|
Недавно глава Национальной ассоциации недвижимости Болгарии (Национално сдружение "Недвижими имоти") Орлин Владиков сообщил в интервью болгарскому Дарик Радио, что нефтяные компании из России, Великобритании и Израиля проявляют большой интерес к строительству закрытых жилых поселков вблизи Варны. По словам г-на Владикова, в окрестностях города насчитывается уже "5 корпоративных комплексов"; к тому же инвесторы-нефтяники вовсю осваивают горнолыжный курорт Пампорово и живописные старинные деревни, вроде Арбанаси и Бржениц. Нефтяники (в том числе и российские) — лишь малая часть иностранцев в последнее время предметно интересующихся Болгарией. Так что, в целом и география иностранных предпочтений в этой стране гораздо шире. И спросом пользуются не только закрытые жилые поселки. Да и конечные цели зарубежных инвесторов отличаются большим разнообразием.
+28 с психологическим комфортом
Недавно на одном из интернет-сайтов был проведен опрос, в ходе которого респондентам предлагалось подумать: почему бы они купили недвижимость в Болгарии. Среди вариантов ответов были такие, как "у меня в Болгарии бизнес", "страна – уже член ЕС. Удобно ездить по Европе", "выгодная и пока не очень дорогая инвестиция" и т. д. Однако безоговорочным лидером стал ответ: "Страна нравится: солнце, море, горы…" Что заставляет задуматься: не вошли ли мы в ту пору, когда цена уже не единственное главное? Впрочем, к ценам мы еще вернемся, а пока – о стране.
У Болгарии множество природных преимуществ перед своими конкурентами и в первую очередь — более жаркими средиземноморскими. Климат здесь не в пример мягче: летом температура воздуха редко зашкаливает за +28˚ C, зато морская вода прогревается до +25˚ C. Прибавьте к этому экологическую чистоту моря и почти идеальное песчаное дно. В зимний же сезон географическое местоположение страны обеспечивает ее горнолыжным курортам стабильный снежный покров. И нынешней, просто аномальной зимой, пока многие горнолыжные центры Франции, Австрии, Швейцарии никак не могли открыться, болгарские Пампорово и Боровец вовсю работали, а руководство Банско, названное авторитетным германским еженедельником Die Zeit "самым значимым зимним курортом Восточной Европы", заявляло, что примет в общей сложности более 1 млн. туристов.
Помимо климатического комфорта, россияне в Болгарии испытывают еще и психологический. Конечно, времена, когда Болгария считалась нашей 16-й республикой, давно миновали, но и более поздние времена, с их популярным Russian, go home — тоже. (Было! Было! Чего уж там? Да слава богу, прошло). Сегодня в болгарских школах нередко опять учат русский язык, на котором с охотой говорят на улицах с гостями из России (к слову, единоверцами, что тоже немаловажно). И во многих лавочках можно услышать приятное: "Русские? Русским — скидка!" Сразу вспоминаешь о том, что у наших народов общее прошлое, позволяющее нам говорить на одном языке и в прямом, и в переносном смысле. В частности поэтому Болгария остается одной из самых востребованных стран на российском туристическом рынке, не говоря уже о рынке недвижимости.
Цены,
растущие с выгодой
До недавних пор на российском рынке болгарское направление было одним из самых экономичных. Потом от этого определения пришлось отказаться, а с мечтой о дешевой Болгарии расстаться. И на смену понятию "экономичное" пришло другое, более емкое и, по сути, более правильное — "выгодное". Даже, несмотря на ажиотажную скупку иностранцами любой недвижимости, годящейся для жизни, сдачи в аренду, коммерческого использования или последующей перепродажи, на настоящую толкотню, устроенную иностранными инвесторами (издающаяся в Болгарии "Русская газета" эту ситуацию охарактеризовала как "истерический бум инвестиций в строительство"), на бешеный рост цен (за последние 5–6 лет в отдельных областных центрах они выросли на 150%, а в особо востребованных — на 300–350%), так вот, несмотря на все это, Болгария была и остается выгодным местом капиталовложений в недвижимость.
Особенно если учесть, что ценовой рост обещает продолжиться и после вступления страны в ЕС. Например, как отмечало недавно BBC, британские аналитики полагают, что благодаря необходимости привести нормы и правила в соответствие "еэсовским" и грядущим изменениям в болгарском законодательстве, земельные участки подорожают не менее чем в 10 раз. Стало быть, самое время приобретать. Понимая это, некоторые банки Великобритании даже разработали специальные программы кредитования покупки недвижимости в Болгарии.
Окончательные итоги 2006 года еще не подведены, но уже опубликованные данные позволяют говорить о среднем (8–15%) росте стоимости болгарской недвижимости в прошлом году. Впрочем, статистика — дама лукавая: 8–15%, равно как и обещанные аналитиками на 2007 год 20%, — лишь средняя температура по больнице. В Софии, например, по данным Colliers International, жилье дорожает не столь чувствительно. Зато в некогда никому не известных местах, вдруг начавших завоевывать бешеную популярность в качестве курортов или бальнеологических центров, цены в течение нескольких месяцев подскакивают в несколько раз.
Как бы там ни было, болгарское соотношение €/м2 пока никого не шокирует. А в недавно опубликованном исследовании Международной компании ERA Real Estate, даже утверждается, например, что по части цен на недвижимость София занимает последнее место в списке европейских столиц: 2-спаленные апартаменты площадью 85 м2 здесь можно приобрести всего за 78000 €, в то время как средняя цена в Берлине —180000 €, в Лиссабоне — 185000 €, в Вене —231000 €, в Мадриде — 357000 € и т. д.
Общность
разноязыких
Что касается национального состава иностранных инвесторов, то в Болгарии тон задают ирландцы и британцы, накопившие огромный опыт инвестирования в Испании, Португалии, Чехии, на Кипре. Ряд аналитиков полагает, что на долю британцев, например, приходится более 60% всех зарубежных сделок с болгарской недвижимостью. А если верить опросу, проведенному фондом MRI Overseas Property, то после вступления Болгарии и Румынии в ЕС, около 13% англичан готовы купить жилую недвижимость в этих странах, в том числе и с инвестиционными целями.
Согласно некоторым подсчетам, если в 2001 году иностранцы совокупно вложили в болгарскую недвижимость около 14 млн. €, то к концу 2005 года этот показатель дорос до 320 млн. €, а в отношении прошедшего, 2006 года, ряд специалистов называет (выглядящую совсем уж нереальной) цифру 10 млрд. € — общих инвестиций в недвижимость, из которых 2,5 млрд. € приходится на долю зарубежных граждан. И это при том, что сделки далеко не всегда оформляются исходя из реальной стоимости недвижимости — на налогах-то всем хочется сэкономить.
Иностранцы принесли в Болгарию не только "чистые деньги". Благодаря их вниманию в стране существенно повысились и объем, и качество строительства, и уровень предоставляемых услуг. Наверно, не все из примерно 9 000 зарегистрированных в Болгарии фирм, занимающихся недвижимостью, соответствуют, что называется, международным стандартам, но стремление к цивилизованной работе налицо.
Появление крупных жилых комплексов и коттеджных поселков с собственной инфраструктурой — тоже достижение последних, "иностранных", лет.
В прежние времена самый престижный дом, находящийся в городской черте (къща), самая фешенебельная, расположенная за городом вилла (вила), вполне могли стоять в окружении весьма непрезентабельных развалюшек социалистической поры (примерно в таком окружении, кстати, стоял дом, по слухам принадлежащий Алле Пугачевой). Теперь же вилна зона — это атрибут, привычный для Болгарии не меньше, чем для Подмосковья.
Проснувшийся интерес и к старым деревенским домам, стоящим на расстоянии 10–15 км от моря, в экологически чистых районах, и к земельным участкам, расположенным вне традиционных курортных центров, но пригодным для отельного строительства, и к пока неразработанным минеральным источникам – лишь малая часть того, что значит для болгарского рынка недвижимости присутствие на нем иностранцев.
На берегу
так оживленно…
Наиболее востребованными местами на болгарском рынке недвижимости по-прежнему остаются раскрученные черноморские Бургас и Варна (и, соответственно, курорты Солнечный Берег и Золотые пески). Неслучайно, по данным Национального статистического института Болгарии, в этих двух городах зафиксированы самые высокие цены на квадратные метры. Назвать это лидерство абсолютным мешает разве что болгарская столица, где недвижимость была и остается самой дорогой. Для справки: осенью 2006 года средняя цена м2 в Болгарии составляла 520 €, в то время как в Бургасе — 755 €, а в Варне — 820 €.
При этом стоит понимать, что вышеуказанная цена рассчитана с учетом стоимости недвижимость в курортных комплексах. Конечно, можно (как это обычно принято) говорить о плавном слиянии Варны и Золотых песков, или Бургаса и Солнечного Берега. И все-таки, золото-песчаные апартаменты, построенные с учетом всех современных требований, и старенькие квартиры в центре Варны с ее чересчур плотной застройкой, почти стопроцентным отсутствием центрального отопления и сложностями с парковкой, стоят по-разному: 1400–1800–2000€ первых и 400–600€ вторых, наверное, в среднем и дают те самые 820–850€ за "квадрат". Но только в среднем.
Лучше гор могут быть только горы
Второе по популярности направление рынка недвижимости Болгарии — жилье на горнолыжных курортах. По числу гостей зимние Пампорово, Боровец и особенно Банско ничуть не уступают летним Солнечному Берегу, Золотым пескам и Албене. Сегодня и приватизированный, и уже наполовину реконструированный Пампорово, и особо не избалованный инвестициями Боровец, и восточноевропейская горнолыжная Мекка Банско привлекают огромное число иностранных инвесторов. Россияне в их числе оказались почти последними, однако, как отмечал в интервью посол Болгарии в России Пламен Грозданов (сам, кстати, заядлый горнолыжник), и в Банско уже появились "русские поселения".
Кстати, составляющей частью программы модернизации этого курорта является реализация строительных проектов по соседству — в Разлоге. В перспективе здешние места должны превратиться в одну фешенебельную курортную зону Разлог-Банско со своими SPA-центрами и гольф-полем. Возведение же новых жилых объектов, по сути, структурообразующее направление развития Банско: в прошлом году объем жилого предложения в горных районах Болгарии вырос почти в 2 раза, и львиная доля приходится именно на Банско.
Соответственно и цены в Банско вплотную приблизились к среднеевропейским: 1200–1400€ за м2 апартаментов, входящих в состав современного апарт-комплекса.
В деревню,
в глушь
Среди россиян экологический туризм пока еще не столь востребован, а вот измученные цивилизацией "западники" полностью оценили его прелесть. Поэтому британцы, ирландцы, скандинавы, немцы etc самым активным образом скупают дома и земельные участки в болгарских деревнях. Если для наших 10 – 15 км от моря — караул, то для жителей западной Европы — никакая не проблема (кстати, аналогичную картину можно наблюдать и в Испании, и в Португалии, и практически во всех "курортных" странах). Любителей тишины, чистого воздуха и здорового образа жизни оказалось немало, так что в последнее время сельские местности (особенно в районах Центральных Балкан, Родопах и т. д.) начали развиваться весьма бурно. Цены на недвижимость здесь, конечно, растут, но не столь активно. К тому же этот рост брал совсем уж "низкий старт" — сельчане еще помнят времена, когда сотку земли можно было купить и за 5 €, и за 10 €. Так что до софийских или бургасских отметок болгарские деревни доберутся еще не скоро.
Инвестиции
в здоровье
До недавних пор самыми привлекательными со всех точек зрения считались инвестиционные вложения в развитие курортной индустрии: на море или в горах. Однако сейчас настоящий инвестиционный бум наблюдается в Болгарии в сфере бальнеологии.
По концентрации минеральных источников Болгария занимает одно из первых мест в Европе, (точное их число расположилось где-то между цифрами 500 и 2 000), но на данный момент используется не более 30%, остальные же терпеливо дожидаются новых хозяев. Причем источников в Болгарии не только много, но они еще и разбросаны буквально по всей стране, так что инвестор может выбрать сочетание SPA-центр — морской/горнолыжный курорт, или SPA-центр — экскурсионный/конгрессный туризм, или какое-то другое.
Как отмечала в беседе с председатель Национальной Ассоциации по бальнеологии и туризму Болгарии Цвети Миланова, "…привлечение иностранных инвесторов — главная задача Ассоциации, для решения которой даже создан особый отдел. Его специалисты готовы предоставить самую полную информацию по составу минеральной воды того или иного источника и состоянию примыкающей к нему инфраструктуры, и даже помочь в подготовке необходимого комплекта документов".
Инвесторами-первооткрывателями в сфере бальнеологии стали все те же британцы и ирландцы, на пятки которым наступают немцы. Заметную роль начинают играть французы и израильтяне, все более значимым становится и присутствие россиян. Так что болгарские специалисты уже начали говорить о "здоровом инвестиционном буме".
Офисы:
в дефиците и в цене
Еще одно направление, о котором имеет смысл упомянуть, — развитие сектора коммерческой недвижимости. Несмотря на то что торговые и развлекательные комплексы и офисные центры строятся повсеместно, главной точкой притяжения остается София, которую называют центром Балкан, и которая в данный момент занимает первую строчку в классификации "Самая выгодная инвестиция в офисы в Европе". Потребность в торговой и индустриальной недвижимости в болгарской столице очень велика, спрос пока намного превышает предложение, а возвратность инвестиций оценивается весьма высоко — 13–15%.
Инвесторам стоит учесть и мнение аналитиков: самый ощутимый эффект от принятия Болгарии в ЕС будет именно в сфере офисной недвижимости. Если в среднем рынок рассчитывает, как уже отмечалось, на 20 % рост цен, то цены на м2 офисных площадей могут подскочить на 30–40% и больше. Крупнейшие мировые инвестиционно-строительные компании, в том числе и неевропейские, этот потенциал уже оценили.
В ожидании
инвесторов
Абсолютно все без исключения специалисты, так или иначе связанные с инвестиционным рынком и рынком недвижимости Болгарии, считают: наиболее перспективным является межрегиональное сотрудничество и, соответственно, вложения в региональные проекты.
Строительство туристических объектов в Благоевграде и Гоце-Делчеве, жилых и SPA-комплексов в Смолянской области, спортивного центра "Перелик" в Родопах, грязелечебницы на озере Тузла, горно-спортивного центра в городе Берковеца, комплексного центра отдыха и яхт-центров в области Перник, детского лагеря отдыха в деревне Сушица – лишь малая часть проектов, которые болгары готовы предложить вниманию иностранных, в том числе и российских, инвесторов. По словам министра экономики и энергетики Болгарии Румена Овчарова, страна стремится довести уровень иностранных инвестиций до 25 % от ВВП. Этому способствует в частности Закон о стимулировании инвестиций, в рамках которого государство готово даже земельные участки под определенные проекты предоставлять без аукциона.
Отчасти россияне уже отреагировали на болгарские призывы. Свидетельством тому могут служить соглашения между нашим Ставропольским краем и Пловдивской и Пазарджикской областями Болгарии, проект финансируемого россиянами строительства коттеджного поселка в местности Стойките и т. д. Но до идеала пока что далеко.
Чем
дело кончится
Официальное вступление Болгарии в ЕС, состоявшееся 1 января 2007 года, не сказать чтобы поставило болгарский рынок недвижимости с ног на голову. Сегодня можно не столько видеть существенные изменения, сколько слышать многочисленные прогнозы: а как будет дальше. Большинство считало и продолжает считать, что резкого ценового скачка не будет ни в одном сегменте рынка; что интерес к инвестициям в землю, покупку домов в коттеджных поселках закрытого типа и качественную недвижимость в районах с развитой инфраструктурой будет увеличиваться планомерно, равно как и поток прямых иностранных инвестиций; что рост темпов строительства (по данным Болгарской строительной палаты — 13 % вплоть до 2010 года) и объемов ипотечного кредитования благотворно повлияет на болгарский инвестиционный климат в целом.
Другие настороженно наблюдали за своеобразным оцепенением, в которое впала область Real Estate перед началом 2007 года. Собственно, россиянам, особенно москвичам, эта ситуация хорошо знакома: в ожидании ценового скачка одни застройщики "заморозили" продажи, другие вдруг стали выставлять объекты по значительно более высоким, чем раньше, ценам.
Рынок слегка дестабилизировался, и дестабилизация эта подогревалась ростом цен на стройматериалы. В итоге кто-то даже начал говорить о кризисе, но его голос потонул в дружном хоровом выкрике: "В Прибалтике после присоединения к ЕС цены не упали, а продолжили рост. И у нас продолжат!"
В одном из ближайших номеров "Дайджеста Недвижимости" читайте о новых правилах оформления виз в Болгарию.
Андрей ГРИГОРЬЕВ
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | март 2007 | № 3 (22) | http://www.d-n.ru/ |
