ШВЕЙЦАРИЯ
Дом в Швейцарии: возможности для российских граждан

Традиционно Швейцария хорошо известна как международный центр туризма и банковского дела, а также как прекрасное место отдыха зимой и летом. Все больше и больше наших соотечественников ежегодно посещают Швейцарию – как с туристическими, так и с бизнес-целями. И многие из них отдают предпочтение этой стране при покупке недвижимости на берегу живописного озера или в альпийских районах.

При принятии решения о покупке недвижимости в Швейцарии необходимо оценить ваши пожелания и требования к объекту недвижимости по трем основным параметрам: назначение недвижимости (для личного пользования или для получения дохода); цена; инфраструктура.

Назначение
недвижимости

Прежде всего необходимо разграничить недвижимость по назначению (коммерческая или жилая), т. к. в Швейцарии разные типы недвижимости предусматривают, соответственно, и разные возможности, предоставляемые иностранным гражданам.

Если основной целью покупки является получение дохода, то такая недвижимость относится к категории коммерческой. Российские граждане могут без ограничений приобретать объекты коммерческой недвижимости в Швейцарии (офисные здания, торговые помещения, гостиницы, рестораны и т. д.). Коммерческая недвижимость интересна с точки зрения получения постоянного дохода в долгосрочной перспективе (например, от арендных платежей). В сравнении с банковским вкладом (ставка процента в швейцарских франках — от 0,25 до 1,5%), инвестиция в коммерческую недвижимость может приносить значительно больший доход (от 7 до 12% годовых) при минимальных рисках.

Немаловажно также, что коммерческую недвижимость можно продать в любой момент безо всяких ограничений. Наконец, коммерческую недвижимость можно приобретать как на физическое, так и на юридическое лицо.

Если же вы хотите приобрести недвижимость для личного пользования, то по швейцарскому законодательству иностранцам разрешено покупать дома или апартаменты для отдыха. Не стоит забывать, что в этом случае основной целью покупки недвижимости должно быть именно личное пользование, а не желание сдать свое жилье в аренду. Кроме того, владелец должен использовать купленную им собственность как минимум 3 недели, но не больше 11 месяцев в году.

При этом сдавать жилье в аренду можно. Местные власти к этому относятся нормально, если срок сдачи в аренду не превышает 6 месяцев в году. Предполагается, что остальное время вы используете дом для личного пользования (так как цель покупки, повторим, таковой и является).

Российские граждане — нерезиденты Швейцарии — могут приобрести и владеть только одним объектом недвижимости для личного пользования, при этом жилая площадь дома или квартиры не должна превышать 200 м2. Эти правила записаны и зафиксированы в земельном регистре.

При покупке иностранцами жилой недвижимости в Швейцарии, так же существуют некоторые ограничения, например, по срокам перепродажи: жилая недвижимость не может быть продана в течение 5, а во многих случаях и 10 лет с момента покупки. Исключением могут являться определенные форс-мажорные обстоятельства (например, осложнившееся состояние здоровья или внезапные финансовые трудности), но только если удастся доказать, что данные обстоятельства возникли после покупки недвижимости. Данным ограничениям есть простое объяснение: швейцарские власти стараются таким образом предотвратить ценовые спекуляции на рынке.

Цена

Цену недвижимости определяет рынок. Прежде всего цена объекта зависит от его местоположения. Например, в туристических регионах таких, как Монтре, Лозанна и регион Женевского озера, цены на жилую недвижимость (а они здесь начинаются от 4000–6000 Sfr за м2) в среднем на 30% выше, чем в других близлежащих регионах (скажем, Фрибурге или Берне). Однако для иностранцев именно в этих регионах, называемых кантонами, ежегодно предоставляется наибольшее количество "разрешений" на покупку.

Кантоны Швейцарии, где инотранцам разрешено приобретать недвижимость для отдыха: — французская Швейцария — Вализ (Valais), Ват (Vaud), Фрибург (Fribourg), Ноенбург (Neuenburg), Юра (Jura); — немецкая Швейцария — Берн (Bern), Люцерн (Luzern), Граубюнден (Graubuenden), Санкт-Галлен (St. Gallen), Шаффхаузен (Schaffhausen), Аппенцель (Appenzell), Швиц (Schwyz), Ури (Uri), Нидвальден (Nidwalden), Обвальден (Obwalden); — итальянская Швейцария — Тесин (Ticino).

В кантонах Цюрих и Женева не разрешена продажа жилой недвижимости иностранцам — нерезидентам Швейцарии.

Цена в разных регионах Швейцарии может различаться в зависимости от таких факторов, как состояние дома, год постройки, инфраструктура дома и прилегающей местности. Вид из окон тоже часто оказывает влияние на цену. Например, дом, стоящий на возвышенности и имеющий красивый вид на озеро и горы, может стоить (в расчете на 1 м2) на 20–30% дороже, чем дом, не имеющий такого вида из окон.

Инфраструктура

Где бы хотелось иметь дом в Швейцарии: на берегу озера или в горах? Этим вопросом часто задаются российские покупатели. Если вы любите горнолыжный спорт, то хорошо бы приобрести дом в горах, желательно недалеко от подъемников. Однако летом хотелось бы также проводить время на озере, катаясь на яхте и просто наслаждаясь купанием и созерцанием заката солнца. Что же выбрать? Нет ничего проще, ведь это – Швейцария! Можно купить дом там, где есть и озеро, и горы. Для этого идеально подходит, например, регион Женевского озера, окруженный швейцарскими и французскими Альпами.

Для молодых семей с детьми важными факторами при выборе дома часто являются близость города, магазинов, детского сада или врачебной практики. Для людей более старшего возраста желательным может быть наличие поблизости термальных источников или SPA-курортов. Например, в ближайшее время откроется новый термальный комплекс в г. Шармей кантона Фрибург. Термальные источники имеются также в городах Баден, Бад Рагац, Скуоль, Шенбюль (немецкая Швейцария), а также Лейкербад, Ивердон ле Ба, Лаве ле Ба (французская Швейцария).

Расходы при покупке и расходы на содержание

При покупке недвижимости в Швейцарии платится налог на передачу земельной собственности, который составляет от 2% до 5% от стоимости объекта. Исключением является кантон Цюрих, в котором данный налог не взимается. При покупке объекта также оплачивается часть нотариальных расходов (0,5%) и расходы по внесению изменений в Реестр прав собственников (0,5%).

Налог на имущество в Швейцарии составляет 0,2–0,6% и рассчитывается исходя из величины вложенного капитала. Поземельный налог составляет 0,3–0,5% от оценочной стоимости объекта. Оба налога выплачиваются один раз в году.

В процессе владения недвижимостью также оплачиваются расходы на содержание и управление (коммунальные платежи, страхование, мелкие ремонтные расходы, консьерж и т. д.), которые, как правило, составляют для коммерческой недвижимости 15–20% от ежегодного дохода (например, от арендных платежей). Ежегодные расходы на содержание дома или апартаментов рассчитываются, как правило, на 1 м2 площади или исходя из числа комнат. Например, для 3-комнатной квартиры площадью 100 м2 величина ежегодных расходов на содержание (коммунальные платежи, страхование, мелкие ремонтные расходы, консьерж
и т. д.) составляет приблизительно 5000 € в год. Необходимо быть готовым к тому, что ваша недвижимость будет требовать постоянных ежегодных расходов на содержание вне зависимости от того, сколько времени в году вы будете ее использовать.

Подоходный налог в Швейцарии уплачивается один раз в год и составляет (в зависимости от дохода по недвижимости) для физических лиц от 17% до 42% – чем выше доход, тем выше налог. По жилой недвижимости также выплачивается подоходный налог даже в случае, если вы не сдаете ее в аренду и не получаете фактического дохода. Налоговые инстанции рассчитывают подоходный налог из формально возможного дохода (как если бы недвижимость сдавалась в аренду), по средней ставке около 6% от стоимости объекта недвижимости, которая была уплачена при покупке.

Кредитование

Для российских граждан в Швейцарии существует возможность получения кредита на покупку недвижимости через один из местных банков. Процент по ипотечному кредиту составляет в стране в среднем от 3,75% до 4,5%, в зависимости от вида недвижимости (коммерческая или жилая). Как правило, кредит выдается сроком от 2-х до 10 лет. Сумма кредита для иностранных покупателей недвижимости обычно составляет 50–60% от стоимости, каждый случай рассматривается банком индивидуально.

Виза

Приобретенная недвижимость в Швейцарии является основанием для получения туристической визы, которая дает право гражданину России находиться в стране до 6 месяцев в году — 2 поездки продолжительностью до 3-х месяцев каждая.

Вид на жительство

В Швейцарии получение вида на жительство и покупка недвижимости никак не связаны между собой. Покупка недвижимости не дает права или основания для получения вида на жительство. Но вид на жительство можно получить, например, открыв в Швейцарии компанию или купив готовый бизнес. У состоятельных граждан, если они достигли возраста 55 лет и могут доказать наличие у них определенного капитала, есть возможность получить вид на жительство без права на работу.

Стоить отметить, что получение ВНЖ очень индивидуальный процесс, требующий серьезных инвестиционных вложений и основанный на тесной работе с юристами. Тем не менее в последнее время он интересует россиян все больше и больше. Что и неудивительно — современная Швейцария славится не только своими банками, часами и шоколадом, она давно завоевала славу одного из лучших на земле мест для жизни.