ
В отличие от многих других прекрасных пляжей Европы, Южный берег Крыма (ЮБК, участок между Алуштой и Форосом) – это не просто солнце и море, а климатический курорт. С тех пор, как в середине XIX века в шести верстах от города было обустроено императорское имение Ореанда с дворцом, многие поколения русских дворян проводили зиму именно здесь. Аристократические традиции были в полной мере поддержаны советскими партийными иерархами. К моменту развала Союза по количеству "ЦКовских" госдач (более десятка) ЮБК опережал кавказские курорты. Ничто не изменилось в этом смысле и сейчас, разве что бывшую "генсековскую" резиденцию теперь занимает Президент Украины, а на дачах между Никитским ботаническим садом и Массандровским парком отдыхают Юлия Тимошенко и Виктор Янукович со свитой.

Инвестировать в самых уникальных с исторической и природной точек зрения районах Крыма с самого начала развития рынка стремилась и другая аристократия новейших времен – просто очень богатые люди. В результате стоимость земли в лучших местах Большой Ялты сейчас достигает рекордных $10.000-25.000 за сотку, при этом свободных участков под какую-либо масштабную застройку почти нет, огромные площади являются заповедными зонами. В условиях такого дефицита возведение преимущественно элитных жилых комплексов в 6-10 этажей является логичным решением. Цены на готовое жилье в статусных местах (Ливадия, Массандра, Никита, рядом с другими парками и бывшими дворянскими усадьбами) порой доходит до $8.000/м2. Поэтому вложение на стадии застройки, когда метр стоит еще $2.000-4.000, становится для покупателя хорошей инвестицией.

В целом на Южном берегу Крыма сейчас насчитывается до 30 готовых и строящихся проектов достаточно высокого класса, жилье в которых востребовано у россиян и состоятельных украинцев. На фоне не очень хорошего качества и состояния панельного жилья на вторичном рынке (от $800-900/м2) эти комплексы считаются элитными. Хотя если подходить с профессиональными критериями, то часть из них московские специалисты относят все-таки к средне-высокому классу, поскольку либо не дотягивает инфраструктура, либо местоположение заурядно.

Помимо материалов и сервиса, курортная "элитка" должна предлагать клиенту еще и некую нематериальную составляющую, эксклюзивный образ жизни, историю. Надо заметить, что авторы крымских проектов в этом смысле весьма изобретательны и в разное время предлагали покупателю широкий ассортимент PR-креатива – от шотландского замка "Эдинбург Тауэр" на месте одноименного отеля в Ялте до стилизованной под современную веранду для ингаляций "Дачи Доктора Штейнгольца" в Алуште.

МОРЕ ИЛИ ПАРК

В числе проектов с концепцией, о которых ДН еще не писал, можно упомянуть жилой комплекс "Ясная Поляна" в поселке Гаспра. Его территория примыкает к бывшему имению графини Паниной, где некогда гостил и писал граф Толстой – отсюда и название. Пляж не в непосредственной близости (это предгорья Ай-Петри, высота 130 м над уровнем море), однако это компенсируется непосредственным соседством со старинным парком усадьбы. Приобретение жилья для отдыха пожилых родителей – одна из самых частых мотиваций обращения россиян к крымским застройщикам: играет роль и ностальгия, и климат, и комфортная языковая среда (в отличие от курортов дальнего зарубежья). Поэтому такие тихие, живописные места с хорошим сервисом достаточно востребованы.

Еще два свежих примера – это апарт-отель "Гранд-Палас" в Профессорском уголке Алушты и пляжный комплекс "Лагуна" в Гурзуфе. В обоих случаях эксклюзивной опцией является близость жилья к воде (10-50 м до пляжа), обеспеченная дорогостоящими берегоукрепительными работами. Жильцам обещан сервис на уровне 5-звездочных гостиниц: от трансфера из аэропорта и уборки до сдачи апартаментов в аренду. В случае с "Лагуной", ориентированной на поклонников активного отдыха, местоположение подкреплено архитектурным проектом в стиле французской Ривьеры и почти полукилометровым собственным пляжем. Есть места для хранения плавсредств. По информации застройщика, в первые же дни начала продаж гурзуфские апартаменты приобрела группа депутатов Верховной Рады и некоторые ближайшие родственники первых лиц страны.

Попытки строить для этой аудитории жилье еще более высокого класса – "де люкс" – предпринимались в Ялте неоднократно. Одним из самых громких проектов, который даже анонсировался на выставке "ДОМЭКСПО" в Москве несколько лет назад, был 20-этажный комплекс "Луч Филари". Одна из крымских компаний (говорят, что за ней стояли деньги известного российского певца-бизнесмена) собиралась возвести его непосредственно в Массандровском парке. Была обещана и вертолетная площадка на крыше, и казино, и четыре бассейна. Но – произошли известные политические перемены, и событие не состоялось. Тем более, что по законодательству в самом парке строить ничего не допускается.

Из реализованных проектов, которые можно действительно отнести к "люксу", специалисты сейчас признают всего два. Это комплексы "Приморский парк" и "Парус" за гостиницей "Ореанда". К возведению еще одного – самого роскошного на момент его сдачи в 2009 году – застройщики только что приступили. Клубный комплекс "Массандровский" примыкает все к тому же одноименному парку и имеет феноменального размера территорию в 6 га (с расширением до 9 га). Авторам его концепции приходится соответствовать легендарному месту по всем параметрам. Архитектура в стиле дворцовой Ялты, строительство из естественных материалов (известняк, из которого построен Ливадийский дворец), сложный садово-парковый план. Сервис обеспечивается западным менеджментом известного отельного бренда уровня 5*luxury. Планируется огромный SPA-центр, полный комплекс традиционных санаторно-оздоровительных услуг, подача минеральной воды из собственного источника в каждые апартаменты, закрытый пляж. И никаких казино и вертолетов: инфраструктура развлечений вполне соответствует духу старых ялтинских традиций (сигарный и карточный клубы, зеленый театр, кружки и площадки для детей). Передвигаться по территории будет разрешено на предоставленных комплексом электромобилях, что исключает использование автотранспорта, загрязняющего воздух. На нулевом цикле минимальная стоимость – от $4.000/м2, к завершению строительства сумма существенно возрастет.

КОМУ ЭТО НУЖНО?

Кто может быть вашим соседом в элитном клубном комплексе? Это в основном украинские и российские бизнесмены примерно в одинаковой пропорции. Учитывая, что до Киева лететь всего час, жители столицы рассматривают курортную недвижимость в качестве летней резиденции (на 5 месяцев в году). Также очень популярно приезжать в Крым на Новый год, на празднование дня рождения. Россияне рассматривают подобную покупку как место для летнего отдыха детей и выгодное вложение средств, а также возможность получать хороший арендный доход. Если жизнь в отдаленных поселках подвержена сезонности, то спрос на квартиры в Ялте существует круглый год. 2-комнатное городское жилье приносит от $40/сутки в низкий сезон до $120 у.е./сутки в высокий. В комплексах с обслуживанием ставки могут быть гораздо выше, конкурируя со стоимостью номеров в лучших отелях полуострова. Кроме того, всеми вопросами аренды по поручению собственника может заниматься управляющая компания. Стоимость ее услуг обычно составляет 30% дохода.

С появлением в Крыму качественного предложения среди покупателей стали появляться и приезжие из дальнего зарубежья – из Германии, США, Италии. С юридической точки зрения все они, в том числе и россияне, имеют здесь те же права. То есть могут приобретать в собственность квартиры, дома, участки (за исключением земель сельхозназначения): для этого необходим лишь паспорт. Заплаченную за жилье сумму россияне могут зарегистрировать в Министерстве экономики АР Крым по статье "иностранные инвестиции". Закон гарантирует инвестору их полную сохранность, и при последующей продаже недвижимости деньги могут быть свободно выведены из страны без налогообложения. Что касается дохода, полученного от перепродажи помещения до 100 м2, то он облагается по ставке 1%; доход с "излишка", превышающего эту площадь – 15%. Согласно договоренностям об избежании двойного налогообложения, в России платить с полученных на Украине денег ничего не придется.

Точных цифр нет, но считается, что обладателями жилья в Крыму являются уже несколько тысяч российских граждан. Среди собственников разного рода недвижимости есть и немало коммерческих структур. Если верить украинским продавцам жилья, то в Ай-Даниле находится личная резиденция Вагита Алекперова, а возглавляемая им НК "ЛУКОЙЛ" владеет санаторием в Алуште и строит там же корпоративный коттеджный поселок для топ-менеджеров компании. По информации тех же источников, президент Внешторгбанка Андрей Костин выбрал для дачной жизни Форос, где расположена не только его усадьба, но и ныне принадлежащий ВТБ пансионат им. Терлецкого. Из других российских структур, имеющих курортную собственность в Крыму, можно упомянуть Национальный Резервный Банк (пансионат, аквапарк и коттеджный поселок в Алуште) и правительство Татарстана (усадьба рядом со знаменитой госдачей в Форосе). За многими коммерческими проектами в сфере жилищного строительства также стоят российские деньги.

Елена НЕКРЫТОВА
менеджер проектов курортной недвижимости агентства элитной недвижимости "Новое Качество" (Москва)
По сравнению с другими зарубежными курортами Крым интересен россиянам сочетанием трех факторов. Во-первых, это близко. Во-вторых, уникальный климат и возможность жить рядом с морем в местах, связанных с приятными воспоминаниями детства. И, в-третьих, все это дополняется высокой инвестиционной привлекательностью. По ряду строящихся элитных жилых комплексов цены в 2006 году выросли на 70-80%. Учитывая дефицит высококлассных отелей на украинских курортах, в дальнейшем такое жилье будет хорошо сдаваться – тем более, если это апартаменты с гостиничным обслуживанием. По оценкам наших партнеров в Крыму, в высокий сезон арендный доход собственника жилья класса "люкс" может составлять от $200 до $600 в сутки за вычетом услуг управляющей компании.

Разрабатывая концепцию клубного отдыха, некоторые крымские девелоперы изучают опыт курортов Флориды, консультируются с ведущими мировыми отельными операторами. Учитывается и российский опыт продаж жилья такого класса, специфика московского спроса. В частности, наша компания рекомендовала своим ялтинским партнерам учесть специфику предпочтений российских клиентов, давала советы по планировке. Потенциал Крыма, в частности, ландшафтных зон, расположенных близко к Массандровскому, Ливадийскому и другим знаменитым паркам, высоко оценили специалисты отельного оператора Rezidor (одним из брендов которого является SAS Radisson), который собирается взять в управление жилой комплекс с отелем класса "де люкс".

Валерия ПЕТРУСЕВИЧ
ведущий специалист по недвижимости строительной компании "СоюзСтройТехнология" (Крым)
За последние несколько лет цены на Южном берегу Крыма увеличились вдвое, а местами даже втрое. Сейчас найти приличную квартиру менее, чем за $$100.000-150.000 (площадью до 70 м2) практически невозможно. Ограниченное число земельных участков под застройку крупными объектами, особенно недалеко от моря, значительно стимулирует спрос и, соответственно, цены. Для инвестирования конъюнктура уже выглядит привлекательнее московской, поэтому все большее число россиян покупают несколько квартир сразу: одну для отдыха, вторую с целью вложения средств.
По нашей статистике, россияне сейчас приобретают около 40% недвижимости на крымских курортах, 55% спроса приходится на граждан Украины (жителей Киева, Днепропетровска, Донецка, Одессы, других крупных городов) и 5% формируют приезжие из других государств постсоветского пространства. Сами крымчане редко покупают недвижимость в курортных новостройках, поскольку цены для них высоки, а инфраструктура отдыха их мало интересует. Местные жители чаще выбирают жилье в небольших поселках, недалеко от места основного проживания.

Выбирая квартиру, россияне обычно требовательны к наличию рядом не очень загруженного пляжа (еще лучше, если он арендован комплексом), бассейна, SPA-центра. Также желательно наличие магазинов по соседству. Все чаще проявляется интерес к лечебно-профилактическим процедурам, которые предлагаются непосредственно на территории. Дальновидные частные инвесторы предпочитают покупку жилья в нескольких сотнях метров от моря в самых инфраструктурно развитых местах – Ялте и Алуште, нежели в поселках, где общий уровень сервиса зачастую остается на низком уровне. Тем не менее, выбирая квартиру для отдыха детей, москвичи иногда ориентируются и на западный Крым: Судак, Новый Свет, т. е. менее инфраструктурно развитые, но более спокойные места, где меньше отдыхающих, чище пляжи и море.

Жилой поселок "Горный", расположенный в 3 км от Ялты, на высоте 300 м над уровнем моря, в Ялтинском горно-лесном заповеднике, изначально задумывался как семейный поселок для тех, кто любит сочетание активного отдыха с отдыхом именно в Крыму. Выполненный в востребованном ныне стиле "ЭКО-минимализм", поселок, чья территория занимает 1,5 га, состоит из 5 коттеджей площадью 310 м2 и 24 таунхаусов площадью от 190 м2 до 345 м2, из окон которых открывается вид на море, горы и Ялту. "Горный" ювелирно вписался среди реликтовых крымских сосен. Инфраструктура поселка включает оздоровительный фитнес-центр, закрытый 25-метровый бассейн, кафе и бары, гостевые автостоянки, биллиардный зал, винный погреб и т. д. Немаловажно, что жители "Горного" могут пользоваться сервисным обслуживанием отеля "Красотель-Левант", находящегося в 20 минутах ходьбы в Приморском парке на Ялтинской набережной, в том числе и лучшим частным пляжем "Красотеля-Левант". Поселок был сдан в эксплуатацию в октябре 2006 г., на сегодняшний день 12 таунхаусов уже нашли своих хозяев, еще 12 предлагаются к продаже, в том числе два – "под ключ".