В ФОКУСЕ -- В поле, в лесу, у воды

Некоторое время назад в одну известную московскую риэлторскую компанию обратилась дама. Она искала дорогой особняк в коттеджном поселке на Рублево-Успенском шоссе. Ее условия риэлтору показались несколько странными: главное, чтобы дом был построен на пустом пространстве и никаких деревьев вокруг. На вопрос "Почему?" дама ответила, что ее нынешний особняк находится на Николиной Горе в сосновом бору, и ей надоело каждый день выгребать из автомобиля сосновые иголки.

Хочу дом на Новой Риге уводохранилища

Местоположение — один из главных критериев, по которому потенциальный покупатель выбирает загородный особняк. Однако вопрос: "Где?", заданный клиентом риэлтору, подразумевает прежде всего направление, по которому мечтает жить будущий покупатель, километраж от МКАД и только потом детальные подробности: должна ли это быть окраина деревни, опушка леса, берег реки или водохранилища. К тому же классифицировать поселки по направлениям гораздо проще и удобнее. Только в конце клиентско-риэлторской беседы дело доходит до деталей: на Новой Риге и Калужском шоссе нет большой воды, сосновый бор есть только на Рублево-Успенском и Рязанском шоссе, царство водохранилищ — на Дмитровском…

Несмотря на то что покупатели предпочитают лесные территории у воды, наибольшее число поселков функционируют и строятся все на той же Новой Риге, где река Истра, скорее, украшение ландшафта, а лесные территории сконцентрированы в основном за 40 км от МКАД. Ближе леса есть, но носят точечный характер. Если говорить языком статистики, то в 2004 году на Новорижском шоссе возводили 40 поселков, а в 2007 году уже 57. А на Симферопольском направлении, где "много леса" уже в 15 км от МКАД, в 2004 году было лишь 2 поселка, сегодня — 10, большая часть из которых расположена в 50-километровой зоне от столицы. Тенденция к численному увеличению налицо, но до 57 "новорижских" все равно далеко.

На Дмитровском шоссе, где сразу несколько водохранилищ (мест, где так жаждут жить покупатели) в 2004 году у воды возводили 7 поселков. Сегодня цифра та же, правда, поселки уже другие. На Яро-славском шоссе, от которого так же можно подъехать к водохранилищам, но с другой стороны, строят лишь 2 поселка. 3 года назад не строили вообще ни одного.

Кто диктует застройщику?

Чем вызвана такая ситуация? У каждого застройщика и риэлтора есть свой ответ на этот вопрос. Во-первых, пресловутая роза ветров. Все вредные выбросы столицы ветер гонит на Юг и Юго-Восток, выбросы в Москву-реку текут опять же на Юго-Восток. И, как показывает практика, большинство потенциальных покупателей стремятся приобрести загородное жилье недалеко от городской квартиры, если говорить чуть точнее, то по своему направлению. А в Москве наиболее обеспеченные и платежеспособные граждане проживают на Юго-Западе, Западе и Северо-Западе столицы. Поэтому и наиболее застроенные загородные территории — по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Калужскому шоссе.

К тому же по этим направлениям (за исключением Новорижского) во времена СССР было построено довольно много закрытых дачных поселков и домов отдыха для работников министерств, партийных ведомств, творческих союзов. Отсюда — и понятный выбор застройщиков. Что касается Новой Риги, то ей удалось войти в этот "узкий круг" во многом благодаря большому количеству свободной земли в непосредственной близости от Москвы, на которой по другим направлениям — будь то Восток, Юг или Запад столицы — расположились города-спутники.

Выпало же из обоймы Киевское шоссе — на самых "лакомых" кусках направления раскинулся аэропорт "Внуково", а там, где земли пригодны под застройку, слышен звук вечно садящихся или взмывающих ввысь самолетов. В итоге потенциальные покупатели мечтают об одном, а выбирают другое. Типично русская ситуация. Но, может быть, покупатели правы?

О жизни людей и муравьев

Всегда ли комфортно жить в лесу или у воды? "Желания клиентов, которых с каждым днем становится все меньше и меньше, для нас закон", — говорят риэлторы. И если покупатели хотят жить в комфортабельном огромном особняке со всеми необходимыми коммуникациями, бассейном, сауной, вертолетной площадкой на крыше, видеонаблюдением, подзорной трубой и прочими радостями жизни, все будет согласно прейскуранту. А удобно ли будет со всем этим хозяйством потенциальному покупателю — время покажет. Но вот вопрос: сосновые и еловые иголки, разбросанные по всему дому, — единственное из неудобств, связанных с жизнью в лесу? Увы, если бы. Самая главная проблема, которая может возникнуть после покупки "лесного" особняка, — юридическая. Строить капитальное жилье в лесном массиве можно лишь на землях поселений. Если говорить точнее, то на территории городов, сел, деревень.

Во всех остальных случаях — это государственный лесфонд, в котором можно разве что поставить шалаш и "грибок". В этой ситуации в собственность лес не передают, возможна лишь аренда, которая подразумевает помимо "грибков", в первую очередь, чистку и охрану вверенной территории.

На этом неудобства заканчиваются? Только начинаются. Возведение дома в лесу — это вторжение в экосистему, а разрушение чего бы то ни было — не всегда благо. Понятно, что утренний щебет птиц — особое наслаждение, вряд ли сравнимое с чем-либо еще, но вся остальная лесная живность не всегда приносит радость, подчас от нее необходимо и защищаться. Конечно, что такое жизнь муравья в сравнении со стремлением к комфорту венца творения? Но, как ни банально звучит, все взаимосвязано.

К тому же дом в лесу — это вечная жизнь в сумраке. Солнца в этом случае нет — оно не пробивается сквозь кроны деревьев, а, значит, в доме, помимо отсутствия естественного света, сыровато и холодновато в любое время года, и всегда необходимо поддерживать комфортную температуру. Могут возникнуть и форс-мажорные ситуации, вроде сильного ветра или урагана. И куда будут падать деревья — не предскажет никто. Какой выход? Например, дом на поляне, а лес (в виде небольшого участка) — в аренде.

Лучше заранее подстелить соломку…

Покупателю хочется жить не только в лесу, но и на берегу, скажем, водохранилища. Одно время самым популярным у застройщиков и клиентов было Истринское водохранилище. Места оставить равнодушными не могут никого: сосновый лес, оригинальный ландшафт. К тому же застройщики предлагали на этом водохранилище в основном деревянные срубы, стилизованные под древнерусские дворцы. Не поселки, а сказка. Однако чудо для любителей водных просторов закончилось быстро. Истринское водохранилище оказалось закрытым и питьевым резервуаром столицы, а все обещания застройщиков о яхт-клубах — блефом: здесь нельзя пользоваться моторами, только весельными лодками и парусами, плюс к этому существуют более жесткие требования к очистным сооружениям. Спустя несколько лет подобная ситуация возникла и на Учинском водохранилище — и опять застройщики забыли предупредить об этом покупателей.

А вот пример из другой области. На одном из водохранилищ Дмитровского шоссе, где ходят большие суда с большими моторами и строительство яхт-клубов даже приветствуется, возвели коттеджный поселок класса "де люкс". Провели потрясающую дорогу, построили особняки, соответствующие заданной планке: архитектура на высшем уровне, строительные материалы – как на подбор, концепция — что надо. Не просчитали одного: недалеко от поселка — болото. Понятно, что в этом случае не стоит ходить в лес без компаса. А как быть с комарами? Малярийных, слава богу, нет, но "Фумитокс" на улице не работает. Так себе проблемка — дело житейское.

Приведенный случай — частность. Есть и другие проблемы, характерные для домов у воды. При выборе загородного особняка в такой местности в первую очередь покупаются земли на первой береговой линии, несмотря на то, что они самые дорогие. Клиентов привлекает вид из окна на водную гладь, возможность собственного причала, а если повезет, пляжа. (Кстати говоря, поселки с подобным "перечнем комфорта" есть на Истринском водохранилище). Не задумываются покупатели лишь об одном: это самые холодные места в поселке. Если летом свежесть в радость, то осенью и весной она превращается в противную промозглость. При этом в домах, как и в случае с особняками в лесу, необходимо постоянно поддерживать особую температуру. Сырость — бич таких коттеджей. И если использовать дом лишь периодически, то в нем может появиться нежданный постоянный жилец — грибок.

Дома у воды — это не только сырость. Весной, во время таяния снега и в половодье, коттеджи могут оказаться в окружении воды, проще говоря, их затопит. (Хорошо, если паводки не станут ежегодными. Но верится в это с трудом). Это ведь раньше деревни возводили на высоком берегу реки, нынешние же коттеджные поселки у большой воды подходят к самой ее кромке.

Так где лучше жить? Ответ формируется в каждом конкретном случае и с учетом самых разных факторов. Среди которых собственный пляж, вид из окна и птичье щебетание далеко не самые важные.