ВЫСШИЙ КЛАСС

Тот, кто с элитной недвижимостью знаком давно, приобрел своего рода иммунитет, позволяющий невозмутимо воспринимать любую цену на жилье в Москве, какой бы фантастической она ни была. Тот же, кто таким иммунитетом не обладает, гарантированно получает шок при знакомстве с рынком дорогого жилья: квадратный метр по цене машины представительского класса, апартаменты в хорошем, но все же многоквартирном московском доме стоимостью приблизительно такой же, как и респектабельное английское поместье… Откуда такой астрономический уровень цен у приземленной по сути недвижимости?

Что нам стоит
дом построить?

Основные затраты при строительстве элитного дома — это затраты на площадку. На московском вторичном рынке земля под строительство может продаваться по 25–30 миллионов долларов. Однако помимо денежного критерия у цены площадки существует еще и усугубляющий ее ­(цену) фактор времени. Из–за неопределенного статуса и правовых споров, поступивший в распоряжение застройщика участок земли может находиться в подвешенном состоянии в течение нескольких лет, даже если первоначальная юридическая экспертиза дала "добро" на использование этой земли. Здесь свою роль играют неоконченное до сих пор разграничение федеральной и московской собственности и споры между многочисленными хозяйствующими субъектами: в Москве уже не найдется такого участка, который не обладал бы запутанной предысторией собственности. В результате описание рисков по каждому конкретному участку может занять целые тома. А в столице немало пятен под застройку имеют весьма и весьма запутанный юридический статус.

Кроме того, свободная от различного рода обременений земля стала в Москве исключением. Как правило, "в нагрузку" к площадке застройщик получает ряд обязательств, в том числе по выводу предприятий, базирующихся на этой земле, или расселению жильцов находящегося на месте строительства дома. Наконец, многочисленные согласования по объекту строительства никто не отменял. Все это становится причиной крайне затянутого подготовительного цикла. Период от начала оформления документов до выхода на площадку занимает в среднем пять лет. Встречаются и "долгожители", например, споры по владению 3 в Соймоновском переулке (где находятся теннисные корты Российской Академии наук) продолжаются уже около 9 лет. Однако и без таких рекордов срок ожидания "бумажного" этапа достаточно велик. Так, строительство элитного дома в Курсовом переулке было анонсировано уже три с половиной года назад. С тех пор девелопером были изготовлены 3D-иллюстрации дома, расписаны метражи, подготовлены цены — словом, все, кроме одного: начала строительства, которому мешают до сих пор не окончившиеся суды по этому клочку земли.

По словам экспертов, затраты на расположенную в центре столицы землю занимают 30 – 45% в общей структуре расходов на строительство дома. Руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED Алена Бригаднова уточняет: "Как правило, эта сумма составляет не меньше 50% от заявленной рыночной стоимости квадратного метра жилья, помноженных на количество квадратных метров предполагаемой площади застройки".

Примерно столько же (30 – 40% от общих затрат) требуют строительно-монтажные работы. Что касается проектных работ и подготовки исходно-разрешительной документации (в том числе и согласования, которое забирает немало временных и человеческих ресурсов), то они требуют сравнительно небольших затрат. По данным компании Blackwood, это 5% от стоимости проекта, по оценкам компании "Авгур Эстейт" — 3,6% и 6,4% от стоимости проекта соответственно. Впрочем эти цифры зависят от проектировщика, например, стоимость работы мастерских Моспроекта стала притчей во языцех. А вот в компании TWEED эти расходы оценивают так: "Стоимость проектно- изыскательных работ составляет 10 – 15% от общей суммы строительно-монтажных работ по объекту, — говорит Алена Бригаднова. — Однако цена очень серьезно зависит от имени архитектора, разрабатывающего проект. Некоторые оценивают свое творчество просто как сумму в абсолюте, независимо от стоимости строительно-монтажных работ (СМР). Стоимость СМР же зависит от технических характеристик объекта, его местоположения и уровня сложности самих работ. К удорожанию приводят, помимо конструктива здания, такие вещи, как: перенос существующих коммуникаций и строительство дополнительных сетей (трансформаторные подстанции и прочее), близость воды (набережные) и так далее. Таким образом, разброс стоимости СМР очень высок — от $2 000 до $4 500 за квадратный метр". В последние годы такая статья, как затраты на энергообеспечение объекта, доставляет застройщикам немало головной боли. Сегодня стоимость подключения объекта к электричеству — около $1 500 – 2 000 за 1 кВт энергии, причем в конце прошлого года подключение подорожало.

За редким исключением до выхода на площадку застройщик вынужден располагать только собственными средствами: продавать квартиры на этом виртуальном этапе не получается, а банки, без особой охоты кредитующие жилые проекты, согласятся финансировать строительство только после получения исходно-разрешительной документации и то лишь в том случае, если правовой статус площадки сомнений не вызывает. Период до получения ИРД более всего чреват непредвиденными расходами, так что точно спрогнозировать их практически невозможно. "Во время строительства девелопер обычно использует порядка 30% собственных средств, 60 – 70% — это проектное кредитование, остальное — частные дольщики", — говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт".

И тем не менее, несмотря на солидный объем затрат и высокие риски, строительство жилья элитного класса способно принести как минимум 20 – 30% прибыли. Эта норма прибыли по мировым стандартам считается сверхвысокой, однако недавно она была еще выше. По словам директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тэйн, "…год-два назад в условиях растущего рынка маржа застройщика составляла до 40%".

Из чего же, из чего же

Процесс формирования цены на строящийся объект относится к области скорее психологической, нежели финансовой: "средняя по району" цена является главным ориентиром. В случае если проект требует повышенного финансирования, девелопер просто за него не возьмется; зато если по тем или иным причинам (например, земля обошлась застройщику дешево) себестоимость строительства снижается, заявленная по данному объекту цена квадратного метра все равно будет соответствовать своему сегменту.

"Ориентация на "соседние" проекты — нормальная стратегия при формировании цены, — говорит Екатерина Тэйн. — Поскольку цена сегодня определяется исключительно платежеспособным спросом, потолка у нее в некоторых случаях и вовсе не оказывается, равно как и маломальской обоснованности". "Застройщик, начиная проект, действует примерно по такой логике: рядом дом на нулевой стадии готовности продается по $20 000 за квадратный метр, почему бы нам не поставить такую же цену?" — объясняет консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty Владимир Говорин. По его словам, ценовая политика некоторых компаний играет роль "паровоза": они поднимают цены предложения на свои объекты, несмотря на крайне низкий уровень продаж. А на эти компании, в свою очередь, ориентируются другие участники рынка, не отдавая себе отчета в том, что по такой цене недвижимость будет просто невозможно сбыть с рук — в ряде случаев даже со скидкой. "Объекты с завышенной ценой долго простаивают и не пользуются значительным спросом у покупателей, — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — Осенью 2006 года длительный простой ряда квартир с завышенными ценами вынудил их продавцов пойти на снижение цен — по отдельным квартирам, реализуемым компанией Blackwood, цены были снижены на 10 – 15%".

Конечно, в ценообразовании существуют свои объективные факторы помимо местоположения: имя застройщика, инженерия дома, дополнительные услуги, удачный маркетинг. "Известный застройщик, с хорошей репутацией и опытом работы вызывает больше доверия у покупателей, и, следовательно, клиент готов заплатить за заведомо надежный результат своей сделки", — объясняет начальник городского отдела компании Soho Realty Надежда Рамазанова. Это подтверждает и Виктор Козлов: "Сегмент элитной недвижимости невелик, и компаний, работающих здесь, немного, поэтому для них репутация — залог успешности будущих проектов".

Однако значимость этих критериев в глазах покупателей относительна. По словам Марии Литинецкой, ни имя строительной организации, ни высокий уровень инженерного обеспечения, ни грамотная маркетинговая политика не играют заметной роли в формировании цены. Покупатель мало ориентируется в большинстве генподрядчиков (особенно западных); хорошая инженерия является априори обязательной для элитного сегмента; маркетинг способен поднять продажи в сегменте бизнес-класса, но не дорогого жилья.

В рамках одного проекта цены могут отличаться на 10 – 25% в зависимости от этажа (максимальное значение дают пентхаусы), число сторон обзора, вида, метража. "Так, увеличение этажности прибавляет к стоимости квадратного метра по $1 000 за каждый этаж, а стоимость "квадрата" в пентхаусе может быть выше стоимости нижнего этажа на $5 000, так как здесь объект уже приобретает дополнительные характеристики: видовые, световые, дополнительные возможности в дизайне", — объясняет Надежда Рамазанова. "Чем меньше квартир в доме, тем меньше разрыв в стоимости квадратного метра в разных квартирах, — уточняет Виктор Козлов. — Так, в ЖК "Три Тополя" (12 квартир) цена квадратного метра в каждой квартире была практически одинаковой".

Цены устали

Если еще два года назад инвестиционные покупки элитной недвижимости обладали несомненной привлекательностью (за полтора года можно было заработать на перепродаже в среднем 200%), то сегодня прибыльность таких операций оказывается под вопросом. Цены достигли своего предела, и хотя многие эксперты предрекают рынку в этом году рост в размере примерно 20%, их прогнозы могут и не сбыться в случае, если будет достигнут заявленный объем предложения. А главное, если раньше проект планомерно дорожал по ходу строительства (инвестиционный рост достигал 70%), то сегодня цены на "котлован" и на практически готовый дом почти что и не различаются. Во-первых, потому, что застройщик стремится с самого начала продавать объект по "конечной" стоимости, а во- вторых, потому, что и сам покупатель гораздо меньше, нежели раньше, интересуется "недостроем". "Раньше покупатель был готов купить квартиру в доме на этапе котлована, два года подождать окончания строительства, плюс год — завершения ремонта, — рассказывает Владимир Говорин. — Сегодня же покупатель хочет сразу начать жить в купленной им квартире, поэтому на начальных этапах строительства продавать стало сложнее, чем раньше". Нынешняя доходность на этом рынке в ряде случаев может быть вовсе отрицательной, а по ряду проектов не превышает 5%, и частным инвесторам логичнее переориентироваться на рынок загородного жилья, на котором сегодня можно серьезно заработать.

Большой секрет для маленькой компании
Несмотря на распространенное представление о том, что скидки рынку недвижимости элитного класса не свойственны, у покупателя всегда есть шанс получить дисконт до 15 – 20%. Возможность сэкономить особенно проявлялась в условиях неадекватного роста цен в течение прошлого года. Многие застройщики столкнулись с тем, что иначе простимулировать интерес приобретателей, не готовых рассматривать для покупки жилье стоимостью $35 000/м2, просто невозможно. Впрочем вне зависимости от общей ситуации на рынке, скидки существовали всегда. "Девелопер может пойти на скидки только в двух случаях: когда ему срочно необходимы деньги или когда хочет, чтобы данный покупатель стал клиентом его компании", — говорит Виктор Козлов. "Есть компании, которые делают дисконт инструментом продаж, — отмечает Екатерина Тэйн. — Здесь работает психологический момент — для покупателя важно "победить" в ходе переговоров. Был случай, когда клиенты отказались от сделки, не получив скидку".

Разумеется, скидки не становятся публичным достоянием, равно как и сама по себе цена на находящийся в продаже объект. На вопрос "Почему в рекламных объявлениях никогда не указывается стоимость предложения и почему в большинстве случаев эту информацию невозможно получить по телефону?" опрошенные эксперты затруднились четко ответить. По наиболее распространенной версии, все дело в психологии продаж, согласно которой, покупателя необходимо заинтересовать, чтобы он обратился в ту или иную компанию. Впрочем, один эксперт на условии анонимности связал закрытость информации о ценах с непростыми взаимоотношениями работающих на рынке недвижимости компаний и налоговых органов.

Автор: Наталья БАЛЫНИНА