ЧЕРНОГОРИЯ >> МАНИЯ МОНТЕНЕГРО

Черногория становится для россиян очередным местом массового паломничества. Позапрошлой зимой самолеты из России в Черногорию не летали: добираться в январе до моря немногочисленным желающим приходилось через Белград. В прошлый "несезон" авиакомпании впервые не стали снимать чартеры с маршрута Москва-Тиват. Зима 2006–2007 и вовсе стала самой горячей за всю историю. Несмотря на несколько регулярных и чартерных рейсов в неделю (стоимость билета 250–330 €), перевозчики не справлялись со спросом. По свидетельству очевидцев, улететь спонтанно в безвизовую Черногорию было абсолютно невозможно: билеты приходилось бронировать за месяц, и самолеты уходили в небо наполненными под завязку.

Так происходит потому, что на типично пляжном направлении появилась новая категория пассажиров. Они не "зажаты" рамками теплого времени года, потому что летят на черногорские Ривьеры — Будванскую, Бока-Которскую и Герцег-Новскую — приобретать жилье. Либо готовить к весне, проветривать и убирать уже купленные квартиры и дома. И этих людей очень много. Спрос на черногорскую недвижимость настолько высок, что на некоторые новостройки, продажи по которым застройщики только собираются начинать, у московских продавцов существует очередь. На вторичном рынке активность покупателей также высока. По словам представителей компании Seascape, информация в риэлтерских online-базах (200–300 объектов) за пару недель обновляется на 10-15%. Кроме того, говорят в агентстве, сейчас появилось большое число россиян, которые интересуются приобретением недвижимости в Черногории, даже ни разу не побывав там в качестве отдыхающих. Высокие цены на жилье в Подмосковье, в том числе и запредельная стоимость аренды хорошей дачи, переориентирует на Балканы семьи с маленькими детьми. Дело не только в стоимости, но и в КПД: природа, экология и климат несопоставимы. Многие россияне уже живут здесь безвыездно по 6–9 месяцев в году.

Хотя наши соотечественники — далеко не единственная национальная аудитория, заинтересованная в черногорских красотах, считается, что именно русский платежеспособный спрос двигает цены. По словам президента некоммерческого партнерства АДС "Черногория" Юрия Ильичева, они — цены — в последние месяцы растут скачкообразно. За минувший год подорожание составило 75–80%. Местное население от такого покупательского ажиотажа в легкой панике, и зачастую не знает, за какую сумму выставлять объект на продажу. Когда минувшей осенью в Старом городе Котора максимальная стоимость метра достигла 3000€, московским продавцам информация показалась шокирующей. Однако рынок быстро переварил и эту цифру, так что сейчас за старинные дома просят уже более 4000 €/м2 ("историческое" жилье особенно востребовано у англичан). То же происходит и с новостройками: минимальные январские 2200 €/м2 к марту превратились в 2500 €/м2, а стоимость пригодной для строительства земли достигла 20000–50000€ за сотку.

Уже в прошлом году найти отдельно стоящий дом стоимостью меньше 200000€ черногорские агенты не брались даже для друзей и знакомых. В наступившем же сезоне планка, видимо, поднимется еще раза в полтора. Расставаться с мечтой о недорогой вилле у моря приходится еще и потому, что доступная по цене частная застройка, как правило, требует реконструкции. Необходимость восстанавливать фасад, выравнивать углы и замазывать швы выливается в дополнительные 500–700€ на квадратный метр. Поэтому, оценив ситуацию, многие переориентируются на относительно новые или строящиеся квартиры и апартаменты (в черногорской терминологии это квартира с отдельным входом). Минимальная стоимость для приемлемого качества квартир на вторичном рынке — 2000 €/м2, новостройки — от 2500 €/м2. Элитное жилье на начальной стадии реализации проекта (например, в комплексе "Ораховац" в Бока-Которской бухте) сейчас продается по цене от 3000 до 3500 €/м2.

Надо сказать, что возведением жилых комплексов на черногорских курортах активно занимаются не только местные и сербские фирмы. За многими проектами стоят российские деньги, а также средства крупных западных инвесторов. До 4 млрд. € собирается вложить в развитие жилья и туристической инфраструктуры некая венгерская фирма, за которой стоит Джордж Сорос. Канадский миллиардер Питер Манк недавно приобрел верфь "Арсенал", градообразующее предприятие в городе Тиват. На месте судоремонтного завода, ранее обслуживавшего в том числе и советские подводные лодки, теперь строится причал для мегаяхт, а по соседству — гольф-поля и порядка 150000 м2 апартаментов (общий объем инвестиций – 3 млрд. €). Также есть масштабный норвежский проект комплекса апартаментов на 100000 м2 на горе Врмац между Тиватом и Котором. Аэропорт Тивата уже приспосабливается для нужд малой авиации, чтобы принимать частные самолеты состоятельных туристов. По прогнозам, цена квадратного метра жилья в местах, где осваиваются столь огромные средства, имеет ресурс роста до 6000–7000 €/м2.

Что касается россиян, то наиболее масштабными приобретениями здесь прославился Олег Дерипаска, структурам которого, по данным местной прессы, принадлежит 42% всей черногорской промышленности. Если говорить о строительстве, то крупных инвесторов, прежде всего, привлекают вложения в туристический сектор. Самым громким примером может служить недавно открытый SPA-отель Splendid 5* в Бечичах, ни по уровню, ни по циклопическим размерам не имеющий себе равных на многие километры вокруг (есть мнение, что авторы проекта даже несколько переборщили в этом смысле). Также российскими структурами озвучены планы развития целых многопрофильных курортных зон там, где пока осталось свободное место. В частности, группа российских инвесторов выкупила в Малевике полуостров с прилегающей территорией в 60–70 га (это юг побережья, рядом с Ульцинем) и сейчас начинает развивать здесь масштабный рекреационно-спортивный туристический центр. Он вместит не только гостиничный комплекс и яхтенную марину, но и обширную зону апартаментов, а также район вилл с бассейнами. Правда, для "розничной" продажи все это не предназначено: собственники собираются зарабатывать на размещении туристов сами…

Все подобные проекты изначально ориентированы на элитный туризм, для которого неприемлема хаотичная плотная застройка, испортившая такой прекрасный курорт, как Будва, ныне превращенный в крупный туристический центр. Этот популярный у россиян город сейчас настолько переразвит, что в сербском языке появился термин "будванизация". На пляж летом не выйти, все усеяно телами. Огромное количество жилья было построено без разрешения, свободного места нет, и строители вынуждены забираться в горы. Местные жители шутят, что, перекладывая четырехметровую доску с крыши на крышу, можно обойти всю Будву, не спускаясь на землю. Пока что из-за инфраструктуры недвижимость здесь самая дорогая на побережье (квартира на "вторичке" на 3–4 линии стоит 2500 €/м2).
Но сервис – дело наживное, вскоре все необходимое появится и на других курортах. А вот испорченную "натуру" уже не вернешь, и центром престижа — как это изначально предполагалось — Будва уже вряд ли будет. Чтобы вновь приспособить эти места для элитного отдыха, пришлось бы сносить целые улицы. Ликвидация нелегальной застройки обсуждается властями, но резать придется "по живому": под удар может попасть, в том числе, большое число иностранцев, купивших дома, не вникнув как следует в бумаги.

Курортам вроде Бечичи, Тивата, Герцег-Нови, Котора, которые стихией первой волны туристического спроса были задеты лишь слегка, повезло больше. Их развитие будет более "структурным", потому что в 2006 году власти Черногории утвердили генплан развития территории страны. Этот объемный многостраничный труд был подготовлен специалистами из Германии, и с немецкой дотошностью в нем расписано будущее каждого участка и бухты. Учитывая переговоры Черногории о вступлении в ЕС, предписания эти, по-видимому, будут жестко выполняться.

Сейчас еще не зонированные под строительство участки без коммуникаций, в зависимости от местоположения, доступны по цене 5000–6000 € за сотку и даже дешевле. И многие россияне, в том числе люди довольно известные, скупают их "впрок". Заметим, что такая тактика в Черногории зачастую является лотереей. С точки зрения урбанистического плана район может оказаться как предназначенным для развития туризма, где после массированных инвестиций "соросов" цены возрастут многократно, так и полностью замораживаемой заповедной зоной.

Зная ближайшие планы властей, можно безошибочно играть на повышение. Правда, получить доступ к министерскому документу частному инвестору сложно: надо иметь выход на чиновников или тех, кто с ними давно работает. Но ничего невозможного нет. Черногория — страна маленькая.