ВАШ СЛУЧАЙ

С этого номера ДН открывает новую рубрику в блоке "Ипотека", где потенциальные заемщики смогут получить комплексную консультацию ипотечного брокера.

Автор:
Алексей ТЕРЕБКОВ
руководитель компании "Лаурел-Ипотека"

Семья из трех человек: муж — 38 лет, жена — 34 года, ребенок — 12 лет. Общий доход семьи – $4 950 в месяц, причем у жены зарплата полностью подтверждается справкой 2-НДФЛ, а у мужа только справкой по форме банка. Собственных средств практически нет. Супруги приняли решение купить трехкомнатную квартиру в Москве или в ближнем Подмосковье, не продавая "двушку" на "Полежаевской" в которой они сейчас живут: она должна будет отойти сыну, а пока — будет сдаваться в аренду.

— Я рекомендую использовать "универсальное средство" — нецелевой кредит под залог имеющегося жилья. Если ребенок в число зарегистрированных в этой квартире не входит, никаких ограничений на передачу имеющегося жилья в залог не будет. Если он и зарегистрирован в этой квартире, это уже несколько лет не является препятствием для того, чтобы недвижимость была заложена.

Почему именно нецелевой кредит? Потому что целевой требует подтверждения расходов и сильно ограничивает заемщика в маневрах. Например, если кредит выдан на ремонт, потребуется предоставлять смету, чеки и т. д. Кроме того, такой кредит может выдаваться несколькими траншами. Если супруги решат приобрести новостройку, то им придется располагать около 20% собственных средств плюс выбирать только из тех объектов, которые одобрены конкретным банком.

Сегодня в Москве ипотечные кредиты выдают порядка 80 банков, однако на деле среди них наберется не более десяти, которые отвечают требованиям данной ситуации и при этом не начинают по ходу процесса менять правила игры. Нередко случается так, что заявленные в рекламных объявлениях и на сайте процентные ставки и расходы по кредиту имеют весьма косвенное отношение к тому, с чем сталкивается заемщик.

Банки под залог имеющейся квартиры выдают кредит в среднем в размере 60–80% от стоимости недвижимости. Поскольку в данной ситуации размер кредита имеет решающее значение, я рекомендую в первую очередь искать максимально эффективный коэффициент кредит/залог. В частности, 80% от стоимости квартиры готов выдать Москоммерцбанк. Кроме того, этот банк выдает, как правило, наибольшие суммы исходя из доходов заемщиков, так что в данной ситуации я рекомендую ориентироваться на этот банк. Совокупные доходы супругов позволяют претендовать на максимальную сумму кредита порядка $250000, но поскольку размер ограничен 80% от рыночной цены квартиры, которая стоит около $280000, то рассчитывать надо примерно на $225000. За эту сумму можно купить квартиру на вторичном рынке площадью 70–75 м2 в Химках, Долгопрудном, Одинцове, Красногорске. Или же вложиться в новостройку большей площади. Например, в Одинцове можно купить "трешку" площадью 78 м2 за $210000–215000 в уже готовом доме серии П44. А если искать новостройку на более ранней стадии готовности, то можно уложится и в $180000.

Наконец, этот бюджет позволяет найти квартиру и в Москве, однако она будет качеством хуже: где-нибудь в Алтуфьеве или Бибиреве и меньшего размера – около 60–65 м2, с кухней порядка 8 м2, двумя смежными и одной изолированной, но маленькой комнатой.

Теоретически можно взять потребительский кредит, чтобы увеличить бюджет покупки, однако обозначенные доходы семьи не позволяют им потянуть второй кредит. Да, "двушка" будет сдаваться и приносить стабильный доход, однако банк принимает в расчет не планируемый, а имеющийся в настоящее время у заемщиков доход.

Основным заемщиком я рекомендую сделать супругу: во-первых, потому, что у нее полностью "белая" зарплата, а во-вторых, у женщин страховой тариф всегда ниже, чем у мужчин, процентов на 25% (при прочих равных условиях, разумеется). Кроме того, после 35 лет применяется повышающий коэффициент. Это касается 38-летнего отца семейства. В том случае, если супруга, как основной заемщик, не страдает хроническими заболеваниями, она сможет застраховаться по тарифу 0,83% от суммы кредита, увеличенной на 10%, а ее супруг, как созаемщик, по тарифу 0,25%. Несложные подсчеты показывают, что, если бы основным заемщиком был супруг, то страхование обошлось бы дороже примерно на $400–500 ежегодно в первые пять лет, а в сумме они бы потеряли около $8000.

Параметры кредита могут быть таковы: сумма – не более $250000, процентная ставка — 12% в долларах, срок — 20 лет с правом досрочного погашения через 4–6 месяцев. Есть банки, которые выдают кредиты под меньший процент, например, Международный Московский Банк, однако там действуют ограничения по досрочному погашению, а поскольку супруги думают квартиру сдавать, они получают возможность гасить кредит досрочно.

Начать надо с обращения в банк с заявлением на выдачу кредита. Для этого потребуются ксерокопии паспортов, выписки из трудовой книжки, для супруги — справка о доходах по форме 2-НДФЛ за последние 4 месяца (а лучше — больше), для супруга дополнительно — справка о доходах за тот же срок в произвольной форме. Помимо этого, необходимо предоставить свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребенка и дополнительно военный билет. Это то, что касается андеррайтинга заемщика. Для страховой компании потребуется свой пакет документов. Если нет желания собирать документы самостоятельно, то эту обязанность можно возложить на риэлтора или ипотечного брокера. Его услуги в этом случае обойдутся примерно в $2000. Положительное решение кредитного комитета банка действует, как правило, в течение 3–4 месяцев. За этот срок необходимо найти квартиру, собрать на нее все необходимые документы и провести сделку.

С этого номера ДН открывает новую рубрику в блоке "Ипотека", где потенциальные заемщики смогут получить комплексную консультацию ипотечного брокера.