МОСКВА СРЕДНИЙ КЛАСС БОЛЬНОЙ ВОПРОС.

Тотальная нехватка

Как правило, во все времена в цене остается дешевое жилье — пусть денег в обрез, а жить где-то надо. Достаточно стабильным можно считать спрос и на недвижимость элитного уровня, рынок которой обладает определенной инерционностью. А вот какого поведения можно ожидать от жилья сегмента бизнес-класса — не совсем понятно. С одной стороны, рынок сегодня демонстрирует волю к стабилизации, а на нынешние цены еле-еле хватает платежеспособного спроса. Если в 2006 году столичные новостройки подорожали в среднем на 120%, то доходы москвичей за 9 месяцев прошлого года, по данным Мосгорстата, выросли всего на 20%. (Реальные же денежные доходы за вычетом обязательных платежей и после коррекции на индекс потребительских цен увеличились всего на 9,4%). С другой стороны, рост цен на недвижимость тоже необходимо скорректировать с учетом инфляции доллара, а также принять во внимание серьезно подорожавшие строительные материалы и стоимость подключения к коммуникациям. А главное, это то, что дефицит предложения новостроек среднего ценового сегмента, который и стал основным фактором роста цен, никуда не делся.

Сейчас, по разным данным, в продаже находится около 150–200 новостроек бизнес-класса в разной степени готовности. "Согласно нашему ежегодному исследованию, на рынке продается около 200 домов. Примерно половина из них ротируется в течение года, — говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. — Сильно отличаться от этого показателя объем предложения не будет". По оценке аналитического центра агентства недвижимости "Домострой", в настоящее время на рынке находятся около 150 объектов (правда, в компании за бизнес-класс считают только новостройки, расположенные в престижных районах Западного, Юго-Западного, Северо-Западного и Северного округов Москвы).

По словам Олега Репченко, в 2005 году объем предложения новостроек сократился на 30%, в прошлом — на 10%. И это дает основания полагать, что рынок вышел на тот объем предложения, который застройщики в состоянии "пробить". "Те объекты, которые из-за ужесточения законодательства в свое время не вышли на рынок, должны появиться в этом году, — отмечает Олег Репченко. — Однако вряд ли объем предложения существенно изменится, потому что те проблемы, которые были у застройщиков, по-прежнему есть".

Отчасти это подтверждает тот факт, что ни в одном из четырех крупных агентств недвижимости, куда обратился , с начала 2007 года не появилось ни одного нового объекта в сегменте бизнес-класса (по состоянию на конец февраля).

"Сегодня все еще актуальны проблемы, связанные с выводом новых объемов жилья на рынок, — объясняет руководитель исследовательского центра управления новостроек холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" Борис Флексер. — В течение года рынок будет преодолевать последствия ФЗ-214". Заместитель директора управления маркетинга компании "Домострой" Ольга Денисова обращает внимание на то, что до вступления в силу ФЗ-214 в основном продавались неогороженные площадки без наличия разрешительных документов. "В настоящее время в соответствии с ФЗ-214 объекты выводятся на продажу уже на иной стадии готовности, — говорит Ольга Денисова. — Следовательно, они должны и стоить дороже".

Среди проблем, с которыми продолжают сталкиваться застройщики, Борис Флексер также упоминает постоянно увеличивающуюся себестоимость строительства: "Это связано не только с удорожанием материалов и инфляцией, но и с тем, что свободных площадок в Москве остается все меньше. На смену участкам без обременений, где можно было построить один дом, не заботясь о подведении коммуникаций и развитии инфраструктуры, приходят проекты, предполагающие комплексную реконструкцию территорий — вывод промзон, снос морально устаревшего и изношенного жилья, а эти проекты требуют несравнимо более высоких затрат".

Фактура структуры

В результате роста цен, опережающими темпами шедшего в прошлом году, сложилась любопытная ситуация. Разница между стоимостью среднестатистического квадратного метра на первичном и вторичном рынках практически исчезла, составив всего несколько десятков долларов. Оба рынка подогревали друг друга: девелоперы следовали за аппетитами частных владельцев, а частные владельцы, мониторя повышение цен в новостройках, планомерно повышали цены на свои квартиры. По идее, это должно означать, что цены на первичном рынке явно "перебрали", однако на самом деле "перебор" произошел, в основном, лишь на рынке жилья экономкласса. Самая дешевая недвижимость оказалась совсем не такой уж дешевой, поскольку была существенно переоценена. А вот новостройки бизнес-класса, напротив, своего логичного в этих условиях максимума цен не достигли. И не в последнюю очередь потому, что часть покупателей была вынуждена либо отложить покупку, либо согласиться на переезд за МКАД, либо переориентироваться на недвижимость ниже качеством. И, кроме того, настоящий ажиотаж возможен только в сегменте самой недорогой и, стало быть, наиболее доступной недвижимости.

Надо учесть, что частично рост цен в сегменте бизнес-класса был вызван искусственно – девелоперы ради контроля за темпами продаж стали придерживать квартиры, на несколько месяцев полностью останавливая процесс. "В первой половине 2006 года в связи с высокими темпами роста рынка многие застройщики ввели квотирование продаж, что на фоне ажиотажного спроса приводило к небольшому объему продаж, выраженному в квадратных метрах или квартирах, но значительному объему в финансовых показателях", – говорит Ольга Денисова.

Сейчас ценовая структура рынка начала приобретать более традиционные формы, и это означает, что если цены на экономкласс будут стоять на месте (в случае соответствия качеству проекта) или корректироваться, то жилье более качественного сегмента будет продолжать дорожать. Правда, не такими темпами, как в прошлом году. Так, Олег Репченко оценивает возможный рост как примерно равный уровню инфляции (10–15% в год); тот же прогноз дает и Борис Флексер, уточняя, что по ряду удачных проектов удорожание может составить до 30%.

А есть ли у недвижимости бизнес-класса шансы подешеветь? Есть, но только в том случае, если на рынок одновременно выйдет достаточное количество новых проектов. Сейчас, по некоторым данным, на этапе согласования разрешительной документации зависло около 100 проектов, и если хотя бы треть из них попадет в этом году в продажу, то цены смогут стабилизироваться. Борис Флексер также напоминает о роли PR в ценообразовании на рынке недвижимости: "Временной ценовой стабилизации может поспособствовать политика СМИ, если они решат повсеместно прогнозировать снижение цен. Потребители живо реагируют на информацию о ценах, особенно, когда речь идет о массовой кампании. Примеры снижения или, наоборот, повышения цен благодаря информационной активности, отражающей одну точку зрения, на рынке случались не раз. Тем не менее, это временные колебания цен, которые не имеют долгоиграющих последствий".

Кроме того, температуру на этом рынке мог бы снизить отток покупателей. Московской недвижимостью интересуются не только москвичи, но и региональные жители, доля которых, по разным оценкам, составляет в сегменте бизнес-класса от 15% до 30%. "Принципиальные изменения могут произойти в случае децентрализация экономики, – подчеркивает Борис Флексер. – По разным оценкам, около 70% денег России сосредоточено в Москве. Заметен постоянный приток людей. В случае, если бы российские регионы поучили мощный импульс к развитию, ситуация с ценами выровнялась. Однако это требует реструктуризации всей экономики, а это уж точно не вопрос одного года".

Москва для москвичей?

Оградительные меры авторства мэра Москвы Юрия Лужкова, предложившего ввести квоту на продажу квартир в новостройках жителям регионов, имеют целью как раз резкое снижение количества иногородних покупателей. Однако очевидно, что новые правила в лучшем случае никакого влияния на ценовую ситуацию не окажут, а в худшем – усугубят ее. "Эти меры относятся к области внутренних взаимоотношений застройщиков и города, их формы взаиморасчетов", – отмечает Олег Репченко и прогнозирует неизбежное появление тех или иных обходных путей. "Например, риэлторские фирмы введут услугу по продаже недвижимости "через" москвичей, или же частные инвесторы начнут перепродавать квартиры в новостройках жителям регионов", – говорит он. А это может привести к удорожанию жилья на вторичном рынке, которое неизбежно "подтянет" за собой и "первичку". Что лишний раз подтверждает: административные меры на рынке недвижимости если и работают, то с результатом обратным заявленному.