МОСКВА ВЫСШИЙ КЛАСС
Особенная история

Московские жилые особняки — товар с норовом. Они имеют целый набор конструктивных сложностей и юридических проблем, и все же это не останавливает тех, кто готов поступиться теми или иными удобствами ради владения собственной резиденцией в исторической части Москвы.

Редкий случай

При первом приближении словосочетание "московский особняк" рождает образ здания в стиле классического московского ампира. На самом деле большинство особняков, выходящих в продажу, были построены в конце XIX – XX веке. По данным компании Blackwood, их большая часть — это строения 1900 – 1920-х годов. Компания МИАН дает такую статистику: в объеме продаже особняков 10% занимают дома, построенные до начала XX века, 15% — "сталинки", 30% — послевоенные, а 35% — современные здания. Исторические раритеты со статусом памятника архитектуры на рынке появляются, но нечасто — прежде всего потому, что их просто мало. "В большей степени это обусловлено тем, что не до конца определена судьба памятников, их принадлежность федеральной или городской собственности, — комментирует генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова. —

Памятники, как правило, относятся к нежилому фонду, за редчайшим исключением".
Исторические особняки солидного возраста в продажу поступают лишь от случая к случаю, тем более — для использования в качестве жилья. Как отмечает руководитель отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая, большинство исторических особняков (в том числе и самого редкого класса — старинных) находится в основном в районах Арбата, Чистых и Патриарших прудов, Пречистенки, Замоскворечья: "Это закономерный факт, так как именно в этих районах было сосредоточено московское дворянство". При этом надо отметить, что в силу той же закономерности подобные исторические особняки, как правило, расположены вовсе не в тихих двориках, обеспечивающих жильцам приватность и тишину, а с парадным фасадом на улицу — прежние владельцы строили свои дома на "красной линии". Подавляющее большинство таких домов для частного проживания годится мало, поэтому их либо арендуют, либо приобретают в собственность коммерческие организации — для компаний, нуждающихся в представительском офисе, лучшего варианта было не найти еще лет десять назад, когда "прописка" в современном офисном центре еще не стала нормой.

Кроме того, время от времени в продажу поступают особняки с интересной историей, которые в советское время были переданы частным лицам — артистам, ученым, конструкторам и тому подобным "VIP-персонам"; такие дома могут находиться и вне Садового кольца. Понятно, что в силу моратория на частную собственность в советское время такая недвижимость появляется в продаже лишь в исключительных случаях.

Основную массу предложения составляют реконструированные отдельно стоящие дома столетней давности (плюс-минус несколько десятков лет), в архитектурном или историческом разрезе не представляющие собой ничего примечательного. В советское время их занимали организации самого разнообразного плана, позже они были приватизированы и с тех пор продолжают менять собственников.

По данным компании Knight Frank, сейчас в пределах Садового кольца находится примерно 200 особняков, и из них около 13% являются жилыми, остальные заняты под офисы или многофункциональные центры. Время от времени на рынок выходят обновленные и более-менее готовые под проживание дома. "Каждый год в среднем реконструируется 7 — 9 домов, — говорит Ольга Богородицкая. — В целом, московское правительство планирует до 2010 года реконструировать в общей сложности 30 домов".

Преданье старины глубокой

Подавляющее большинство особняков принадлежат к нежилому фонду, что неудивительно — советские люди, как известно, на такси в булочную не ездили и в особняках не жили. Поскольку особых неудобств статус "нежилья" владельцем домов не приносит, они не стремятся менять эту ситуацию, тем более что этот процесс требует серьезных трудо- и времязатрат.

А вот принадлежность особняка к памятникам архитектуры так, как к нежилому фонду, игнорировать не получается.

Законодательство накладывает на использование такого здания ряд обременений, и первое из них — невозможность проведения каких-либо работ в "самодеятельном" порядке или же в принципе. Несмотря на то, что зданий, которые полностью являются памятниками архитектуры, мало, под охрану практически всегда попадает либо их фасад, либо то или иное помещение, либо отдельные предметы интерьера. "Этот статус может иметь, например, паркет, который обязательно придется сохранить в первозданном виде, — рассказывает Ольга Богородицкая. — Нам известен случай, когда памятником архитектуры в жилом особняке был подвал. Клиенту, изначально желавшему иметь в своем доме подземный паркинг, пришлось сделать в подвале винный погреб".
"Переоборудование может быть применимо только к домам, не имеющим статус памятника архитектуры, а процедура согласования переоборудования достаточно сложна", — уточняет Ольга Творогова.

Разумеется, что собственники всеми правдами и неправдами стараются получить максимально возможную в такой ситуации свободу по распоряжению "внутренностями" особняка — которые, будучи построены достаточно давно, не соответствуют современным представлениям о комфорте проживания.

Здесь возможны два варианта; первый — нарушение законодательства, что встречается нередко. "В нашей практике был случай, когда собственник квартиры в реконструированном особняке построил над своим жильем, на чердаке, настоящий бассейн, — вспоминает Ольга Творогова. — Согласовать его, естественно, не смог. Однако впоследтсвии после достаточно долгой экспозиции квартиры все же нашелся покупатель, который оказался готов приобрести эту квартиру даже с несогласованной пристройкой".
Второй вариант — снять обременения с особняка, лишив его гордого звания памятника архитектуры. "Очень часто изначально многие девелоперы предпринимают все меры, чтобы вывести объект из статуса "памятник архитектуры", — объясняет Ольга Богородицкая. — Причина заключается в том, что с памятниками архитектуры существует целый ряд проблем и с документацией, и с разрешением на проведение реконструкции, и с разрешением на перепланировку здания. Обычно сроки выполнения подобных задач абсолютно непредсказуемы и могут занимать очень длительное время. Кроме того, данный сегмент рынка требует немалых капиталовложений, так как затраты на реконструкцию сравнительно высокие. Зачастую реставрация обходится дороже, чем новое строительство".

Молодое вино в старые меха

И тем не менее восстановленные здания дореволюционных особняков — продукт, крайне восстребованный в сегменте дорогой недвижимости. Полностью готовые к проживанию особняки в состоянии "под ключ" — товар очень редкий, но это не значит, что девелоперам или частным владельцам обязательно придется восстанавливать здание из руин. Даже особняки авторства безымянных архитекторов, несмотря на отсутствие особого культурного статуса, изначально находились в неплохом состоянии благодаря более-менее регулярным ремонтам разной степени "серьезности". По словам руководителя направления коммерческой недвижимости МИАН Сергея Лобкарева, в период 1950 — 1970-х годов многие особняки проходили плановые капитальные ремонты — при неизменности исторических фасадов: "Эти особянки сохранили свой первозданный облик, но сменили деревянные перекрытия на железобетонные. Что касается внутренних коммуникаций, то невозможно сказать, насколько новые или старые коммуникации подходят к зданию, но зачастую в процессе эксплуатации особняка они также проходили плановые ремонты".
Тем не менее особняки — недвижимость с непростым характером. В большинстве случаев в них, понятное дело, отсутствует подземный паркинг, и даже если к дому прилагается некий участок земли, использовать его под гараж не всегда бывает возможным — тем более что в силу крайне небольшой территории обычно там удается разместить не более 3 – 4 автомобилей. В компании Blackwood одними из наиболее распростарненных конструктивных недостатков этого формата жилья называют помимо ограничения пользования (сохранение фасадов, внутренних интерьеров) невозможность внутренней перепланировки (низкие потолки, один санузел на этаже), плохие видовые характеристики.

"Встречаются и более уникальные ограничения, — говорит Ольга Творогова. — В частности, для жильцов некоторых особняков, располагающихся вдоль маршрута следования кортежа первых лиц государтсва (например, на Знаменке). Перед покупкой квартиры их ставят в известность о том, что в момент передвижения кортежа никто из жильцов не должен выходить на балкон".

Старый формат нового века
В последние несколько лет определенную популярность приобрел формат "многоквартирное здание+особняк". Такой симбиоз есть на Большой Никитской, 45, в Молочном переулке, 1, во 2-м Обыденском переулке, 1а, Барашевском переулке, 10, в резиденции "Чистые пруды". Как объясняют брокеры, благодаря соседству с многоквартирным домом владельцы особняка решают проблему подземного паркинга, получают возможность не только пользоваться внутренней инфраструктурой всего жилого комплекса, но и снизить эксплуатационные расходы на содержание своего жилья, разделив их со всеми "соседями" по проекту.

По словам консультанта по недвижимости компании Kirsanova Realty Владимира Говорина, в большинстве случаев такие особняки не поступали в открытую продажу, будучи заранее спроектированными под определенного клиента. В частности, это касается особняка в Молочном переулке, 1, который был построен под конкретного заказчика. Такая же судьба была и у особняка в Пожарском переулке с собственной придомовой территорией — на начальной стадии строительства он был выкуплен клиентами, которые "сделали" особняк под себя. Скорее всего, таким образом найдет своих хозяев и очередной новый особняк, который будет построен между Гагаринским переулком и Пречистенкой (в настоящее время проект находится на стадии согласования документов). Как отмечает Владимир Говорин, "готовые" предложения по такого рода особнякам встречаются крайне редко. У желающих поселиться в своем собственном доме есть два варианта поиска недвижимости: либо предварительно договориться с застройщиком, либо выкупить документы на площадку с согласованным проектом строительства особняка и самостоятельно заняться возведением дома своей мечты. Но этот вариант, разумеется, годится лишь для истинных поклонников городских особняков.

Жизнь по-особому
На вопросы отвечает Ирина ЖАРОВА-РАЙТ, председатель совета директоров компании Sesegar.

Много ли особняков в Москве принадлежит жилому фонду?

– Крайне мало. Жилыми эти особняки, как правило, являются по факту проживания, но не по своему правовому статусу. И собственники не торопятся переводить свой особняк в жилой фонд, поскольку, что им это может дать? Прописку? Московская прописка их не интересует, да и зачастую это жители регионов, и они не заинтересованы в том, чтобы платежи по подоходному налогу шли в московский бюджет. Надо сказать, что процесс перевода помещения из нежилого фонда в жилой не представляет никаких сложностей, для этого всего лишь необходимо, чтобы здание соответствовало жилым нормативам.

Откуда появляются выходящие в продажу особняки?

– Большинство особняков находилось в ведении Москомимущества и было приватизировано в 1996 – 1998 годах, атакже на второй волне приватизации – чуть позже. Принадлежат они как юридическим, так и физическим лицам. Занимаясь продажей особняков, мы обязательно смотрим договор приватизации или выкупа. Кроме того, есть особняки, которые в советское время принадлежали тем или иным лицам, имеющим заслуги перед властями. Например, в районе Хамовников в свое время был продан небольшой (около 150 м2) особняк, принадлежавший ранее Юрию Сенкевичу. Дети знаменитых родителей зачастую предпочитают не проживать в таких особняках, а сдавать их или продавать.

Определенное количество особняков является памятниками архитектуры и истории. Это ограничивает их собственников?

– Если особняк находится в исторической застройке, принадлежащей охранной зоне, то на него существует охранный договор. Чаще всего бывает так, что лишь некоторые предметы интерьера или конструктивные элементы являются памятниками архитектуры или истории. Например, в доме на Поварской, 28. Это частично интерьер квартиры на верхнем этаже.

В каком состоянии особняки выходят в продажу?

– В идеальном, уже полностью готовом к проживанию – крайне редко. В нашей практике я помню только 2 особняка в таком идеальном состоянии. Один из них, в "дворцовом" стиле, находился в районе Китай-города и продавался через год после полной реконструкции.

Конструктивные особенности такой недвижимости соответствуют сегодняшним представлениям о комфорте проживания?

– Надо понимать, что какие-то ограничения здесь есть. Например, наш клиент хотел в особняке сделать бассейн длиной 24 метра – что было технически невозможно в силу размеров пятна застройки. Кроме того, не всегда бывает удобно использовать помещения на верхнем этаже под спальни: потолки там, как правило, низкие, 2,8 м высотой – они были предусмотрены для гувернеров
и т. д. А поскольку раньше отопление было одной из наиболее существенных статей расходов по содержанию дома, то жилые комнаты планировались небольшими.

Планировка старинных особняков удобна для современного проживания?

– Вообще-то, хороший дизайнер в состоянии любую проблему, связанную с планировкой, снять. Можно и лифт установить, хотя он, конечно, в стилистику плохо вписывается. Зачастую сегодняшние стереотипы мешают адекватно воспринять планировку особняков.
Например, перепад высот: если в фасадной части дома 2 этажа, то за счет цоколя с тыльной стороны образован дополнительный полуэтаж, благодаря чему в 2-этажном особняке есть 3 уровня. Кто-то воспринимает это как минус, но на самом деле это прибавляет комфортности, поскольку за счет такой планировки сокращается хождение по лестницам, да и сами лестницы получаются не такими крутыми.

Многие отрицательно относятся к анфиладной планировке, воспринимая ее как коридорную систему. Однако на самом деле анфилада позволяет развести циркуляцию жильцов и обслуживающего персонала.

Если в особняке жилыми являются второй и третий этажи, а хозяйственные помещения (например, кухня) находятся в цоколе, то это, наверное, неудобно?

– Сейчас есть тенденция планировать две кухни: одна – "профессиональная" – в цоколе, а на жилом этаже – дополнительная, где при необходимости можно сделать чай или покормить детей.